【正文】 產(chǎn)投資增長較快全年全社會固定資產(chǎn)投資137,239億元，%。商品房竣工面積58,236萬平方米，%。（2）全國城鎮(zhèn)居民收入增長據(jù)65000戶城鎮(zhèn)居民家庭抽樣調(diào)查資料顯示，2012年全國城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入21033元，%；扣除價格因素，%。2012年全國城鎮(zhèn)居民家庭人均消費性支出13471元，%，；扣除價格因素，%。人均工資性收入13708元，%，對總收入增長速度貢獻7個百分點。人均經(jīng)營凈收入1714元，%，%。人均轉(zhuǎn)移性收入5092元，%，%，對總收入增長速度貢獻3個百分點。中低收入組收入增長速度明顯快于全國平均水平。2012年城鎮(zhèn)居民八大類消費支出全面增加。其中人均居住支出1332元，%。政治因素是擬投資地區(qū)的政治制度、政局穩(wěn)定性、社會安定性、信譽度、政策連續(xù)性以及是否存在戰(zhàn)爭風險等方面的基本條件。政治環(huán)境的變化，土地、房產(chǎn)、物業(yè)等法律法規(guī)的變化，都將對項目開發(fā)產(chǎn)生影響，甚至是翻天覆地的影響。因為開發(fā)企業(yè)進行地域性很強的房地產(chǎn)開發(fā)投資，首先要考慮當?shù)氐恼质欠穹€(wěn)定、社會是否安定、地區(qū)信譽高低等直接關系到投資有無保障的問題。反之，一個政治腐敗，社會不安的地區(qū)，則不可能使投資得到起碼的保障，也難免使投資者遭到政治風險帶來的巨大損失。在政策方面。以上政策對打擊房地產(chǎn)投機，消除房地產(chǎn)泡沫，保障房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生了巨大的作用。2011年1月26日，國務院常務會議再度推出八條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施(簡稱“新國八條”), 拉開了第三輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的序幕。政府打出“2011調(diào)控組合拳”，形成連續(xù)高壓調(diào)控政策?，F(xiàn)在的國家政策力度遠超以往，連續(xù)不放松的調(diào)控也取得了顯著的效果，這從一定程度上也堅定了中央持續(xù)進行宏觀調(diào)控的決心。政策措施為：（一）完善穩(wěn)定房價工作責任制。建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責制度。嚴格執(zhí)行商品住房限購措施，已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購措施。嚴格實施差別化住房信貸政策。（三）增加普通商品住房及用地供應。加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市，盡快形成有效供應。全面落實2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務。完善并嚴格執(zhí)行準入退出制度，確保公平分配。（五）加強市場監(jiān)管。推進城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設，加強市場監(jiān)測和信息發(fā)布管理。城鎮(zhèn)人口數(shù)量、人口分布、人口流動等自然屬性，直接影響房地產(chǎn)市場的潛在容量。人口的不斷增加促進著房地產(chǎn)市場的運行。中國大陸人口呈現(xiàn)出人口基數(shù)大、城鎮(zhèn)人口比重上升、流動人口大量增加的發(fā)展趨勢。人口因素對房地產(chǎn)的影響可表現(xiàn)在如下方面。房地產(chǎn)是提供人們棲息居住、工作、學習、生活、娛樂的場所。此外，人口規(guī)模還直接影響區(qū)域內(nèi)商業(yè)的繁榮和工業(yè)的發(fā)展，從而直接影響商業(yè)與工業(yè)對房地產(chǎn)的需求。人口從農(nóng)村流向城市。而農(nóng)流者同樣需要居住和創(chuàng)業(yè)的場所。家庭結(jié)構(gòu)的變化。在總?cè)丝诓蛔兊臈l件下，平均家庭人口越多，所需住宅單位數(shù)越少；反之，平均家庭人口越少，則所需住宅單位數(shù)越多。