【正文】 在深度上與最終可行性研究比較，仍然是粗淺的。所以可以說，初步可行性研究是介于機會研究和最終可行性研究的中間階段。因為研究是對某一個項目而言的，如果可行，就會使意向變?yōu)橥顿Y建議，就可以促進項目下一階段的研究工作。投資機會研究的主要任務(wù)是尋找投資機會，選擇開發(fā)項目，形成投資建議?？尚行匝芯繉儆谕顿Y前期所做的工作，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的特點，它可分為三個工作階段：投資機會選定階段，進行投資機會研究；初步選擇階段，進行初步可行性研究；項目擬定階段，進行技術(shù)經(jīng)濟可行性研究，俗稱為詳細可行性研究。在可行性研究中，對功能、房型、層高、節(jié)能、環(huán)保、材料、設(shè)備及配套設(shè)施等考慮得深入和全面，今后出現(xiàn)的問題就會很少。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目立項必須提交《房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告》，只有取得有關(guān)政府部門的批準文件后，項目才可以進入下一步程序。多方案比較的方法是可行性研究的最大特點，尤其適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目。成本費用包括擬開發(fā)項目的土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、財務(wù)費用和其它費用等；（3）總收益。只要依據(jù)定量指標體系和定性評價標準，確保取得的資料是真實的和可靠的，采用的數(shù)據(jù)（如開發(fā)成本、取費標準和市場供求水平等）是符合實際的，分析過程是科學的、合理的，一般便能保證論證和評價結(jié)論的客觀性。2．系統(tǒng)性可行性研究的系統(tǒng)性主要體現(xiàn)在全面和系統(tǒng)分析的方法上。這是確?？尚行匝芯砍晒目陀^、公正、可信的重要前提。（1）要求編制人正確認識各種客觀存在的規(guī)劃要求、建設(shè)條件和經(jīng)濟能力，研究工作要求排除主觀臆想，要從實際出發(fā)；（2）要實事求是地運用客觀的資料作出符合科學和實際的決定和結(jié)論。三、可行性研究的原則和特點（一）可行性研究的基本原則可行性研究應(yīng)按照以下基本原則進行：1．科學性原則即要求按客觀規(guī)律辦事，這是可行性研究工作必須遵循的最基本的原則。二、房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究的依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究需要進行經(jīng)濟評價和科學論證。究其原因，有以下幾點：（1）可行性研究小組人員應(yīng)由注冊房地產(chǎn)估價師、造價工程師、市場調(diào)查和分析人員、經(jīng)濟分析專家、制作人員、社會學、環(huán)境科學專家等構(gòu)成，但有些可行性研究報告的編制者可能就是一、二個人，不能適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)的多專業(yè)要求；（2）編制人員專業(yè)素質(zhì)低。這種方式在國有企業(yè)或決策體系不健全的開發(fā)企業(yè)中較多；（2）出于節(jié)約資金考慮，由企業(yè)內(nèi)部或委托社會個人進行。房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究的現(xiàn)狀是令人擔憂的，出現(xiàn)了“可行的報告不可行”、“不可行的報告可能又可行了”“隨意編寫房地產(chǎn)可行性研究報告”等等現(xiàn)象，難免讓人對“房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究”產(chǎn)生懷疑，房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告已成為 “可批性報告”，其原因如下：1．理論指導上存在缺陷，缺乏針對性國家計委和建設(shè)部于1993年頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》和建設(shè)部于2000年頒發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》中，作為房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究重要內(nèi)容的市場調(diào)查與預(yù)測、規(guī)劃設(shè)計、市場定位、經(jīng)營方式、租售價格的確定等，缺乏明確的、可操作性的指導意見。九十年代以來，全國各地房地產(chǎn)開發(fā)不同程度出現(xiàn)了土地供應(yīng)總量失控、開發(fā)規(guī)模過大、市場供給和需求脫節(jié)等問題，造成了供大于求、空置房面積居高不下和“半截子”項目的現(xiàn)象，對經(jīng)濟和社會發(fā)展帶來了不良影響。具體地講，房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究是對開發(fā)項目的必要性、項目實施的市場條件（供給和需求）、項目選址和開發(fā)規(guī)模、企業(yè)的投融資能力、項目開發(fā)模式、開發(fā)經(jīng)營周期、投資效益等方面所做的調(diào)查研究和全面的技術(shù)經(jīng)濟分析論證。