【正文】 休閑的居家氛圍。日常生活中可能遇到的困難作為制定物業(yè)管理服務(wù)的依據(jù)，通過硬件（8）送新風(fēng)系統(tǒng)車輛管理系統(tǒng)由出入讀卡器、自動開門機，探測器、控制器等設(shè)備組成。直飲水系統(tǒng)通過對小區(qū)內(nèi)供水系統(tǒng)提供凈化作用，將自來水凈化后，向各家各戶廚房提供可以直接飲用的高標(biāo)準(zhǔn)純凈水。（4）自動消防系統(tǒng)（3）背景音樂系統(tǒng)在室外公共活動空間規(guī)劃時，注意人與自然、人與人之間的和諧與交流，做到自然環(huán)境和人文環(huán)境相互輝映，可以布置一些具有鮮明特色的雕塑和小品，老人休閑娛樂場所，兒童讀書角、娛樂園等，以提升整個住宅小區(qū)的文化氛圍。這樣可以滿足建筑的需求，更好的利用土地資源。 建筑面積調(diào)查建筑面積（㎡）所占比例50以下%5070%70100%100130%130150%150180%180以上%被調(diào)查者近半數(shù)購房時首選70—100㎡的住宅，%的被調(diào)者選擇100—130㎡的住宅，說明多數(shù)購房者對居室面積的選擇趨于理性，并不盲目追求越大越好。對于國家的各種政策。在近幾年版塊內(nèi)已增加建筑面積數(shù)萬的供應(yīng)。在地塊周圍附近已有一定的住宅小區(qū)的建設(shè)，無論在規(guī)模、定位、影響力都為本地塊即將的定位以及今后的開發(fā)建設(shè)帶來巨大的競爭壓力。在整個開發(fā)過程中資金鏈條承受壓力更大，會形成資金風(fēng)險威脅。交通的便捷對項目的開發(fā)提供了機會。這些都是與藏著新的商機。這些都為項目的開發(fā)建設(shè)打下了扎實的市場基礎(chǔ)。區(qū)域內(nèi)領(lǐng)先的經(jīng)濟發(fā)展水平為項目打下扎實的市場基礎(chǔ)。對于項目的施工會帶來一定的不便。項目位于城陽市中心，土地的成本高，從而房地產(chǎn)開發(fā)成本增加，在進行項目的產(chǎn)品價格定位也就相應(yīng)的增加，這就對顧客的購買力提高了難度。本案的開發(fā)商青島銀盛泰有限公司在城陽成功開發(fā)多個地產(chǎn)項目，具有較強的品牌號召力，在項目開飯上具有豐富的開發(fā)經(jīng)驗。在交通方面比較便捷，周圍的交通配套比較方便，臨近204國道、308國道，公交車比較方便，給市民的出行帶來了很大的方便。區(qū)域占優(yōu)勢。4 項目定位 項目SWOT分析 優(yōu)勢分析，在城陽是較大的規(guī)模（隨著國家土地政策的變化，獲得如此大的土地資源是有一定難度的），首屈一指，從發(fā)展眼光看。對于成交價來說，2011年七區(qū)二市的住宅均價為8200元/平米。距離城陽人民醫(yī)院的距離僅有十分鐘車程，醫(yī)療配套設(shè)施比較方便。交通方面，青新高速公路穿過地塊的東側(cè)，向南可直達遼陽東路，前往市區(qū)高效便捷。根據(jù)市場供應(yīng)情況分析，土地市場供不應(yīng)求。城陽區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出多元化趨勢，以商品住宅為主，同時也重視寫字樓、商鋪等開發(fā)形式。 青島全社會的固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資據(jù)抽樣調(diào)查，2012年前三季度城市居民家庭人均消費性支出達12790元，%；。其中在2012年，青島市積極推進固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級，狠抓投資項目落實，固定資產(chǎn)投資規(guī)模持續(xù)擴大，%。2012年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積573418萬平方米，%，；其中，住宅施工面積428964萬平方米，%。全區(qū)農(nóng)民人均純收入13031元，%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入31100元，%。%；，增長2%，%，%。農(nóng)民人均純收入13990元，%，新型農(nóng)村合作醫(yī)療參合率達到100%。多組數(shù)據(jù)也顯示了民生事業(yè)的進步與成就。去年全年全市旅游總收入%。統(tǒng)計顯示，%。%，%，%，::。市場價格的競爭影響了建筑的銷售情況，較低的價格不能夠保證市場的盈利能力而較高的價格又不能吸引更多的消費者，對于價格的定位是一項十分重要的因素。