他們對住宅的要求即要合乎青年夫婦獨立生活“分”的愿望，又要在一定程度上因種種原因而要求有“合”的功能。 微觀環(huán)境分析1．區(qū)域的經(jīng)濟狀況，按可比價格計算，增長 % 。%的增長。：：49，據(jù)統(tǒng)計，12年上半年青島市共有實際投資500萬元以上內(nèi)資項目650個，％。從內(nèi)資項目產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看，；第二產(chǎn)業(yè)315個項目到位資金110億元；第三產(chǎn)業(yè)（服務業(yè)）。2011年。青島市2011年度數(shù)據(jù)：城市居民人均可支配收入24998元，城市居民人均消費性支出17531元；農(nóng)民人均純收入10550元，農(nóng)民人均生活消費支出6662元。%；，增長2%，%，%。%。全區(qū)農(nóng)民人均純收入13031元，%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入31100元，%。房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，具有不可移動和不可復制性，這就使得房地產(chǎn)流動性差，其供給具有較強的區(qū)域性。對于青島市來說房地產(chǎn)市場供應量相對來說還不夠，新項目的開發(fā)也比較少，優(yōu)勝劣汰是市場趨勢，客戶結(jié)構(gòu)更加多元化，且呈現(xiàn)高端發(fā)展。這對于房地產(chǎn)的供應來說也就有所遞減。企業(yè)管理費是指建筑安裝企業(yè)組織施工生產(chǎn)和經(jīng)營管理所需費用。各種稅的增加，房價隨之增加，市場的需求隨之降低，房地產(chǎn)的供應也就隨之減少。房地產(chǎn)的價格直接影響消費者的需求狀況。房價的因素的住房的需求起著重要作用。收入的增加放大了消費者的支付能力，有利于剛性需求的增加。當消費者的收入增加時，自然要求更高的住房條件。 城鎮(zhèn)的人口數(shù)量、人口結(jié)構(gòu)、人口流動也影響著房地產(chǎn)市場的發(fā)展。在各區(qū)市人口分布中，平度、即墨等地的常住人口最多，七區(qū)中城陽、市北的常住人口較多。青島市的人口流動比較大，韓、朝的流入人口較多，外地人口的流入增加的房地產(chǎn)的需求。競爭主要來自市場價格、周圍市場的地理位置的優(yōu)越性、住宅建筑的建筑風格、客源、潛在房地產(chǎn)開發(fā)商等等。通過與周圍房地產(chǎn)市場價格的對比，確定合適的價格，提高自己的競爭力。2011年2月，青島市政府出臺青島限購令，規(guī)定對已有1套住房的青島市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭，包括夫妻雙方及未成年子女）、能夠提供本市一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）；對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，無法提供一年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停向其售房。2013年將繼續(xù)嚴格執(zhí)行住房限購政策。2012年，%。%。規(guī)模以上工業(yè)中，%，%；，%，為經(jīng)濟持續(xù)健康夯實基礎。%。%；，%。旅游業(yè)、金融業(yè)等重點行業(yè)增長迅速。%。%。去年我市城市居民人均可支配收入32145元，%。%；在崗職工平均工資37399元，%。%；新增供熱面積1060萬平方米，%；市區(qū)公共汽、%。作為青島市發(fā)展較快的城陽來說，國民經(jīng)濟保持平穩(wěn)較快的發(fā)展趨勢。%。%；，%。 房地產(chǎn)開發(fā)投資情況2012年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資71804億元，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資發(fā)生了變化（），%（%）。 