【正文】 數(shù)據變化情況項目絕對數(shù)（元）名義增長速度（%）一、人均總收入21033其中：可支配收入19109（一）工資性收入13708（二）經營凈收入1714（三）財產性收入520（四）轉移性收入5092二、人均消費性支出13471其中：服務性消費支出3499食品4805衣著1444居住1332家庭設備用品及服務908醫(yī)療保健872交通和通信1984教育文化娛樂服務1628其他商品及服務499通過以上數(shù)據顯示，消費者的收支水平在不斷增加，同時也促進了房地產市場的開發(fā)。全國的政治局面相對穩(wěn)定，對于房地產的開發(fā)提供了保障條件。2011年4月6日，再次調息，上調金融機構人民幣存貸款基準利率，其他各檔次存貸款基準利率相應調整，%%，后期存貸款利率仍不斷上調；5月，國家發(fā)改委要求開發(fā)商進行“一房一價”公示；7月，央行年內第三次加息，房貸利率十年最高點；8月，建設部公布二三線城市限購“五條標準”；12月，中央明令限購令續(xù)期，房產稅試點范圍將擴大。其他城市房價上漲過快的，省級政府應要求其及時采取限購等措施。配套設施要與保障性安居工程項目同步規(guī)劃、同期建設、同時交付使用。根據2011年發(fā)布的全國第六次人口普查結果（），十年間增加7390萬人；%，；。目前我國人口16億，占世界總人口的22%.我國是最大的住房消費市場，這對房地產企業(yè)來說是很好的機會。家庭是社會的最小單元，制定房地產市場營銷策略不能不分析家庭結構的因素。%；，%；，%。%。土地的供給影響著房地產的供給狀況，土地政策的頒布，對房地產的開發(fā)起到了制約的影響，國家對土地政策的實施，土地價格的上漲，隨之而來的就是房價的上漲，房地產的開發(fā)成本提高，風險增大，房地產開發(fā)商的壓力也就隨之增加。在房價降低的情況下，人們對住房的需求會增加，即使自己擁有屬于自己的住房，但當房價下降時人們會投資房地產，對于那些真正需要購房的消費者來說，房價降低對住房的需求更是密切。青島市統(tǒng)計局、青島市第六次人口普查辦公室發(fā)布青島市2010年第六次全國人口普查主要數(shù)據公報，公報顯示，比上次普查 （2000年），%，%。2011年1月30日下午，青島市政府發(fā)布了《青島市人民政府辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》(簡稱“十二條”)，“十二條”對“限購令”執(zhí)行做了詳細要求，并將從住房用地供應、中低價位中小套型商品房供應、保障性住房建設、房地產經紀機構管理、房屋銷售和轉讓管理、個人住房信息系統(tǒng)建設和完善住房工作責任制等十二個方面，貫徹落實國家房地產市場調控部署，持續(xù)推進島城房地產市場健康發(fā)展。全市工業(yè)增長繼續(xù)保持較快勢頭，%，其中股份制企業(yè)釋放充足活力，%，遠遠超過國有及國有控股企業(yè)、集體企業(yè)。實際使用外資46億美元，%。全市單位從業(yè)人員%。房屋竣工面積99425萬平方米，%，；其中，住宅竣工面積79043萬平方米，%自2003年以來，青島全社會的固定資產投資和房地產投資都在不斷增加（）。作為青島城市化進程的一個重要組成部分，為大青島中間地帶的城陽，近幾年得到了快速發(fā)展，特別是城陽的房地產業(yè)更是如火如荼。城陽區(qū)三號地的供應為建設住宅提供了可靠地條件。 成交量價分析青島住宅銷售量2011年1209萬，2012年受宏觀調控影響，上半年僅銷售368萬平，同比下降12%。項目雖然目前尚處于前期定位階段，但不管何種業(yè)態(tài)定位，未來項目都將是一個集多種服務等功能于一體：生活、娛樂、休閑、購物等配套設施完善，擁有良好的環(huán)境景觀與成熟商貿環(huán)境的舒適的生活環(huán)境。