簡單地說，就是研究、評價一個項目從技術(shù)和經(jīng)濟兩方面看是否可行，從而為投資決策者提供決策參考依據(jù)。各國對這門科學的名稱并不一致。第二次世界大戰(zhàn)以后，這種方法發(fā)展迅速，可行性研究不僅應(yīng)用在工程建設(shè)方面，而且還在生產(chǎn)領(lǐng)域中運用和推廣。（七）中介企業(yè)房地產(chǎn)中介企業(yè)包括房地產(chǎn)中介代理、仲裁、房地產(chǎn)信息咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)抵押、擔保、保險、物業(yè)管理等中介服務(wù)企業(yè)。根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，除了工程監(jiān)理（施工監(jiān)理和設(shè)計監(jiān)理）為強制性執(zhí)行外，是否委托項目咨詢、決策分析和決算審計由開發(fā)商根據(jù)需要自行決定。隨著房地產(chǎn)市場的進一步健康發(fā)展，規(guī)范化、市場化程度的提高，第一種貸款總金額的比例在逐步降低，而第二種貸款總金額的比例在逐步升高，兩種貸款的總額在穩(wěn)步提高。在計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)型時期，政府部門對房地產(chǎn)開發(fā)及開發(fā)商的行為的作用尤為重要。決定著項目的開發(fā)成本，構(gòu)成房地產(chǎn)項目的實體質(zhì)量。開發(fā)商在依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定選擇承包商時，不僅要綜合考察其業(yè)績、資金實力和施工技術(shù)水平，還要審核其具體施工方案、工期、質(zhì)量目標和報價，權(quán)衡各方面的因素確定工程承包商。如上海市規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本須500萬元。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營目的很明確，即通過實施開發(fā)獲取最大利潤。這些工作包括各種媒體廣告宣傳、制作售樓資料、建設(shè)售樓處等等。具體地說，建設(shè)階段的主要工作內(nèi)容有以下幾個方面：1．土建和安裝工程；2．裝飾工程；3．室外水、電、煤、供暖、有線電視等區(qū)內(nèi)的市政配套工程；4．公建配套及區(qū)內(nèi)配套設(shè)施工程；5．室外綠化工程；6．室外景觀工程；7．道路及圍墻工程；8．其它零星工程；9．竣工驗收。從而取得土地，進行開發(fā)。（二）土地的取得根據(jù)項目分析和決策分析的結(jié)果，通過一定的方式，獲取土地使用權(quán)。房地產(chǎn)項目融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇，主要是結(jié)合項目開發(fā)合作方式設(shè)計資金結(jié)構(gòu)，確定合作各方在項目資本金中所占的份額，并通過分析可能的資金來源和經(jīng)營方式，對項目所需的短期和長期資金的籌措作出合理的安排。此外還可考慮將生地或毛地開發(fā)成為可進行房屋建設(shè)的熟地后租售的情況。房地產(chǎn)項目策劃主要包括項目區(qū)位的分析與選擇，開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇，開發(fā)時機的分析與選擇，開發(fā)合作方式的分析與選擇，房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇。一般說來，這個程序包括八個步驟，即投資機會尋找、投資機會篩選、可行性研究、獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計方案報批、簽署有關(guān)合作協(xié)議、施工建設(shè)與竣工驗收、市場營銷與物業(yè)管理。綜合開發(fā)是指將土地開發(fā)、房屋和市政、公建配套設(shè)施結(jié)合起來進行建設(shè)的開發(fā)方式。房地產(chǎn)開發(fā)資金投入量大，房地產(chǎn)市場的日益規(guī)范，預(yù)銷售條件的提高，使得在較長的開發(fā)期里，許多可變因素都可能起著關(guān)鍵的作用，給開發(fā)項目帶來一定的市場風險；房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品從實體上講，是供人們使用的建筑物，剛性強，如果項目建成，未能按計劃銷售或出租，甚至成為空置樓盤，就會使開發(fā)商蒙受重大的經(jīng)濟損失；同時，房地產(chǎn)市場的競爭性也增加了房地產(chǎn)開發(fā)的風險；此外，房地產(chǎn)開發(fā)受宏觀經(jīng)濟形勢和有關(guān)經(jīng)濟政策的影響也較大。從微觀來看，區(qū)位或地段是房地產(chǎn)的主要影響因素，由此可以決定房地產(chǎn)其它如交通、環(huán)境、配套設(shè)施等因素，因此項目選址是房地產(chǎn)開發(fā)的重要決策內(nèi)容。