【正文】 在深度上與最終可行性研究比較，仍然是粗淺的。所以可以說(shuō)，初步可行性研究是介于機(jī)會(huì)研究和最終可行性研究的中間階段。因?yàn)檠芯渴菍?duì)某一個(gè)項(xiàng)目而言的，如果可行，就會(huì)使意向變?yōu)橥顿Y建議，就可以促進(jìn)項(xiàng)目下一階段的研究工作。投資機(jī)會(huì)研究的主要任務(wù)是尋找投資機(jī)會(huì)，選擇開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，形成投資建議?？尚行匝芯繉儆谕顿Y前期所做的工作，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)，它可分為三個(gè)工作階段：投資機(jī)會(huì)選定階段，進(jìn)行投資機(jī)會(huì)研究；初步選擇階段，進(jìn)行初步可行性研究；項(xiàng)目擬定階段，進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)可行性研究，俗稱(chēng)為詳細(xì)可行性研究。在可行性研究中，對(duì)功能、房型、層高、節(jié)能、環(huán)保、材料、設(shè)備及配套設(shè)施等考慮得深入和全面，今后出現(xiàn)的問(wèn)題就會(huì)很少。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)必須提交《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》，只有取得有關(guān)政府部門(mén)的批準(zhǔn)文件后，項(xiàng)目才可以進(jìn)入下一步程序。多方案比較的方法是可行性研究的最大特點(diǎn)，尤其適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。成本費(fèi)用包括擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和其它費(fèi)用等；（3）總收益。只要依據(jù)定量指標(biāo)體系和定性評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，確保取得的資料是真實(shí)的和可靠的，采用的數(shù)據(jù)（如開(kāi)發(fā)成本、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和市場(chǎng)供求水平等）是符合實(shí)際的，分析過(guò)程是科學(xué)的、合理的，一般便能保證論證和評(píng)價(jià)結(jié)論的客觀性。2．系統(tǒng)性可行性研究的系統(tǒng)性主要體現(xiàn)在全面和系統(tǒng)分析的方法上。這是確保可行性研究成果的客觀、公正、可信的重要前提。（1）要求編制人正確認(rèn)識(shí)各種客觀存在的規(guī)劃要求、建設(shè)條件和經(jīng)濟(jì)能力，研究工作要求排除主觀臆想，要從實(shí)際出發(fā)；（2）要實(shí)事求是地運(yùn)用客觀的資料作出符合科學(xué)和實(shí)際的決定和結(jié)論。三、可行性研究的原則和特點(diǎn)（一）可行性研究的基本原則可行性研究應(yīng)按照以下基本原則進(jìn)行：1．科學(xué)性原則即要求按客觀規(guī)律辦事，這是可行性研究工作必須遵循的最基本的原則。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究的依據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究需要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和科學(xué)論證。究其原因，有以下幾點(diǎn)：（1）可行性研究小組人員應(yīng)由注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、造價(jià)工程師、市場(chǎng)調(diào)查和分析人員、經(jīng)濟(jì)分析專(zhuān)家、制作人員、社會(huì)學(xué)、環(huán)境科學(xué)專(zhuān)家等構(gòu)成，但有些可行性研究報(bào)告的編制者可能就是一、二個(gè)人，不能適應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的多專(zhuān)業(yè)要求；（2）編制人員專(zhuān)業(yè)素質(zhì)低。這種方式在國(guó)有企業(yè)或決策體系不健全的開(kāi)發(fā)企業(yè)中較多；（2）出于節(jié)約資金考慮，由企業(yè)內(nèi)部或委托社會(huì)個(gè)人進(jìn)行。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究的現(xiàn)狀是令人擔(dān)憂(yōu)的，出現(xiàn)了“可行的報(bào)告不可行”、“不可行的報(bào)告可能又可行了”“隨意編寫(xiě)房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告”等等現(xiàn)象，難免讓人對(duì)“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究”產(chǎn)生懷疑，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告已成為 “可批性報(bào)告”，其原因如下：1．理論指導(dǎo)上存在缺陷，缺乏針對(duì)性國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部于1993年頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》和建設(shè)部于2000年頒發(fā)的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》中，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究重要內(nèi)容的市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場(chǎng)定位、經(jīng)營(yíng)方式、租售價(jià)格的確定等，缺乏明確的、可操作性的指導(dǎo)意見(jiàn)。九十年代以來(lái)，全國(guó)各地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不同程度出現(xiàn)了土地供應(yīng)總量失控、開(kāi)發(fā)規(guī)模過(guò)大、市場(chǎng)供給和需求脫節(jié)等問(wèn)題，造成了供大于求、空置房面積居高不下和“半截子”項(xiàng)目的現(xiàn)象，對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展帶來(lái)了不良影響。具體地講，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究是對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的必要性、項(xiàng)目實(shí)施的市場(chǎng)條件（供給和需求）、項(xiàng)目選址和開(kāi)發(fā)規(guī)模、企業(yè)的投融資能力、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期、投資效益等方面所做的調(diào)查研究和全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證。簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是研究、評(píng)價(jià)一個(gè)項(xiàng)目從技術(shù)和經(jīng)濟(jì)兩方面看是否可行，從而為投資決策者提供決策參考依據(jù)。各國(guó)對(duì)這門(mén)科學(xué)的名稱(chēng)并不一致。第二次世界大戰(zhàn)以后，這種方法發(fā)展迅速，可行性研究不僅應(yīng)用在工程建設(shè)方面，而且還在生產(chǎn)領(lǐng)域中運(yùn)用和推廣。（七）中介企業(yè)房地產(chǎn)中介企業(yè)包括房地產(chǎn)中介代理、仲裁、房地產(chǎn)信息咨詢(xún)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)抵押、擔(dān)保、保險(xiǎn)、物業(yè)管理等中介服務(wù)企業(yè)。根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，除了工程監(jiān)理（施工監(jiān)理和設(shè)計(jì)監(jiān)理）為強(qiáng)制性執(zhí)行外，是否委托項(xiàng)目咨詢(xún)、決策分析和決算審計(jì)由開(kāi)發(fā)商根據(jù)需要自行決定。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步健康發(fā)展，規(guī)范化、市場(chǎng)化程度的提高，第一種貸款總金額的比例在逐步降低，而第二種貸款總金額的比例在逐步升高，兩種貸款的總額在穩(wěn)步提高。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)期，政府部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及開(kāi)發(fā)商的行為的作用尤為重要。決定著項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本，構(gòu)成房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)體質(zhì)量。開(kāi)發(fā)商在依據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定選擇承包商時(shí)，不僅要綜合考察其業(yè)績(jī)、資金實(shí)力和施工技術(shù)水平，還要審核其具體施工方案、工期、質(zhì)量目標(biāo)和報(bào)價(jià)，權(quán)衡各方面的因素確定工程承包商。如上海市規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本須500萬(wàn)元。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目的很明確，即通過(guò)實(shí)施開(kāi)發(fā)獲取最大利潤(rùn)。這些工作包括各種媒體廣告宣傳、制作售樓資料、建設(shè)售樓處等等。具體地說(shuō)，建設(shè)階段的主要工作內(nèi)容有以下幾個(gè)方面：1．土建和安裝工程；2．裝飾工程；3．室外水、電、煤、供暖、有線電視等區(qū)內(nèi)的市政配套工程；4．公建配套及區(qū)內(nèi)配套設(shè)施工程；5．室外綠化工程；6．室外景觀工程；7．道路及圍墻工程；8．其它零星工程；9．竣工驗(yàn)收。從而取得土地，進(jìn)行開(kāi)發(fā)。（二）土地的取得根據(jù)項(xiàng)目分析和決策分析的結(jié)果，通過(guò)一定的方式，獲取土地使用權(quán)。房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇，主要是結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)合作方式設(shè)計(jì)資金結(jié)構(gòu)，確定合作各方在項(xiàng)目資本金中所占的份額，并通過(guò)分析可能的資金來(lái)源和經(jīng)營(yíng)方式，對(duì)項(xiàng)目所需的短期和長(zhǎng)期資金的籌措作出合理的安排。此外還可考慮將生地或毛地開(kāi)發(fā)成為可進(jìn)行房屋建設(shè)的熟地后租售的情況。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃主要包括項(xiàng)目區(qū)位的分析與選擇，開(kāi)發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇，開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇，開(kāi)發(fā)合作方式的分析與選擇，房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)方式的分析與選擇。一般說(shuō)來(lái)，這個(gè)程序包括八個(gè)步驟，即投資機(jī)會(huì)尋找、投資機(jī)會(huì)篩選、可行性研究、獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案報(bào)批、簽署有關(guān)合作協(xié)議、施工建設(shè)與竣工驗(yàn)收、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)與物業(yè)管理。綜合開(kāi)發(fā)是指將土地開(kāi)發(fā)、房屋和市政、公建配套設(shè)施結(jié)合起來(lái)進(jìn)行建設(shè)的開(kāi)發(fā)方式。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金投入量大，房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益規(guī)范，預(yù)銷(xiāo)售條件的提高，使得在較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)期里，許多可變因素都可能起著關(guān)鍵的作用，給開(kāi)發(fā)項(xiàng)目帶來(lái)一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品從實(shí)體上講，是供人們使用的建筑物，剛性強(qiáng)，如果項(xiàng)目建成，未能按計(jì)劃銷(xiāo)售或出租，甚至成為空置樓盤(pán)，就會(huì)使開(kāi)發(fā)商蒙受重大的經(jīng)濟(jì)損失；同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)性也增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)；此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和有關(guān)經(jīng)濟(jì)政策的影響也較大。從微觀來(lái)看，區(qū)位或地段是房地產(chǎn)的主要影響因素，由此可以決定房地產(chǎn)其它如交通、環(huán)境、配套設(shè)施等因素，因此項(xiàng)目選址是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要決策內(nèi)容。