對于周圍的生活配套設施來說也是比較便捷的，周邊城陽寶龍城市廣場、城陽利群、城陽家佳源等城市綜合體和大型商場超市，購物便捷。該項目周邊擁有多項小區(qū)建設，從而增加了項目開發(fā)的競爭性。區(qū)域內經濟發(fā)展水平較高。城陽區(qū)的交通費比較便捷，對于外來人員的流動帶來了便捷，從而方便了外來人員在城陽區(qū)購買住宅的條件。則項目開發(fā)可謂是功虧一簣。這種局面對于本項目的開發(fā)而言是相當不利的。新建住房應按合理比例建造面積在70130平方米。（2）智能化住宅小區(qū)同時，在發(fā)生緊急事件時可作為緊急廣播強制切入使用。（6）停車場管理系統(tǒng)（9）高水準的物業(yè)管理服務%的被調查者購房時首選二、三居室因此在未來的2—3年內二居室、三居室仍是房地產市場的主流產品。其主要的技巧是把帶窗外墻向外推移，不做窗臺而與樓面平齊。附帶南北陽臺、花池?？驮磥碓磸V泛，說明本區(qū)具有較強的吸聚影響力。其中還包括一部分企事業(yè)單位員工、白領、外地小店或零售個體業(yè)主，他們家庭年收入510萬左右，有一定積蓄。這些外來客戶的客戶特征如下：韓國及鮮族客戶。將原房屋高價出租，以較市內四區(qū)更低價格購置本項目，以租 養(yǎng)貸。5 營銷策略 營銷方案 營銷策略1．現(xiàn)場包裝策略（1）工地現(xiàn)場包裝u清潔，同時能達到一定的樣板房講解能力，在客戶參觀時，提點內容為主，以貼合銷售需要。 2. 大門進入處中央設置小區(qū)樓盤模型； 3. 模型后設集中演示區(qū)，包括圖片懸掛演示、建材及設備演示系統(tǒng)； 4. 以沙盤及演示區(qū)為中軸，左右分別設置銷售洽談區(qū)，形成功能性區(qū)分； 5. 中心內側局部做調空，將辦公性功能放置二層，并在二層設置貴賓接待室及小型游戲活動室； 6. 售樓中心沿路上方墻體上建議制作超大型戶外廣告牌，體現(xiàn)小區(qū)形象。 （3）電視 建議項目應重視電視媒體強大的視覺沖擊作用。 本階段在開盤銷售業(yè)績的基礎之上，繼續(xù)加強客戶累積工作的力度，累積更多的潛在客戶，將目標客戶進一步細分。 c、針對有關目標群體，主動上門進行路演推廣(CRM)。 銷售策略首先，戶型等基本的設計確定后，開始接受電話咨詢，同時進行現(xiàn)場登 記，地點在項目現(xiàn)場營銷中心及外場售樓處。 8. 集中認購時邀請公證人員進行現(xiàn)場公證，規(guī)避可能出現(xiàn)的糾紛。 項目概況現(xiàn)狀 地點與地理概況 本項目位于城陽區(qū)長城路東。以斷裂上升為主的喜馬拉雅運動，加速了剝蝕沉積和地殼構造運動，構成了現(xiàn)存的地質輪廓，東部由花崗巖侵入形成嶗山山脈，西部由火山巖形成坡狀平原，中部為丘陵過渡帶三個截然不同的地質體，以及墨水河、白沙河等下游形成的小沖積平原。膠濟鐵路、308 國道、 204 國道、濟青高速公路、煙青公路縱橫交錯 , 形成極其便利的立體交通網絡，是青島通向國內外的必經之地。 棕壤土。 砂姜黑土?？諝鉂駶?，雨量充沛，溫度適中，四季分明。 水文地質城陽區(qū)地處膠東半島，其河流均為季風區(qū)雨源型，且多為獨流入海的山溪性小河，河流水系的發(fā)育和分布明顯受地形、地貌的控制。發(fā)源于三標山，由南向北流經即墨市城關折向西南，自城陽區(qū)城陽街道西城匯村入區(qū)境，在京口村西入膠州灣，境內全長12公里。大沽河是膠東半島最大的河流，上游建有大型水庫一座，是青島市的主要水源地。 施工條件本項目所在地地勢平坦，不占用城市主干道，無需大規(guī)模拆遷。 給水 主要是生活用水及消防用水，水源為城市自來水，由寧夏路城市供水管就近引接。《建筑樁基技術規(guī)范》JGJ792002 交通組織外環(huán)車行道，兼做消防車道，做到人車分流，基地內部充分利用高差變化，營造豐富感人的空間，層次分明，錯落有致。 