【正文】 所以回避房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風險的辦法快完成開發(fā)項 目。該項目控制風險的方式包括三項措施： 開發(fā)經(jīng)營周期越長 則 項目建成以后的經(jīng)濟形勢就越難預測。 七 ．投資風險的控制 及早地發(fā)現(xiàn)或預測到這些風險并能及時地采取有效的措施， 化解或緩和、減輕、控制這些風險。房地產(chǎn)市場的社會風險因素主要有城市規(guī)劃風險、區(qū)域發(fā)展風險、公眾干預風險、住客干預風險、治安風險。包括：建筑材料改變和更新的風險、建筑施工技術和工藝革新的風險、建筑設計變動或計算失誤的風險、設備故障或損壞的風險、建筑生產(chǎn)力因素短缺風險、施工事 故風險、市場供求風險。包括：市場供求風險、財務風險、地價風險、融資風險、管理風險、工程招投標風險、國民經(jīng)濟狀況變化風險。政策風險因素又可分為以下幾類：政治環(huán)境風險、經(jīng)濟體制改革風險、土地使用制度改革風險、住房制度改革風險、金融政策改革風險、環(huán)保政策變化風險、建筑安全條例變化風險、審批手續(xù)過程風險、法律風險。政府的政策對房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風險將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大的影響。自然風險因素主要包括：火災風險、風暴風險、洪水風險、雪災風險、氣溫風險。 定價要兼顧各方，按政策承建項目 對地區(qū)、文化、教育、衛(wèi)生的影響 文化、教育、衛(wèi)生方面范圍廣 增添文化氣氛、促進教育事業(yè)、形成健康衛(wèi)生環(huán)境 持續(xù)發(fā)展 對地區(qū)基礎設施 、社會服務質(zhì)量和城市化進程的影響 基礎設施、社會服務質(zhì)量等各方面的 范圍廣 促進地區(qū)基礎設施建設，提高服務質(zhì)量，加快城市化進程 持續(xù)發(fā)展 對少數(shù)民族風俗習慣和宗教影響 無 無 無 六 、風險分析 為了確保風險分析的質(zhì)量，有必要對 ****投資過程中可能存在的風險因素進行科學的分析，使投資決策者能更好地把握風險的本質(zhì)和變化規(guī)律，從而采取相應的措施或?qū)Σ邅頊p少風險損失。 32 項目建設對社會的影響及相關措施 社會因素 影響范圍程度 可能出現(xiàn)的后果 措施建議 對居民收入的影響 項目市場價格與工薪階層居民收入平衡，但對低收入居民影響較大 無嚴重后果較為適應 可以采用分期付款等多種付款方式 對居民生活水平與生 活質(zhì)量的影響 影響到小區(qū)的居住人員。 3．社會評價結(jié)論 總的說來，該項目的建設對社會各個領域的發(fā)展都有拉動作用。對于居民子女的上學問題也是人們比較關心的問題。但考慮到該地區(qū)地處大學城附近 ，周圍的交通條件較好。 行維護，這就給許多物業(yè)公司提供了機會。小區(qū)的建設過程將會給包括設計院、施工單位、監(jiān)理單位等提供許 多機會。本小區(qū)的建設不但可以為大量南陽 居民提供高質(zhì)量的住房，解決人們對優(yōu)質(zhì)住房的需求，還給該地區(qū)的人文 、自然環(huán)境帶來了巨大的改善：本小區(qū)的將綠化面積達到 45%，由于本小區(qū)地處各大高校附近將會吸引大批高校教師前來居住。 四． 線性 盈虧平衡分析 BEPＱ =土地費用 247。 顯然產(chǎn)品價格變化后對內(nèi)部收益率較敏感。 