【正文】 92措施費用443693其他費用0443694規(guī)費443695稅金4436944369 表85項目用款計劃表 單位：萬元項目合計2012201320142015土地取得費用前期工程款建安工程費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費公共設(shè)施建設(shè)費銷售費用421管理費用645開發(fā)商間接費其他費用漲價及不可預(yù)見費財務(wù)費用（1）自有資金。（3）預(yù)售收入 項目竣工之后，當(dāng)年開盤，預(yù)計年內(nèi)可出售總量的60%，第二年全部售罄。此項目樓盤的銷售價預(yù)定價格為7900元/平方米，商業(yè)配套均價為10000元/平方米。4*360+*400=1472萬元所以，銷售收入=+1472+11925=。（2）有關(guān)稅費率。（3）其他稅率參加國家標(biāo)準(zhǔn)。萬元序號項目合計20122013201420151現(xiàn)金流入售房流入 售車位流入1472736736配套出售流入11925715547702現(xiàn)金流出資本金貸款資金投入1000010000預(yù)售收入用于開發(fā)經(jīng)營稅金及附加所得稅其余支出總和長期借款本金償還10240680680106804凈現(xiàn)金流量累計凈現(xiàn)金流量內(nèi)部收益率%財務(wù)凈現(xiàn)值靜態(tài)投資回收期動態(tài)投資回收期基準(zhǔn)收益率15%(2)還本付息估算表 表811 房地產(chǎn)項目貸款還本付息表 單位：萬元序號合計合計2012201320141房地產(chǎn)投資貸款償還年初借款本息累計100001000010000本年借款1000010000本年應(yīng)計利息2040680680680本年按約定還本付息還本1000010000付息2040680680680年末借款本息累計1068010680106802還本資金來源可利用銷售收入0010680可利用資本金6806804償還長期貸款本金能力100001000005長期借款償還期（年）（3）資金來源與運用表 序號項目合計20122013201420151資金來源住宅銷售收入 車位銷售收入1472736736配套銷售收入1192571554770房地產(chǎn)投資貸款1000010000資本金2資金運用房地產(chǎn)投資（含利息）經(jīng)營稅金及附加所得稅房地產(chǎn)投資貸款本金償還12040680680106803盈余資金4累計盈余資金 表812 項目資金來源與運用表 單位：萬元由現(xiàn)金流量表分析看出，項目全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前）%；在預(yù)期可接受內(nèi)部收益率為15%時，；資本金內(nèi)部收益率（稅后）%。由資金來源與運用表，在計算期內(nèi)，項目的盈余資金只有第一年為負值，其余均為正值，所以各期資金的來源與運用是平衡有余的。本項目的不確定性因素主要有建安成本和銷售價格。表813敏感性分析表項目變化幅度全部投資（所得稅前）IRR（%）NPV（萬元）動態(tài)Pt（年）建安工程費20%10%010%20%銷售價格20%10%010%20%（3）敏感性分析平均敏感度計算公式:a=評價指標(biāo)變化的幅度(%)/不確定性因素變化的幅度(%)建安工程費平均敏感度=()/(*40%)=銷售價格平均敏感度=()/(*40%)=圖81 敏感性分析圖由敏感性分析表和敏感性分析圖可以看出，銷售收入，即商品房銷售價格是較為敏感的因素。由項目總投資估算表可知，萬元。當(dāng)銷售面積為26382㎡時，該項目稅后利潤率為0。由于項目小區(qū)地處濱湖新區(qū)中心，周邊現(xiàn)有樓盤較多，學(xué)區(qū)也多，這樣將會和其他樓盤一道形成濱湖新區(qū)的住宅圈和老學(xué)區(qū)附近的大型高品質(zhì)居住小區(qū)，促進大合肥的建設(shè)步伐。小區(qū)的建設(shè)過程將會給包括設(shè)計、施工單位、監(jiān)理單位等提供許多機會?？梢?，本項目的建設(shè)將會給社會提供大量的就業(yè)機會。但考慮到該地區(qū)地處濱湖新區(qū)中心，周邊樓盤眾多，學(xué)校、小區(qū)的建設(shè)和周邊的交通條件會比較好。同時該項目由于不是孤立的居住小區(qū)，因此也能融入周邊的環(huán)境和市政設(shè)施中，為整個大合肥建設(shè)說容納和互相適應(yīng)。項目建設(shè)對社會的影響及相關(guān)措施見下表：表816項目建設(shè)對社會的影響分析表社會因素影響范圍程度可能出現(xiàn)的后果措施建議對居民收入的影響項目市場價格與工薪階層居民收入平衡，但是對低收入居民影響較大無嚴重后果可以采用分期付款等多種付款方式對居民生活水平和生活質(zhì)量的影響對小區(qū)居民影響較小基本無影響無對居民就業(yè)的影響對本地的下崗職工、設(shè)計、施工、監(jiān)理、物業(yè)等產(chǎn)生積極影響提高居民就業(yè)率吸納無業(yè)居民就業(yè)對不同利益群體的影響項目投資經(jīng)營方、項目出售對象、管理方、政府部門范圍較小項目投資經(jīng)營方獲得了較大利潤，提高了居民的生活質(zhì)量定價要兼顧各方，按政策承建項目對地區(qū)、文化、教育、文生的影響文化、教育、文生方面范圍小進一步逐漸完善相關(guān)配套持續(xù)發(fā)展對地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)質(zhì)量和城市化進程的影響基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)質(zhì)量等各方面范圍廣增添文化氛圍、促進教育事業(yè)、形成健康衛(wèi)生環(huán)境持續(xù)發(fā)展第九章 可行性研究結(jié)論與建議從安徽省及合肥市的整體經(jīng)濟水平可以看出，合肥市居民已基本步入小康生活，逐步向品質(zhì)生活過度，對住房的主要要求也從剛性需求向改善性需求為主，剛性需求為輔過度。