【正文】 M25200元/ M24900元/ M25600元/ M2 結(jié)論： 1. 項(xiàng)目分期開發(fā)的規(guī)模和節(jié)奏是根據(jù)市場可以接受的容量和房地產(chǎn)開發(fā)的一般規(guī)律乾開發(fā)，有效保證項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展；2. 鵬興花園前三期開發(fā)規(guī)模較大，主要由于當(dāng)時(shí)某片區(qū)新推出樓盤不多，競爭不激烈，近兩年開發(fā)規(guī)模在79萬平方米之間；3. 鵬興花園各期的銷售價(jià)格根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品、檔次、位置不同，價(jià)格差異較大。 劣勢（W）1． 項(xiàng)目距羅沙路有一定距離，南側(cè)的地塊尚未開發(fā)，項(xiàng)目進(jìn)入性較差；2． 規(guī)劃中的市政路尚未建設(shè)，公共交通略有不便；3． 目前周邊生活配套尚不健全。威脅（T）1． 周圍在售樓盤較為集中，市場競爭激烈；2． 盤山公路的開通，使部分客戶分流到沙頭角區(qū)域。5．2 項(xiàng)目定位分析 1． 市場定位根據(jù)項(xiàng)目的市場環(huán)境及項(xiàng)目用地的素質(zhì)，項(xiàng)目可定位為大型健康生態(tài)住宅社區(qū)。項(xiàng)目的戶型配比如下表所示：戶 型面積（㎡）戶 數(shù)所占比例2房2廳86～100424%171～1758%3房2廳125～158554%4房2廳142～204277%5房2廳288～2908%復(fù)式（5房3廳）212～32854%合 計(jì)1325% 項(xiàng)目住宅三房和四房的中等偏大戶型占總戶數(shù)的60%以上,其中以三房二廳的戶型為主。項(xiàng)目目標(biāo)客戶 住宅部分□ 羅湖、福田區(qū)白領(lǐng)階層的二次置業(yè)；□ 原住于沙頭角的中等收入人士；□ 香港中層、深港家庭。銷售價(jià)格住宅價(jià)格確定 根據(jù)周邊市場狀況，片區(qū)的市場潛力，結(jié)合項(xiàng)目自身的素質(zhì)及定位，估算本項(xiàng)目住宅在開發(fā)期內(nèi)可實(shí)現(xiàn)的銷售均價(jià)為5700元/㎡（不帶裝修，按建筑面積計(jì)）。六．項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營的組織實(shí)施計(jì)劃 6．1 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃 建設(shè)期的安排 根據(jù)同類一般項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)間及項(xiàng)目所在區(qū)域的項(xiàng)目市場可以接受的容量、開發(fā)規(guī)模確定本項(xiàng)目的分期開發(fā)規(guī)模和節(jié)奏，結(jié)合本項(xiàng)目的具體情況、開發(fā)商的計(jì)劃，,擬分二期開發(fā),每年的開發(fā)量約為7～9萬平方米之間,建設(shè)工程從2003年9月至2007年9月,共需4年時(shí)間:其中2003年9月至2004年2月為土地平整、護(hù)坡工程等開發(fā)前期階段，項(xiàng)目于2004年3月正式開工。整個(gè)項(xiàng)目計(jì)算從2003年下半年至2009年底，共計(jì)6年半。七．項(xiàng)目總投資估算、資金籌措計(jì)劃 7．1 項(xiàng)目總投資估算 經(jīng)測算，項(xiàng)目的總投資為92,具體見如下表: 項(xiàng)目投資估算表項(xiàng)目名稱總額(萬元)單價(jià)(元/㎡)占總投資比例土地成本10,%前期工程費(fèi)4,%建安工程62,2,%管理費(fèi)2,%不可預(yù)見費(fèi)2,%其他費(fèi)用1,%公用設(shè)施專用基金1,%財(cái)務(wù)費(fèi)用4,%銷售費(fèi)用3,%合 計(jì)92,3,%注: 單價(jià)為按計(jì)容積率建筑面積分推計(jì)算的單價(jià)。 土地成本項(xiàng)目土地成本由地價(jià)款和土地補(bǔ)償費(fèi)兩部分組成。