建筑結構 根據國家現(xiàn)行規(guī)范設計，本項目建筑等級按工程用途、規(guī)模，建筑標準為一級，耐火等級為一級，建筑抗震設計規(guī)范為甲類。地下停車庫設兩層停車位，兩出入口分設于基地西側，臨近基地出入口，方便使用者使用。JGJ699《建筑地基處理技術規(guī)范》《砌體結構設計規(guī)范》[JGJ9494] 建筑設計 主要規(guī)范及標準《建筑結構荷載規(guī)范》本項目總體規(guī)劃領先于青島眾多大盤規(guī)劃，力圖體現(xiàn)開發(fā)商發(fā)展視野的前瞻性和產品開發(fā)的可持續(xù)性，本項目兼具現(xiàn)代高尚生活和東方傳統(tǒng)人文精神特質，強調人和人的交往，動靜有機結合，社區(qū)停車方式的多元化，生活形態(tài)的多樣化，用公共、商業(yè)與文化、娛樂建筑與居住社區(qū)配套，確保該項目能夠站在城陽房地產業(yè)高端，對市民選擇居所的審美趨向和生活方式產生積極的影響，在規(guī)劃上采取低密度、低容積率、高綠化率的控制指標，重視小區(qū)生態(tài)環(huán)境的塑造和人文環(huán)境的培養(yǎng)，力爭將項目開發(fā)建設成為一流的、具有大規(guī)模高尚社區(qū)特征的示范性住宅小區(qū)。在住宅的設計理念上，項目引入了“新都市主義”、“街區(qū)型規(guī)劃”、“仿生規(guī)劃”等先進設計理論，力求將歐洲經典藝術的大氣、尊貴與東方文化的“天人合一”理念有機結合，將和諧生活氛圍的營造融入社區(qū)文化建設的精神層面。GB5006797GB503522005《民用建筑設計通則》項目所在區(qū)域已經有完善的雨水和污水管網，生活污水、雨水可排入寧夏路和燕兒島路污水管網和雨水管網，項目建成后排水可以保障。而山東省滿足資質要求的企業(yè)有幾十家，施工隊伍不成問題，施工所需場地、施工道路、用水、用電均已滿足，故施工條件較好。發(fā)源于嶗山主峰巨峰北麓，自東向西經嶗山區(qū)北宅，自嶗山水庫入區(qū)境，流經城陽區(qū)夏莊街道、流亭街道，在西后樓村入膠州灣。 洪江河。春季氣溫回升緩慢，較內陸遲1個月；夏季濕熱多雨，但無酷暑；秋季天高氣爽，降水少，蒸發(fā)強；冬季風大溫低，持續(xù)時間較長。砂姜黑土類發(fā)育在淺海沼澤沉積物上，主要分布在上馬、河套、棘洪灘等街道局部地帶的桃源河沿岸，呈現(xiàn)南北向、條帶狀，地勢平坦，易發(fā)季節(jié)性堿漬化，不利于作物生長。棕壤土廣泛分布在全區(qū)，土體發(fā)育完整，呈微酸性反映。截止2002年末，全區(qū)有淺海灘涂達16萬畝，已開發(fā)利用面積8萬余畝，養(yǎng)殖貝類品種有菲律賓蛤仔、毛蚶、縊蟶、竹蟶、太平洋牡蠣、大連牡蠣、褶牡蠣、紅螺、泥螺等10余種。區(qū)內斷裂多發(fā)育在東部山區(qū)，規(guī)模較大，一般為北東走向，主要有前金夏莊紅島寧家斷裂等。青新高速公路穿過地塊東側，向南直達遼陽東路，前往市區(qū)比較便捷。通過初期的售房來緩解建房的資金來源。 2. 客戶在現(xiàn)場登記留下姓名、電話、初步意向、身份證等信息。 （4）展會銷售： 充分利用好房展會和明年奧運會大批外地人來青的有利時機，利用好房展會及節(jié)慶活動，進行熱點促銷。 4．鞏固期 本階段目的在于鞏固和擴大前面階段的工作成果。 （4）戶外廣告、車體廣告、路旗 戶外廣告的告知性和形象非常好，尤其在項目的前期，對于項目品牌和項目品牌的建立起到很大的推動作用。既可使買主感受小區(qū)整體內涵，也可讓其根據自己的需要分別洽談，不相互干擾。u的物管服務，以促進項目銷售。針對此期目標客戶群較年形象目的。在4月6日項目宣傳啟動后，進入導入期。青銀高速直達嶗山區(qū)商務版塊，該區(qū)域工作居住人群都有可能成為 本項目的潛在客源，未來依賴于發(fā)達順暢的交通，將有大量白領對青島和城陽差異化的概念較淡而選擇本案。 學院畢業(yè)生，外地在城陽務工者。