2）項目投資利潤率 投資利稅率 投資回收期 借款償還期 項目總投資額為 萬元，總銷售收入為 萬元，總銷售利潤額為 元（見損益和利潤分配表） 投資利潤率＝平均利潤總額 /總投資額 100％＝ ％ 銷售利潤率＝平均利潤總額 /銷售收入 100％＝ ％ 靜態(tài) 投資回收期＝ 年 （根據(jù)現(xiàn)金流量表） 動態(tài)投資回收期＝ 敏感性分析 編制敏感性分析表（見附表 13）、繪制敏感性分析圖（見附圖 2） 產(chǎn)品價格平均敏感度 =（ — ） 247。 ，減緩墊資周轉(zhuǎn)壓力，提高資金效益 。 ，通過與供貨商談判交涉，可以想法減少材料及工程設 備的物化資金占用或縮短占用資金。 ，可以緩和資金矛盾。 d．銀行借款的成本率。 b．注意風險的影響，如投資風險、破產(chǎn)的風險、工程風險等。缺陷責任期這一變化，資金也在隨著運動并產(chǎn)生變化。預計房屋預售金可達 。影響抵押貸款利率的因素是預期的真實利率、通貨膨脹和貸款風險 3） . 房屋預 售：房屋預售歷來是房地產(chǎn)開發(fā)過程中籌集資金的重要方法，房地產(chǎn)在銷售過程中有兩種銷售方法，一種是現(xiàn)售，指房屋在建成后在售出；另外一種是預售，俗稱“賣樓花”，指房屋在還未建成的時候就提前將房屋售出以達到盡快回收資金的目的，另外也可彌補在開發(fā)過程中的資金不足，由于 ****處在大學集中地區(qū)，估計將會有許多大學教師來購房，由于大學教師條件相對較好，預計銷售情況會較好。從工程所在地銀行獲得較多的當?shù)刎泿刨J款。經(jīng)以上幾個方面調(diào)查了解后，本公司有信心讓銀行認為貸款后本公司有能力還款。 2） ．用銀行貸款 萬元：貸款是實施工程項目的重要資金來源，是承包商利用信貸資金經(jīng)營 ，借錢賺錢的一種方法。因此要注意從以下幾個方面去籌措資金： 1） . 籌措和利用自有資金 5047 萬元，為實施工程項目，滿足開工前的資金周轉(zhuǎn)，本公司可根據(jù)收入資金的回報率適時投入一部分自有資金。因此，如何籌措和管理資金，是一個重要的問題。只有獲得籌集到足夠的資金，本公司才能通過資格預審獲得大型土木工程項目的招標項目 單位 數(shù)量 占地總面積 平方米 100000 總建筑面積 平方米 129000 居住建筑面積 平方米 116460 公共建筑面積 平方米 14000 居住戶 數(shù) 戶 996 平均每戶建筑面積 平方米 130 平均每戶居住人數(shù) 人 容積率 綠化率 % 45 序號 項目費用名稱 金額（萬元） 1 土地開發(fā)費 2 建設工程費 建筑工程費 安裝工程費 3 其他投資費 4 項目管理費 5 不可預見費（基本預備費 +漲價預備費） 6 建設期利息 7 項目投資總額 28 資格，特別是對于一些延期付款工程 ，帶資建設承包的交鑰匙工程等顯得由為重要。 由此可得項目的主要經(jīng)濟指標如下： 主要經(jīng)濟指標 二．根 據(jù)概算定額指標，確 定單位工程造價 根據(jù) 開發(fā)項目的工程量 可得： 開發(fā) 項目固定資產(chǎn)投資 估算表 三 、融 資方案 **** 的建設項目中資金 問題是該項目能否 運行成功的重要問 題。 小區(qū)內(nèi)綠化及景點建設：計劃小區(qū)綠化覆蓋率 45%。目前，本項目建設場地以達到“三通一平”，其他配套設施將與住宅建設同步進行。通過煤氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。考慮留有余地，變壓器容量為 8000 千伏安。 2） 雨水、污水排放 ****路與 ****路現(xiàn)有現(xiàn)狀 DN2100 毫米的雨水管線和 DN1800 毫米的污水管線，可以就進排入。 土地批租費：主要包括土地出讓金、市政工程配套費 等 ，共計 400萬人民幣。 b. 