人口數(shù)量的增加影響著住房的需求，同時也推動了房地產(chǎn)市場的大力發(fā)展。這樣就增加的消費者對住房的需求。隨著青島市消費者收入水平的不斷增加，對住房的需求也是不斷增加。影響房地產(chǎn)市場需求的因素有很多，其中房地產(chǎn)的價格、消費者的收入水平起著重要的作用。各項稅金和企業(yè)管理費用有增無減，前些年，房地產(chǎn)開發(fā)商享有退稅等相關(guān)優(yōu)惠政策，現(xiàn)在國家對房地產(chǎn)開發(fā)的優(yōu)惠政策沒有了，而且還增加了土地增值稅，開發(fā)商應(yīng)繳稅金的上漲會轉(zhuǎn)移到房價中。其中影響房地產(chǎn)供給的的因素可跟為房地產(chǎn)市場價格、房地產(chǎn)的開發(fā)成本、房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平、房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期、國家土地政策。%；，%。對于青島城陽區(qū)經(jīng)濟發(fā)展來說。其中，%，%。人均GDP是12920元?，F(xiàn)代家庭逐步在向二人世界或三口之家方向發(fā)展，這樣的發(fā)展顯然會增加住宅單位數(shù)，同時我國傳統(tǒng)的天倫之樂和人口的老齡化，家庭的小型化與老年父母贍養(yǎng)和照顧之間存在著矛盾。住宅的建設(shè)解決了農(nóng)流者的住房問題。根據(jù)人口狀況與國家規(guī)定的人均居住目標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)把握好投資開發(fā)規(guī)模抓好新房開發(fā)，以住房開發(fā)為重心。人口狀況。同時人口狀況和家庭結(jié)構(gòu)也影響著房地產(chǎn)市場的開發(fā)。人口因素決定房地產(chǎn)市場的規(guī)模和發(fā)展趨勢它對房地產(chǎn)發(fā)展具有較強的制約力。2013年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶?。（四）加快保障性安居工程?guī)劃建設(shè)。擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍。（二）堅決抑制投機投資性購房。2013年國家推出國五條政策。新國八條要求強化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,。中央經(jīng)濟工作會議將2008年的調(diào)控政策業(yè)位于緊縮，為“防止經(jīng)濟增長由偏快轉(zhuǎn)向過熱、防止價格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹”，2007年12月8日，央行將存款利準(zhǔn)備金率提高一個百分點；%；隨后央行、銀監(jiān)會明確規(guī)定第二套房貸以戶為單位；12月國務(wù)院發(fā)出禁令：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買小產(chǎn)權(quán)房，繼2004年經(jīng)來，因家出臺的宏觀調(diào)控政策頻率之高，調(diào)控力度之大，前所未有，以“管嚴(yán)土地，看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施，緊緊扼住了房地產(chǎn)開發(fā)的兩大命脈，房貸利率持續(xù)漲高，同時各地政府在房地產(chǎn)稅收方面也加大了調(diào)控力度。只有政治穩(wěn)定、社會安定、講求效益、致力于和平建設(shè)的地區(qū)，才能確保投資的安全，并為經(jīng)營獲利創(chuàng)造必要的前提。 眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)需要涉及的環(huán)節(jié)、接觸的層面是一般產(chǎn)業(yè)投資所無法相比的。交通和通信支出增長突出，家庭設(shè)備用品及服務(wù)、衣著、教育文化娛樂服務(wù)支出增長較快，食品、居住、其他商品和服務(wù)、醫(yī)療保健支出繼續(xù)增長。從五等份收入組收入增長情況看：2012年低收入組居民可支配收入增長最快，人均可支配收入為7605元，%；中低收入組人均可支配收入為12702元，%；中等收入組人均可支配收入為17224元，%；中高收入組人均可支配收入為23189元，%；高收入組人均可支配收入為41158元，%。工資性收入仍然是城鎮(zhèn)居民收入的主要來源，但工資性收入占總收入比重逐年下降，%、%、%、%、%。