兩項(xiàng)合計(jì)為10,則項(xiàng)目土地成本為10,樓面地價(jià)為446元/平方米,比基準(zhǔn)地價(jià)低約58%,土地成本較低。建安工程費(fèi) 包括基礎(chǔ)、主體、水電安裝、室外配套等，共計(jì)62。 不可預(yù)見費(fèi) 一般按前期工程費(fèi)及建安工程費(fèi)之和的3%，共2,隨開發(fā)建設(shè)進(jìn)度投入。其他費(fèi)用 指項(xiàng)目開發(fā)過程中的工程臨理費(fèi)、政府相關(guān)費(fèi)用等，按房地產(chǎn)開發(fā)的一般標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取，共計(jì)1,。經(jīng)估算為1,。估計(jì)項(xiàng)目需借款為20,000萬元，按貸款三至五年計(jì)息，%計(jì)算。51萬元。 項(xiàng)目投資計(jì)劃 根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)期安排及各期的施工進(jìn)度計(jì)劃,擬定項(xiàng)目的投資計(jì)劃,詳見《附表2：項(xiàng)目投資計(jì)劃表》。項(xiàng)目資金來源構(gòu)成情況如下表： 項(xiàng)目資金來源表項(xiàng) 目資金（萬元）比 例自籌資金35,%銀行融資20,%銷售收入37,%總投資92,% 詳見附表4:《項(xiàng)目資金來源與運(yùn)用表》。 剩余10%的住宅15%商業(yè)作業(yè)為企業(yè)留存資產(chǎn)或在計(jì)算期以后銷售。 剩余住宅建筑面積296平方米、商業(yè)599平方米作為企業(yè)留存資產(chǎn)或在算期以后銷售。 項(xiàng)目各期的銷售收入、銷售稅金測算具體見附表3：《項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營稅金附加估算表》。 項(xiàng)目尚有可售住宅建筑面積2296平方米、商業(yè)599平方米，可在后期銷售或出租帶來收益。 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV） 凈現(xiàn)值（FNPV）是按設(shè)定的基準(zhǔn)收益率（8%）將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和，它是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于0的項(xiàng)目可以接受。 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FNPV） 內(nèi)部收益率（FNPV）是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于0時(shí)的折現(xiàn)率。當(dāng)IRR大于基準(zhǔn)收益時(shí)，測認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。動態(tài)投資回收期經(jīng)測算，項(xiàng)目基本方案的動態(tài)投資回收期：(即項(xiàng)目從2003年下半年開始計(jì)算,2009年下半年可收回全部投資)。九、項(xiàng)目盈虧平衡分析和敏感性分析 9．1 項(xiàng)目盈虧平衡分析 項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)（臨界點(diǎn)），是指項(xiàng)目銷售收入扣除銷售稅費(fèi)后與總投資相等的狀態(tài)。 另一方面，假定本項(xiàng)目開發(fā)成本及銷售率不變，項(xiàng)目住宅的保本銷售價(jià)格為4，582元/平方米、商業(yè)的保本銷售價(jià)格為7，900元/平方米。9．2 項(xiàng)目敏感性分析 我門對銷售收入、開發(fā)成本變化進(jìn)行了敏感性分析測算。 