房屋拆除費：以每 平方米 200 元計算，共拆除房屋面積 2800 平方米共計 56 萬人民幣。小區(qū)內(nèi)有托兒所、小商場、銀行等。據(jù)市場分析，預計每期推出商品房有 50%可采用分期付款的形式預售，按市場吸納能力及公司開發(fā)能力、資金籌措的可能 性，本項目工程開發(fā)建設進度計劃安 排， 26 如下表所示： 投資估算 與籌資安排 一 ．根據(jù)擬訂項目的開發(fā)方案，確定各開發(fā)項目的 工程數(shù)量 本建設項目總占地面積約 10 萬平方米，總建筑面積接近 13 萬平方米（其中公建面積約 萬平方米），總戶數(shù) 996戶，地下停車場 萬平方米，綠化面積近 萬平方米，容積率 。 本項目工程計劃自 2021 年 7月開工，至 2021年 6月竣工，總工期 3年。 對此組織機構進行適應性分析知：組建方案符合《公司法》和國家有關規(guī)定的要求，執(zhí)行機構具備指揮能力和組織 協(xié)調(diào)能力，組織機構的層次和運作方式能滿足建設和生產(chǎn)運營管理的要求，項目法人代表及主要管理人員的素質(zhì)能適應項目建設和生產(chǎn)運營管理的要求，能承擔項目籌資建設、生產(chǎn)運營、償還債務等責任。 本公司采用直線職能制的組織形式，各級領導對下級部門和人員不直接下達命令 ,只是參謀作用。 售后服務部：負責售后回訪，保修修繕，工程遺留問題處理工作。 營銷部：負責商品房的銷售和管理 。 D 做好工程資料的匯集、參加開發(fā)項目資料的歸檔工作。 B 做好質(zhì)量控制與管理，加強經(jīng)濟簽證的管理 。 （ 1） . 前期階段的部分工作： A 舊建筑物及妨礙工程施工的障礙物的拆除工作。 D 組織設計交底。 B 辦理開工報告。 （ 2） 物資準備 （ 3） . 現(xiàn)場準備，現(xiàn)場踏勘，“三通一平”，組織施工單位放線并檢驗。 4)編制或?qū)徍酥饕牧?、半成品、設計計劃。 2)編制《房地產(chǎn)開發(fā)項目組織設計》。 采購部：負責做好材料、購配件 、設備等物資的采購工作。 財務部：負責資金的籌集和管理；財務的核算和監(jiān)督以及資金的撥款和管理；交納各種稅務和上級管理費等，保證工程進度和各項資金使用計劃。 負責內(nèi)部員工管理 :對公司的內(nèi)部職員的個人資料進行管理。 1．組織機構設置 本公司是股份有限制公司 ,分為權力機構 ,經(jīng)營管理機構和監(jiān)督機構 .最高權力機構是董事會 ,實行董事會領導下的總經(jīng)理負責制 ,董事會由 8人組成 ,董事長 1人 ,副董事長 2人 ,對股東大會負責 .總經(jīng)理受董事會任聘 ,. 各部門 分設經(jīng)理 , 負責組織公司的經(jīng)營管理活動 .高級職員由董事會商議任聘 .監(jiān)理會由股東代表 2 人和職工代表 8 人組成 .對公司的財務和職權予 24 以監(jiān)督。 合理、科學地制定管理方案，確定項目的組織機構和配置人力資源是保證項目建設和生產(chǎn)經(jīng)營順利進行、提高勞動率的重要條件。 1．火災危險性分析 分析生產(chǎn)過程中使用的原材料、中間產(chǎn)品、成品的火災危險性，包括儲存物品的火災危險性，生產(chǎn)過程中易燃、易爆產(chǎn)生的部位及火災危險性，運輸過程中的火災危險性等 。 4)對易產(chǎn)生職業(yè)病的場所，應提出防護和衛(wèi)生保健措施方案。 3)對危險場所，按勞動安全規(guī)范提出合理的生產(chǎn)工藝方案和設置安全間距。 （ 2） ．安全措施方案 23 針對不同 的 危害和危險性因素的場所、范圍以及危害程度，研究提出相應的安全措施方案，主要有： 1)在選擇工藝技術方案時，應盡可能選用安全生產(chǎn)和無危害的生產(chǎn)工藝和設備。 