全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速2012年，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資40541億元，%，；中部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資15763億元，%，；西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資15500億元，%。房屋新開工面積177334萬平方米，%，；其中，住宅新開工面積130695萬平方米，%。房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比率也是在持續(xù)攀升，由圖中數(shù)據(jù)表明，青島的房地產(chǎn)經(jīng)濟得到了提升。受投資增長以及人工費、建筑材料費上漲等諸多因素影響，2012年青島市固定資產(chǎn)投資價格持續(xù)高位運行，自下半年起漲勢逐漸趨緩。從各季度的情況看，一、二季度漲幅較高，%、%，三季度漲幅略有回落，%；四季度出現(xiàn)較大幅度的回落，%。其中作為服務性消費的住房、教育、醫(yī)療的人均消費支出2665元，%，其中住宅的消費占有大部分比例。2000年之后，諸多青島大的開發(fā)企業(yè)，如中聯(lián)盈地、天泰、千禧、百通等先后進駐城陽，近兩年國內(nèi)大鱷、萬科、寶龍、卓越相繼落戶城陽，帶來了先進的開發(fā)理念，加快了城陽的城市化進程，使城陽的新一輪發(fā)展越來越引起社會各界的充分關注。城陽區(qū)在房地產(chǎn)開發(fā)方面取得了很大的成就。1季度出讓的土地分布相對廣泛，其中城陽區(qū)6宗。土地市場的供應為項目的建設提供了用地條件。 板塊市場分析板塊城陽區(qū)主干道長城路以東，興陽路以南，與青島著名的植物生態(tài)景觀園——城陽世紀公園相隔咫尺，地理位置十分優(yōu)越。西側(cè)有城陽區(qū)主干道——長城路，距離城陽區(qū)政府僅有10分鐘車程。周邊茵悅小城、巴黎壹號、IMEGA時代中心、弘通和田城、貴爵公寓、水榭花都等小區(qū)眾多，城陽五中、城陽第二實驗中學、青島農(nóng)業(yè)大學也相距不遠，人文生活氛圍濃厚。板塊周圍的配套設施比較優(yōu)越，對于開發(fā)起著比較積極的作用，有利于住宅項目的開發(fā)和出售。供應和成交量均下降，供求比上升。同比增長14%。在2012年，住宅價格保持穩(wěn)定，特別是隨著9月份市區(qū)高端項目的成交均價有所上揚。本項目一定程度上在城陽具有稀缺性。本案必將推動城陽城市化發(fā)展走上新臺階，成為城陽區(qū)的城市名片。項目位于城陽長城路東，興陽路南。距離青島市著名植物生態(tài)景觀園世紀公園很近，提供了優(yōu)美的休閑空間，在公園內(nèi)配套設施齊全，休閑健身于一體，給人一種身心的享受。項目的周邊教育設施比較方便距離城陽第二實驗中學、青島農(nóng)業(yè)大學跟很近，擁有濃烈的文化氛圍。開發(fā)商的品牌號召力。 劣勢分析所處區(qū)域整體形象不成熟。土地成本比較高。從而減少了一些顧客。地塊臨近市中心，周圍的交通比較繁華。市區(qū)的吵鬧可能成為消費者購房的考慮因素。地塊所處城陽區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)齊頭并進的開創(chuàng)局面，品牌開發(fā)商的進駐，雙品項目的打造，所共同營造的良好的市場環(huán)境構(gòu)成了本地塊難得的發(fā)展機遇。城陽區(qū)是山東省內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展始終較快，保持前列的市區(qū)。人均GDP已經(jīng)突破8000美元。區(qū)域內(nèi)的消費需求的釋放。青島城陽區(qū)韓國人和朝鮮人的入住比重越來越大，在城陽市中心進行定居的人口越來越多。項目位于城陽市中心，位置較好，能夠吸引周邊城市的消費者購買。另外城陽區(qū)靠近青島的國際機場，韓朝日等來青島發(fā)展的外國人也是不可忽略的購房客戶。 威脅分析龐大的規(guī)模帶來的風險威脅。超大規(guī)模體量對資金要求更高，會導致開發(fā)周期較長。超大規(guī)模體量的開發(fā)對未來業(yè)態(tài)的持續(xù)經(jīng)營管理提出更高的要求，一旦經(jīng)營不善。潛在競爭對手的威脅。并且在項目周圍還有同期開發(fā)的樓盤，無疑對項目的開發(fā)形成了巨大的威脅。版塊內(nèi)住宅即將迅速達到飽和狀態(tài)。這將導致區(qū)域內(nèi)的住宅建筑迅速達到飽和狀態(tài)，引起激烈的市場競爭。