其中，人均可支配收入19109元，%；扣除價格因素，%。2012年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資25,280億元，%，其中商品住宅投資18,010億元，%。%%，根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展速度和GDP增速的關(guān)系可以看出房地產(chǎn)行業(yè)將依然保持高速發(fā)展。根據(jù)現(xiàn)階段的房地產(chǎn)情況，房地產(chǎn)的供不應(yīng)求，地權(quán)的取得難度增加而住宅需求的不斷增加，銷售價格隨之增加。有關(guān)行業(yè)的工程技術(shù)、經(jīng)濟方面的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、定額資料，以及國家正式頒發(fā)的技術(shù)法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。國家經(jīng)濟發(fā)展的長期規(guī)劃，部門、地區(qū)發(fā)展規(guī)劃，經(jīng)濟建設(shè)的方針、任務(wù)、產(chǎn)業(yè)政策和投資政策。項目可行性研究是建設(shè)項目進行申請貸款的依據(jù)，對項目籌集建設(shè)資建設(shè)資金預(yù)備條件。 項目規(guī)劃指標(biāo)規(guī)劃指標(biāo)　土地面積（平方米）（123562）土地用途城鎮(zhèn)住宅容積率規(guī)劃建筑面積（平方米）建筑密度25%綠地率35%出讓年限住宅70年2 可行性研究的相關(guān)性和必要性 可行性研究的的相關(guān)性《青島市十二五規(guī)劃綱要》中指出，推進保障性住房建設(shè)。配套方面，周邊城陽寶龍城市廣場、城陽利群、城陽家佳源等城市綜合體和大型商場超市，購物便捷。因此，住宅建設(shè)投資的增加對于增加社會就業(yè)機會有著不可忽視的作用，而本項目作為青島城陽市重點商品住宅建設(shè)項目工程之一，將為增加青島城陽市當(dāng)?shù)厣鐣蜆I(yè)崗位作出一定的貢獻。由于我國目前正處于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整時期，部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問題已成為當(dāng)前各級政府的頭等大事。同時，隨著青島經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，人們對居住環(huán)境等方面的要求也越來越高，近年來實施的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)就是為了使青島城市居民的生活環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改善。在城市群發(fā)展建設(shè)的環(huán)境下，青島市委政府提出要突出青島城市形象建筑，提高青島城市品位，加強城市輻射功能及目標(biāo)。因此，本項目的建設(shè)是國民經(jīng)濟發(fā)展的需要。根據(jù)國家有關(guān)部門的分析和預(yù)測，我國居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變，到2008年，我國城鎮(zhèn)居民人均建筑面積將達到22平方米，平均每戶擁有一套功能基本齊全的住房，住房消費占整個消費的比重將達到15%，城市化水平將提高到36%左右。銀盛泰集團現(xiàn)已連續(xù)6年名列青島地產(chǎn)十強，青島房地產(chǎn)行業(yè)中唯一一家全國守合同重信用企業(yè)、青島市唯一一家獲國家康居示范工程企業(yè)、山東省著名商標(biāo)、山東最佳企業(yè)公民、山東省消費者滿意單位、A級納稅先進單位等殊榮不勝枚舉。 承辦單位概況青島銀盛泰有限公司承辦。 城陽區(qū)長城路東側(cè)地塊擬建項目為城鎮(zhèn)住宅，由于目前市場上住宅建筑不斷增多，進行住宅建設(shè)可能存在著一定的風(fēng)險，基于住宅現(xiàn)狀，對該地塊的地理位置、周邊環(huán)境、區(qū)域的經(jīng)濟情況進行分析，定位本項目基本情況，通過對財務(wù)和風(fēng)險方面的分析，對項目進行評價，確定項目的可行性。