2)危險性作業(yè)危害。分析生產(chǎn)和使用帶有危險性的原料、材料和產(chǎn)品，包括爆炸品類，易燃、易爆、有毒氣體類，易燃液體類，易燃固體類，氧化劑和過氧化物類，毒害品類，腐蝕品類，輻射物質(zhì)類，以及工業(yè)粉塵類等。 1．勞 動安全衛(wèi)生 （ 1） ．危害因素和危害程度分析 分析在生產(chǎn)或作用過程中可能對勞動者身體健康和生產(chǎn)安全造成危害的物品、部位、場所，以及危害范圍和程度。公眾參與的對象為 宛城 區(qū)人大常委會的代表以及附近周圍的居民，項目咨詢專家。污水類型包括洗浴排水、沖廁排水和廚房污水。 2） .水污染源分析 22 擬建項目的水污染源主要是生活污水。停車場設有兩個進出口。 4．項目建成后環(huán)境影響影響分析 作為房地產(chǎn)開發(fā)項目，基本無工藝廢氣和生產(chǎn)廢水排放，因此污染源分析主要是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾。 通過對施工期環(huán)境影響的分析，施工期主要污染為噪聲與揚塵，為減少其環(huán)境污染，應做到：①現(xiàn)場施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應定點、定位，并采取防塵措施，設置擋風板。 (4)施工期固體廢棄物 施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。 各施工階段主要噪聲源狀況 施工階段 聲源 聲級 施工階段 聲源 聲級 土石方階段 挖土機 7896 裝修、安裝階段 電鉆 100115 沖擊機 95 電錘 100105 空壓機 7585 手工鉆 100105 打樁機 95105 無齒鋸 105 底板與結(jié)構階混凝土輸送泵 90100 多功能木工刨 90100 振搗器 100105 混凝土攪拌機 100110 20 段 電據(jù) 100110 云石機 100110 電焊機 9095 多角磨光機 100115 空壓機 7585 交通運輸車輛聲級 (2)施工期揚塵 施工期揚塵主要來自土方的挖掘揚塵及現(xiàn)場堆放揚塵；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、磚等）的現(xiàn)場搬運及堆放揚塵；施工 垃圾的清理及堆放揚塵；人來車往 而 造成的現(xiàn)場道路揚塵。物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼曋饕歉魇┕るA段物料運輸車輛引起 的噪聲，各階段的車輛類型及聲級見表。施工場地噪聲主要是施工機械設備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動噪聲，各施工階段的主要噪聲源及其聲級見表。遠離重工業(yè)區(qū)，工業(yè)污染小。 45%的綠化率保證了周圍良好的環(huán) 境，建成后注重人文環(huán)境和 人 性 化控制，污染較少。 七 、環(huán)境影響評價： 1．環(huán)境條件調(diào)查 ****提出“綠色生態(tài)社區(qū)”的概念。 (2)根據(jù)用水場合的不同，可選用延時自動關閉 (延時自閉 )式、水力式、光電感應式和電容感應式等類型水龍頭；手壓、腳踏式 的 水龍頭；停水自動關閉 (停水自閉 )式水龍頭： 陶瓷片 式 防漏水龍頭等節(jié) 流水龍頭。不使用耗水 9 升和 9升以上的座便器。綠化用水應利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然滲透補充