這個(gè)過(guò)程要經(jīng)過(guò)許多環(huán)節(jié)，如土地的取得、開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、配套建設(shè)和市場(chǎng)推廣與營(yíng)銷(xiāo)等各個(gè)環(huán)節(jié)，這些環(huán)節(jié)有的是獨(dú)立的，有的是相互交叉的、制約的，而每個(gè)環(huán)節(jié)的完成少則幾個(gè)月，多則要一年以上。2．長(zhǎng)期性長(zhǎng)期性是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的周期較長(zhǎng)。（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特征1．綜合性綜合性是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的全面系統(tǒng)性。在十一屆三中全會(huì)后，改革開(kāi)放給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)了發(fā)展機(jī)遇。房地產(chǎn)可行性研究概述第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本概念一、概述據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指在依據(jù)本法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)展時(shí)間并不長(zhǎng)，其萌芽形式為70年代城市建設(shè)的“統(tǒng)建”。房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了復(fù)蘇階段（1978年—1985年）、緩慢發(fā)展階段（1986年—1991年）、超常發(fā)展階段（1992年—1994年）、調(diào)整回落階段（1995年—1997年）和穩(wěn)步發(fā)展階段（1997年—至今），有力促進(jìn)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的發(fā)展。不僅涉及到規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、環(huán)保、水煤電供應(yīng)、交通、教育、衛(wèi)生、消防和園林等部門(mén)，而且開(kāi)發(fā)過(guò)程中的征地、動(dòng)拆遷和銷(xiāo)售工作與城市居民的生活密切聯(lián)系，涉及面廣；此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的綜合性還體現(xiàn)在它與國(guó)家、地區(qū)各產(chǎn)業(yè)部門(mén)的發(fā)展相協(xié)調(diào)，并起到一定的先導(dǎo)作用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是人、財(cái)、物等開(kāi)發(fā)資源規(guī)模性投入，產(chǎn)品（房地產(chǎn)，是指土地、建筑物及其地上定著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益）輸出的過(guò)程。房地產(chǎn)是固定的和不可移動(dòng)的，帶有極強(qiáng)的地域性特征，受到時(shí)空條件和社會(huì)環(huán)境的影響。風(fēng)險(xiǎn)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的綜合性、長(zhǎng)期性和地域性特征決定了它的高風(fēng)險(xiǎn)性。房屋開(kāi)發(fā)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以一定的方式獲得土地使用權(quán)后，按照城市規(guī)劃要求，建造各類(lèi)建筑，如住宅、辦公樓、商業(yè)用房、工業(yè)用房等，并出售或出租的一種開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要階段開(kāi)發(fā)商自有投資意向開(kāi)始至項(xiàng)目建設(shè)完畢出售或出租并委托其它專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理，大都遵循一個(gè)合乎邏輯和開(kāi)發(fā)規(guī)律的程序。（一）項(xiàng)目策劃與決策分析階段房地產(chǎn)項(xiàng)目首先必須進(jìn)行系統(tǒng)的項(xiàng)目策劃，以形成和優(yōu)選出較具體的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方案。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇，應(yīng)在符合城市規(guī)劃的前提下按照最高最佳利用原則（最高最佳利用是法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行，經(jīng)過(guò)充分的論證，能夠帶來(lái)最高收益的利用），選擇最佳的用途和最合適的開(kāi)發(fā)規(guī)模，包括建筑總面積、建設(shè)和裝修檔次、平面布置等。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)合作方式的分析與選擇，主要應(yīng)考慮開(kāi)發(fā)商自身在土地、資金、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)專(zhuān)長(zhǎng)、經(jīng)驗(yàn)和社會(huì)關(guān)系等方面的實(shí)力或優(yōu)勢(shì)程度，并從分散風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)，對(duì)獨(dú)資、合資、合作（包括合建）、委托開(kāi)發(fā)等開(kāi)發(fā)合作方式進(jìn)行選擇。前者主要分析市場(chǎng)的供求關(guān)系和價(jià)格水平，后者則是根據(jù)市場(chǎng)分析的結(jié)果，就項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入與費(fèi)用進(jìn)行比較分析，這項(xiàng)工作是可行性研究工作的主要內(nèi)容，也是本書(shū)的主要內(nèi)容。在辦理有關(guān)手續(xù)后，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和文件，進(jìn)行拆遷、安置和補(bǔ)償工作。（四）建設(shè)階段建設(shè)階段是將開(kāi)發(fā)過(guò)程中所涉及到的人力、材料、設(shè)備、資金等開(kāi)發(fā)資源聚集在一個(gè)空間和時(shí)點(diǎn)上，將計(jì)劃付諸實(shí)施的活動(dòng)，這一階段包括工程建設(shè)、市政和公建配套設(shè)施建設(shè)和竣工交付等。雖然國(guó)家和各省市對(duì)房地產(chǎn)的租售條件和時(shí)間有種種規(guī)定、限制，但事實(shí)上，從項(xiàng)目一開(kāi)始，租售工作可能就已經(jīng)開(kāi)始。（一