本文是對青島市城陽區(qū)長城路東側(cè)的地塊進行可行性研究，基于對全國宏觀經(jīng)濟發(fā)展水平和當(dāng)?shù)匚⒂^經(jīng)濟發(fā)展水平的調(diào)研，分析當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展情況。青島理工大學(xué)琴島學(xué)院畢業(yè)設(shè)計論文房地產(chǎn)項目可行性研究設(shè)計畢業(yè)論文目錄前言 1 總論 2 項目背景 2 項目名稱 2 承辦單位概況 2 項目提出的理由 2 項目概況 3 擬建地點及概況 3 項目融資方式 4 項目規(guī)劃指標(biāo) 42 可行性研究的相關(guān)性和必要性 5 可行性研究的的相關(guān)性 5 可行性研究的必要性 5 編制范圍 5 可行性研究報告編制依據(jù) 5 現(xiàn)開發(fā)存在的問題 63 項目投資環(huán)境與市場分析 7 投資環(huán)境分析 7 宏觀環(huán)境分析 7 微觀環(huán)境分析 11 市場調(diào)查與分析 14 本市區(qū)經(jīng)濟發(fā)展情況 14 房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 15 土地供應(yīng)情況 17 板塊市場分析 17 成交量價分析 184 項目定位 19 項目SWOT分析 19 優(yōu)勢分析 19 劣勢分析 19 機會分析 20 威脅分析 20 項目定位 21 產(chǎn)品定位 21 戶型定位..................................................................................................23 銷售價格定位 26 客戶定位 275 營銷策略 30 營銷方案 30 營銷策略 30 營銷推廣節(jié)奏 31 銷售模式 32 銷售渠道 32 銷售策略 33 銷售進度 336 建設(shè)規(guī)模和項目開發(fā)條件 355 項目建設(shè)規(guī)模 355 項目概況現(xiàn)狀 35 地點與地理概況 35 項目建設(shè)條件 35 地形、地貌 35 氣候條件 37 水文地質(zhì) 37 施工條件 38 地震烈度 39 外部配套設(shè)備 397 項目規(guī)劃方案 40 設(shè)計依據(jù) 40 項目設(shè)計主題與開發(fā)理念 40 總體規(guī)劃方案 40 規(guī)劃設(shè)計原則 40 項目結(jié)構(gòu)和布局 41 建筑設(shè)計 41 主要規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn) 41 設(shè)計原則 42 交通組織 42 綠化景觀 42 建筑風(fēng)格及立面 42 建筑結(jié)構(gòu) 42 建筑戶型特色 438 項目實施進度 44 項目開發(fā)期 44 項目實施進度安排 44 項目實施過程控制措施 44 項目進度控制措施 44 項目質(zhì)量控制措施 44 項目資金控制措施 459 投資估算與項目資金籌措 46 投資估算 46 編制依據(jù) 46 編制方法 46 項目投資估算 46 投資計劃與資金籌措 4810 項目經(jīng)濟效益評價 50 項目現(xiàn)金流量分析 50 盈利能力分析 50 損益表 5050 盈利分析 50 償債能力分析 5111 項目風(fēng)險分析 52 盈虧平衡分析 52 單因素敏感性分析 52 風(fēng)險管理 53 風(fēng)險因素 53 應(yīng)對措施 5312 可行性研究結(jié)論 55 可行性研究結(jié)論 55 可行性研究建議 55致謝 57參考文獻 58附表III前言可行性研究報告是從事一種經(jīng)濟活動（投資）之前，要從經(jīng)濟、技術(shù)、生產(chǎn)、供銷直到社會各種環(huán)境、法律等各種因素進行具體調(diào)查、研究、分析，確定有利和不利的因素、項目是否可行，估計成功率大小、經(jīng)濟效益和社會效果程度，為決策者和主管機關(guān)審批的上報文件。在此基礎(chǔ)上，綜合論證項目建設(shè)的必要性，財務(wù)的盈利性，經(jīng)濟上的合理性，技術(shù)上的先進性和適應(yīng)性以及建設(shè)條件的可能性和可行性，從而為投資決策提供科學(xué)依據(jù)。進而對項目進行財務(wù)分析和風(fēng)險分析，判別項目的可行性。給人之中祥和安定的氛圍。經(jīng)過十多年的積累發(fā)展，集團累計開發(fā)量達100萬平方米，銷售收入近50億元，稅收達5億余元，資產(chǎn)過18億，已竣工項目8個，在建項目4個，與萬科合作的項目3個，新項