國家政策對開發(fā)商的限制，可能會影響開發(fā)商的開發(fā)成本。國八條、國五條對房價的控制和住房用地的管理對房地產(chǎn)的開發(fā)帶來了威脅。 項目定位 產(chǎn)品定位、樓層定位主導顧客對房屋建筑面積有不同的需求。%的被調(diào)查者選擇50—70㎡的住宅，一部分是作投資用，另一部分是作為年輕人的過渡用房。通過對市場上大多數(shù)顧客可接受的建筑面積和樓層數(shù)的調(diào)查，我們可以得出大多數(shù)顧客更接受小高層高層建筑。在建筑面積方面建議以8090平方米為主要建筑面積，部分單元可以采用6070平米小型戶型面積，并且在部分單元設100120平米的住宅戶型，以此能夠符合大多數(shù)人的購房意愿。（1）現(xiàn)代住宅新理念背景音樂系統(tǒng)由管理中心集中控制，可在節(jié)假日、每日早晚及特定時間播放音樂，也可通過遍布于樓內(nèi)的音箱播放一些公共通知、科普知識、娛樂節(jié)目等。自動消防系統(tǒng)在地下車庫設露智能式溫感探測器，在辦公室、會議室、大廳、走道、電梯前室等場所設置智能式光電感煙探測器，在防火卷簾的兩側(cè)成對設置智能式光電感煙探測器。（5）直飲水系統(tǒng)停車場管理系統(tǒng)將公寓車輛按時問、順序、內(nèi)外單位、價格等不同因素分門別類管理，給停車戶提供停車方便，車輛安全，也使小區(qū)車輛管理更加完善規(guī)范。小區(qū)內(nèi)的樓宇自控系統(tǒng)的監(jiān)控功能，主要體現(xiàn)在對空調(diào)系統(tǒng)的空氣處理機(AHU)、新風機組、冷水機組、換熱器等設備運行狀態(tài)的監(jiān)視、故障報警和啟?？刂啤Ｋ托嘛L系統(tǒng)提供了業(yè)主在門窗都封閉的情況下保證室內(nèi)空氣清新的環(huán)保節(jié)能在物業(yè)管理方面，引入知名專業(yè)物業(yè)管理公司，以命面解決住戶設備和人員服務，為客戶提供最全而的物業(yè)管理。在小區(qū)內(nèi)設得天獨厚的自然景觀和人為景觀，推崇生態(tài)環(huán)保，康樂運動的高素質(zhì)生活方式。 戶型定位項目戶型的設定直接影響著顧客對項目購買意愿，不同顧客對戶型有著不同的需求，根據(jù)市場調(diào)查不同的戶型需求比例各不同（） 戶型需求比例分析表明二居室是最受歡迎的單位其次才是三居室。綜上所述戶型設計以舒適性為主。建議在進行戶型設計是考慮絕大多數(shù)顧客的意愿，并且在戶型中加設小戶型的類型。因此本項目建設以二室二廳、三室為主。通過步入式飄窗，可以是業(yè)主獲得更多的有效使用面積。相關設計規(guī)范規(guī)定：，便可又增加優(yōu)先使用面積而不占用建筑面積，降低購房費用，增加使用空間。在設計時，在規(guī)避政策風險的前提下，增加住戶的額外使用面積，減低住戶的購房費用，可以吸引顧客的購買意愿?？蛷d的空間獨立，盡量使其他房間房門不正對著客廳，使客廳的空間幾乎不受任何干擾；客廳十分開闊，并且廳出陽臺向南，有南北穿堂風，通風采光效果極佳；其中，廚房與飯廳最好緊密相聯(lián)，方便備餐與用餐，并設有明窗，通風、采光好，將其設置在西北面，以油煙為主的污濁空氣被南風吹走，難以在室內(nèi)停留，利于身心健康。衛(wèi)生間與陽臺，兩個衛(wèi)生間均有明窗通風和采光，主臥房有獨立衛(wèi)生間，私密性強；設雙陽臺，一南一北，有利觀景、通風和晾曬衣物等功能。臥室面積分配合理，方正、平直、寬大、令人心情舒暢。并且主臥室與北面臥室的門對開，十分有利于南北空氣對流。公共活動區(qū)（客廳、飯廳、廚房），分隔過渡區(qū)（公用衛(wèi)生間），功能分區(qū)集中，動靜分區(qū)、干濕分區(qū)要明晰，過渡自然，互不干擾。房中盡量減少狹窄的通道或其他難以利用的空間，使空間實用率提高本項目為了滿足不同需求顧客的意愿，進行不同戶型的設計。戶型特點：戶型方正，南北通透，主臥270度轉(zhuǎn)角窗，臥室與活動區(qū)動靜區(qū)分。戶型特點：戶型方正，南北通透，雙衛(wèi)生間干濕分離設計。戶型特點：戶型方正，全明房型，南北通透。雙衛(wèi)生間設計，動靜分離、干濕分離。戶型特點：戶型方正，南北通透，附帶南北陽臺、花池。 市場比較法估算 估價時點：表一、可比實例的選取 可比實例 比較項目A B C估價對象座落御景尚都城中城陽光公園1號待估對象結(jié)構(gòu)鋼砼鋼砼鋼砼鋼砼用途住宅住宅住宅住宅裝修狀況毛坯毛坯毛坯毛坯交易情況正常正常正常