其中還包括一部分中小企業(yè)主、批發(fā)市場業(yè)主、企業(yè)高管，這部分客戶家庭收入十萬至數(shù)十萬，并有相當?shù)呢敻环e累。不同的客戶具有不同的特征。 三房二室二衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)，面積大約110120平米。 二房二廳一衛(wèi)二房二廳一衛(wèi)：面積大約88平米左右。廚房、飯廳和公共衛(wèi)生間盡量集中在一起，功能分區(qū)集中，并與其他功能區(qū)明確分開。入戶還原和陽臺知己一半面積，我們可以通過做入戶花園和陽臺，增加住宅有效使用空間，同時改善朱家環(huán)境，提高舒適度。目前顧客對戶型的要求基本保持在二室二廳。日常生活中可能遇到的困難作為制定物業(yè)管理服務的依據，通過硬件車輛管理系統(tǒng)由出入讀卡器、自動開門機，探測器、控制器等設備組成。（4）自動消防系統(tǒng)這樣可以滿足建筑的需求，更好的利用土地資源。對于國家的各種政策。在地塊周圍附近已有一定的住宅小區(qū)的建設，無論在規(guī)模、定位、影響力都為本地塊即將的定位以及今后的開發(fā)建設帶來巨大的競爭壓力。交通的便捷對項目的開發(fā)提供了機會。這些都為項目的開發(fā)建設打下了扎實的市場基礎。對于項目的施工會帶來一定的不便。本案的開發(fā)商青島銀盛泰有限公司在城陽成功開發(fā)多個地產項目，具有較強的品牌號召力，在項目開飯上具有豐富的開發(fā)經驗。區(qū)域占優(yōu)勢。對于成交價來說，2011年七區(qū)二市的住宅均價為8200元/平米。交通方面，青新高速公路穿過地塊的東側，向南可直達遼陽東路，前往市區(qū)高效便捷。城陽區(qū)的房地產開發(fā)呈現(xiàn)出多元化趨勢，以商品住宅為主，同時也重視寫字樓、商鋪等開發(fā)形式。其中在2012年，青島市積極推進固定資產投資結構調整和產業(yè)優(yōu)化升級，狠抓投資項目落實，固定資產投資規(guī)模持續(xù)擴大，%。全區(qū)農民人均純收入13031元，%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入31100元，%。農民人均純收入13990元，%，新型農村合作醫(yī)療參合率達到100%。去年全年全市旅游總收入統(tǒng)計顯示，%。人口數(shù)量的增加影響著住房的需求，同時也推動了房地產市場的大力發(fā)展。隨著青島市消費者收入水平的不斷增加，對住房的需求也是不斷增加。各項稅金和企業(yè)管理費用有增無減，前些年，房地產開發(fā)商享有退稅等相關優(yōu)惠政策，現(xiàn)在國家對房地產開發(fā)的優(yōu)惠政策沒有了，而且還增加了土地增值稅，開發(fā)商應繳稅金的上漲會轉移到房價中。%；，%。其中，%，%?，F(xiàn)代家庭逐步在向二人世界或三口之家方向發(fā)展，這樣的發(fā)展顯然會增加住宅單位數(shù)，同時我國傳統(tǒng)的天倫之樂和人口的老齡化，家庭的小型化與老年父母贍養(yǎng)和照顧之間存在著矛盾。根據人口狀況與國家規(guī)定的人均居住目標，房地產企業(yè)應把握好投資開發(fā)規(guī)模抓好新房開發(fā)，以住房開發(fā)為重心。同時人口狀況和家庭結構也影響著房地產市場的開發(fā)。2013年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務工人員納入當?shù)刈》勘Ｕ戏秶?。擴大個人住房房產稅改革試點范圍。2013年國家推出國五條政策。中央經濟工作會議將2008年的調控政策業(yè)位于緊縮，為“防止經濟增長由偏快轉向過熱、防止價格由結構性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹”，2007年12月8日，央行