大量高檔商務(wù)辦公的進駐，將極大促進商業(yè)、住宅需求的提升。綜上所述，合肥市濱湖新區(qū)的規(guī)劃將促進本項目的發(fā)展，提高本項目的整體效益。（2）經(jīng)濟效益經(jīng)濟效益較好。（4）環(huán)境效益同時，本項目及其周邊配套已經(jīng)較為完備，整體效果講究以人為本，注重人文居住環(huán)境，具有良好的環(huán)境效益。（1）本項目前期投入資金較大，持續(xù)時間較長；（2）本項目周邊區(qū)域同質(zhì)化高檔樓盤已經(jīng)較多，對項目的后續(xù)服務(wù)質(zhì)量有一定的壓力。（1）市場風(fēng)險本項目周邊區(qū)域同質(zhì)化高檔樓盤較多，有一定的競爭壓力。該項目存在一定建筑本體風(fēng)險。（4）財務(wù)風(fēng)險本項目采用自有資金、銀行貸款、銷售回款籌集資金的方式進行開發(fā)，說面臨的財務(wù)風(fēng)險主要是資金供應(yīng)鏈的問題。加快資金回籠應(yīng)多渠道、多方式加快銷售進度，如在項目銷售過程中可采用多種付款方式，即可有效促銷，又可盡量減少占用資金。合肥藍鼎假日投資項目的建設(shè)，將推動合肥市房地產(chǎn)業(yè)向高品質(zhì)和多元化的方向發(fā)展，是遵循政策導(dǎo)向和市場發(fā)展的必然選擇，也是順應(yīng)市場需求的必然結(jié)果，更是完善企業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、展現(xiàn)企業(yè)實力和增強企業(yè)競爭力的客觀需要。因此，從市場角度分析，該項目是可行的。因此從工程角度分析，該項目的實施是可行的。所以，從財務(wù)效益角度看，該項目具有實施的可行性。參考文獻[1]《投資項目可行性研究指南》編寫組：《投資項目可行性研究指南》（試用版），中國電力出版社.[2]劉曉君主編：《工程經(jīng)濟學(xué)》，中國建筑工業(yè)出版社.[3]劉曉君等編著：《技術(shù)經(jīng)濟學(xué)》（第二版），西北大學(xué)出版社.[4]中華人民共和國建設(shè)部發(fā)布：《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》，中國計劃出版社.[5]中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會編：《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》，中國物價出版社.[6]中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會編：《房地產(chǎn)估價理論與方法》，中國物價出版社.[7]教材《建筑工程概預(yù)算》、《建筑施工技術(shù)》.[8].[9]劉志平，.[10]何繼志 房地產(chǎn)項目可行性研究報告編制及評估要點.[11] [期刊論文]建筑經(jīng)濟. [12]瞿富強，瞿瑩芳. 房地產(chǎn)開發(fā)項目與一般建設(shè)項目可行性研究的比較與分析 [期刊論文] 基建優(yōu)化. [13]湯炎非，．武漢：武漢大學(xué)出版社.[14]：團結(jié)出版社.[15]：中國建筑工業(yè)出版社.[16][J].基建優(yōu)化.[17][M].大連：東北財經(jīng)大學(xué)出版社.[18]劉志平，[J].中國房地產(chǎn).[19][J].中國國際咨詢.[20]王勇， 北京:中國建筑工業(yè)出版社.[21]孫玉梅，.[22].[23]邁克?E??貝倫斯，馬克?A?(第三版).北京：中信出版社.[24] [美]尼爾?卡恩，約瑟夫?拉賓斯基，羅納德?:中信出版社.[25] Michael R. Muller, John Middleton. A Markov model of landuse change dynamics in the Niagara Region, Ontario, Canada [J].Landscape Ecology. [26] Grant Ian Thrall e .al. Real Estate Market Analysis .Urban Land Institute.致 謝我首先要感謝我的導(dǎo)師王艷麗老師，導(dǎo)師淵博的專業(yè)知識，嚴謹?shù)闹螌W(xué)態(tài)度，精益求精的工作作風(fēng)，誨人不倦的高尚師德，嚴以律己、寬以待人的崇高風(fēng)范，樸實無華、平易近人的人格魅力對我影響深遠。導(dǎo)師對我的構(gòu)思以及論文的內(nèi)容不厭其煩的進行多次指導(dǎo)和悉心指點，使我在完成論文的同時也深受啟發(fā)和教育