以下為兩種最不利情況的測算結(jié)果： 因素變化 測算結(jié)果 基本方案稅后利潤（萬元）20,768稅后成本利潤率%凈現(xiàn)值（萬元）5,069內(nèi)部收益率%動態(tài)投資回收期當(dāng)售價(jià)收入下降5%稅后利潤（萬元）15,954稅后成本利潤率%凈現(xiàn)值（萬元）1,719內(nèi)部收益率%動態(tài)投資回收期當(dāng)開發(fā)成本上升5%稅后利潤（萬元）17,628稅后成本利潤率%凈現(xiàn)值（萬元）2,415內(nèi)部收益率%動態(tài)投資回收期表16：敏感性分析 經(jīng)測算可知： 本項(xiàng)目的銷售收入和開發(fā)成本兩個(gè)因素分別變動對項(xiàng)目郊益會產(chǎn)生較大影響，銷售收入的變動對項(xiàng)目郊益影響較大。 保證銷售價(jià)格和銷售率的實(shí)現(xiàn)，控制項(xiàng)目開發(fā)成本，是項(xiàng)目盈利的有郊保證。10．2 還款來源分析 項(xiàng)目還款來源來自本項(xiàng)目的銷售回籠資金，根據(jù)測算，預(yù)計(jì)在2007年底，銷售回籠資金在支付項(xiàng)目工程款和償還貸款后，尚有1,，說明銷售回籠資金足以償還20，000萬元的銀行貸款。10．3 貸款償還期測算 結(jié)合項(xiàng)目需資金來源及運(yùn)用分析，按在2004年上半年至2005年下半年共貸20，000萬元計(jì)算，項(xiàng)目至2007年底可償還全部貸款，貸款償還期為4年。十一、 結(jié)論 項(xiàng)目及市場條件 某片區(qū)屬相對獨(dú)立的中心型片區(qū)，綜合居住環(huán)境指數(shù)逐漸提高。目前該片區(qū)已是深圳市房地產(chǎn)的開發(fā)熱點(diǎn)，近年來新的房地產(chǎn)項(xiàng)目不斷推出，開發(fā)較為密集。 項(xiàng)目用地位于長嶺山腳，生態(tài)環(huán)境極佳；項(xiàng)目具規(guī)模優(yōu)勢；但目前項(xiàng)目進(jìn)入性較差，周邊生活配套尚不健全，項(xiàng)目具備一定的開發(fā)建設(shè)條件。分析結(jié)果表明該項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)較好，具備可行性。根據(jù)某片區(qū)房地產(chǎn)市場情況分析，本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)上述銷售率，難度不大。 總之，項(xiàng)目具有較好的市場環(huán)境及一定的自身發(fā)展條件，經(jīng)測算各項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)較好。 深圳市某房地產(chǎn)評估有限公司2003年11月18日十一、 附表附表1：項(xiàng)目開發(fā)總成本估算表附表2：項(xiàng)目投資計(jì)劃表附表3：項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表附表4：項(xiàng)目資金來源與運(yùn)用表附表5：項(xiàng)目損益及利潤分配表附表6：現(xiàn)金流量表（全部投資）附表7：貸款償還期測算表附表8：項(xiàng)目敏感性分析表附表1： 項(xiàng)目開發(fā)成本估算表 計(jì)入容積率建筑面積 243,(㎡) 不計(jì)入容積率建筑面積 95,(㎡) 序號項(xiàng)目名稱計(jì)算程式單位(元/㎡)金額(萬元)備注一、土地成本地價(jià)款2,土地補(bǔ)償費(fèi)8,小計(jì)～10,二前期工程款勘察測量費(fèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)等護(hù)坡防洪工程2,臨時(shí)供水供電場地平整、臨時(shí)道路1,前期工程小計(jì)～4,三建筑安裝工程費(fèi)土方及樁基工程2,地下室工程費(fèi)1,17,主體工程1,26,安裝工程費(fèi)水電安裝5,電梯工程2,空調(diào)工程消防工程1,通訊工程煤氣管道對講系統(tǒng)智能系統(tǒng)電視天線室內(nèi)裝修公共部分安裝工程費(fèi)小計(jì)以上10項(xiàng)和12,室外配套2,建安工程小計(jì)～2,62,四管理費(fèi)用前三項(xiàng)3%2,五不可預(yù)見費(fèi)前兩項(xiàng)3%2,六其他費(fèi)用工程監(jiān)理費(fèi)其他（報(bào)建費(fèi)等）其他費(fèi)用小計(jì)～1,七合計(jì)（不含地價(jià)）(二)～(六)2,72,八公用設(shè)施專用基金1,九總開發(fā)成本(一)＋(八)3,