這個過程要經(jīng)過許多環(huán)節(jié)，如土地的取得、開發(fā)準備、規(guī)劃設(shè)計、施工、配套建設(shè)和市場推廣與營銷等各個環(huán)節(jié)，這些環(huán)節(jié)有的是獨立的，有的是相互交叉的、制約的，而每個環(huán)節(jié)的完成少則幾個月，多則要一年以上。2．長期性長期性是指房地產(chǎn)開發(fā)的周期較長。（一）房地產(chǎn)開發(fā)的特征1．綜合性綜合性是指房地產(chǎn)開發(fā)活動的全面系統(tǒng)性。在十一屆三中全會后，改革開放給房地產(chǎn)開發(fā)帶來了發(fā)展機遇。房地產(chǎn)可行性研究概述第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)的基本概念一、概述據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，房地產(chǎn)開發(fā)是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。我國的房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展時間并不長，其萌芽形式為70年代城市建設(shè)的“統(tǒng)建”。房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了復(fù)蘇階段（1978年—1985年）、緩慢發(fā)展階段（1986年—1991年）、超常發(fā)展階段（1992年—1994年）、調(diào)整回落階段（1995年—1997年）和穩(wěn)步發(fā)展階段（1997年—至今），有力促進了房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展。不僅涉及到規(guī)劃、設(shè)計、施工、環(huán)保、水煤電供應(yīng)、交通、教育、衛(wèi)生、消防和園林等部門，而且開發(fā)過程中的征地、動拆遷和銷售工作與城市居民的生活密切聯(lián)系，涉及面廣；此外，房地產(chǎn)開發(fā)的綜合性還體現(xiàn)在它與國家、地區(qū)各產(chǎn)業(yè)部門的發(fā)展相協(xié)調(diào)，并起到一定的先導作用。房地產(chǎn)開發(fā)是人、財、物等開發(fā)資源規(guī)模性投入，產(chǎn)品（房地產(chǎn)，是指土地、建筑物及其地上定著物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益）輸出的過程。房地產(chǎn)是固定的和不可移動的，帶有極強的地域性特征，受到時空條件和社會環(huán)境的影響。風險性房地產(chǎn)開發(fā)的綜合性、長期性和地域性特征決定了它的高風險性。房屋開發(fā)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以一定的方式獲得土地使用權(quán)后，按照城市規(guī)劃要求，建造各類建筑，如住宅、辦公樓、商業(yè)用房、工業(yè)用房等，并出售或出租的一種開發(fā)經(jīng)營方式。二、房地產(chǎn)開發(fā)的主要階段開發(fā)商自有投資意向開始至項目建設(shè)完畢出售或出租并委托其它專業(yè)公司進行物業(yè)管理，大都遵循一個合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序。（一）項目策劃與決策分析階段房地產(chǎn)項目首先必須進行系統(tǒng)的項目策劃，以形成和優(yōu)選出較具體的項目開發(fā)經(jīng)營方案。房地產(chǎn)項目開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇，應(yīng)在符合城市規(guī)劃的前提下按照最高最佳利用原則（最高最佳利用是法律上允許、技術(shù)上可能、財務(wù)上可行，經(jīng)過充分的論證，能夠帶來最高收益的利用），選擇最佳的用途和最合適的開發(fā)規(guī)模，包括建筑總面積、建設(shè)和裝修檔次、平面布置等。房地產(chǎn)項目開發(fā)合作方式的分析與選擇，主要應(yīng)考慮開發(fā)商自身在土地、資金、開發(fā)經(jīng)營專長、經(jīng)驗和社會關(guān)系等方面的實力或優(yōu)勢程度，并從分散風險的角度出發(fā)，對獨資、合資、合作（包括合建）、委托開發(fā)等開發(fā)合作方式進行選擇。前者主要分析市場的供求關(guān)系和價格水平，后者則是根據(jù)市場分析的結(jié)果，就項目的經(jīng)營收入與費用進行比較分析，這項工作是可行性研究工作的主要內(nèi)容，也是本書的主要內(nèi)容。在辦理有關(guān)手續(xù)后，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和文件，進行拆遷、安置和補償工作。（四）建設(shè)階段建設(shè)階段是將開發(fā)過程中所涉及到的人力、材料、設(shè)備、資金等開發(fā)資源聚集在一個空間和時點上，將計劃付諸實施的活動，這一階段包括工程建設(shè)、市政和公建配套設(shè)施建設(shè)和竣工交付等。雖然國家和各省市對房地產(chǎn)的租售條件和時間有種種規(guī)定、限制，但事實上，從項目一開始，租售工作可能就已經(jīng)開始。（一