【正文】 附圖、附表一、附圖附圖1 《各年銷售情況圖》附圖2 《敏感性分析圖》二、附表附表1 《建筑工程費(fèi)用估算表》附表2 《國內(nèi)設(shè)備購置費(fèi)估算表》附表3 《安裝工程費(fèi)用估算表》附表4 《項(xiàng)目投入總資金估算匯總表》附表5 《銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算表》附表6 《損益和利潤分配表》附表7 《項(xiàng)目財(cái)務(wù)全部現(xiàn)金流量表》附表8 《項(xiàng)目財(cái)務(wù)自有現(xiàn)金流量表》附表9 《主要單項(xiàng)工程投資估算表》附表10 《財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表》附表11 《分年資金投入計(jì)劃表》附表12 《借款償還計(jì)劃表》附表13 《敏感性分析表》附圖1 各年銷售情況圖2181附圖2 敏感性分析圖建設(shè)投資基本方案內(nèi)部收益率 20% 10%評(píng)價(jià)指標(biāo)（IRR等）%10%銷售價(jià)格 10% 0% 10%附表1 建筑工程費(fèi)用估算表 單位：萬元序號(hào)建、構(gòu)筑物名稱單位工程量單價(jià)（萬元）費(fèi)用合計(jì)（萬元）1①號(hào)樓型棟42②號(hào)樓型棟43③號(hào)樓型棟154④號(hào)樓型棟225入口商店門面㎡400按800元/㎡計(jì)326集貿(mào)市場㎡1000按500元/㎡計(jì)507總計(jì)附表2 國內(nèi)設(shè)備購置費(fèi)估算表 單位：萬元序號(hào)設(shè)備名稱設(shè)備購置費(fèi)出廠價(jià)運(yùn)雜費(fèi)總價(jià)1人工天然氣2供電供熱系統(tǒng)3智能系統(tǒng)4合計(jì)附表3 安裝工程費(fèi)用估算表 單位：萬元序號(hào)安裝工程名稱指標(biāo)（費(fèi)率）安裝費(fèi)用（萬元）1人工天然氣2供電供熱系統(tǒng)3智能系統(tǒng)4合計(jì)附表4 項(xiàng)目投入總資金估算匯總表 單位：萬元序號(hào)費(fèi)用名稱投資額估算說明合計(jì)其中：外匯1建設(shè)投資0建設(shè)投資靜態(tài)部分0建筑工程費(fèi)0設(shè)備及工器具購置費(fèi)0安裝工程費(fèi)0工程建設(shè)其他費(fèi)用0基本預(yù)備費(fèi)08%建設(shè)投資動(dòng)態(tài)部分0漲價(jià)預(yù)備費(fèi)03%建設(shè)期利息06%2項(xiàng)目投入總資金0附表5 銷售收入、銷售稅金及附加估算 單位：萬元項(xiàng) 目合 計(jì)開發(fā)經(jīng)營期20082009201020112012銷售（營業(yè)）收入02181A房型銷售收入單價(jià)（含稅）銷售量（套）3034B房型銷售收入單價(jià)（含稅）銷售量（套）3034C房型銷售收入單價(jià)（含稅）銷售量（套）7010D房型銷售收入單價(jià)（含稅）銷售量（套）7010E房型銷售收入單價(jià)（含稅）銷售量（套）202050F房型銷售收入33331907單價(jià)（含稅）。 （5）注意嚴(yán)格的按照既定方案去做每一件事，統(tǒng)一調(diào)配資金，物資和各項(xiàng)工作。產(chǎn)品設(shè)計(jì)各個(gè)環(huán)節(jié)都要以招標(biāo)方式求得高水平設(shè)計(jì)出來的標(biāo)志性、有品位的產(chǎn)品。 （2）公司各部門緊密配合，以加快項(xiàng)目運(yùn)作進(jìn)度。（2）、建議 強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度計(jì)劃，注重對(duì)可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測與防范對(duì)策，以保證項(xiàng)目按期完成。從環(huán)境效益來說：該開發(fā)過程全部是文明施工，最大程度的減小了對(duì)環(huán)境的破壞，該工程完成后，從前的臟亂差的大體環(huán)境變成了環(huán)境幽雅，全新的建筑造型，秀麗的自然景觀，功能齊全，配套的公共服務(wù)設(shè)施以及便利的交通，無疑將在該市形成一個(gè)全新的修養(yǎng)圣地，對(duì)于美化市容，改善環(huán)境帶來較大的影響。由于本小區(qū)注重環(huán)境營造和公共設(shè)施的建設(shè)，它將人民提高了優(yōu)越的住宅環(huán)境，積極有效的響應(yīng)了南陽市的安居工程，使人民能夠更好的生活和工作，同時(shí)在微觀上體現(xiàn)了三個(gè)代表，使人民能夠更好的感受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展給他們帶來的直接好處，使人民感受到在黨的旗幟下能夠幸福的生活，能安居樂業(yè)。該方案采取了提前預(yù)售，分期付款等措施，可以給公司帶來高的利潤回報(bào)，可以提高公司在社會(huì)上的知名度，為公司將來的發(fā)展奠定基礎(chǔ)，推動(dòng)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，起到了搞活經(jīng)濟(jì)的作用。 3）房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，公司需要建立一支高素質(zhì)的營銷隊(duì)伍，或采取委托銷售的方式。（2）.存在問題 1）項(xiàng)目規(guī)模較大，時(shí)間較緊，開發(fā)過程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大。2）項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性 * 項(xiàng)目總建筑面積: * 項(xiàng)目總投資: * * % 上述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是根據(jù)目前的市場形勢對(duì)預(yù)期目標(biāo)利潤估算的結(jié)果。八、研究結(jié)論與建議1．推薦方案的總體描述通過研究本區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢, 調(diào)查市場行情，研究周邊地段樓盤銷售形式，經(jīng)過深入研究論證，該商品住宅項(xiàng)目盈利可能性較大，投資機(jī)構(gòu)決定實(shí)行獨(dú)資開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的投資方式。從投資開發(fā)來看，項(xiàng)目全過程的投資、進(jìn)度和質(zhì)量是重點(diǎn)。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險(xiǎn)。通過市場調(diào)查，獲得盡可能多的信息。針對(duì)該項(xiàng)目，我們采取提高選址的速度、利用法律手段、來保證遷址工作的順利進(jìn)行、采用招投標(biāo)的辦法和建設(shè)單位簽訂具有法律效應(yīng)的承包合同，以保證資金 的充分供應(yīng)，與建筑材料等物資供應(yīng)簽訂施工材料供應(yīng)合同。其次，開發(fā)經(jīng)營周期越長則項(xiàng)目建成以后的政治形勢也越難預(yù)測。房地產(chǎn)投資的成功在很大程度上依賴于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)和管理。內(nèi)部決策和管理風(fēng)險(xiǎn)是指由于開發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經(jīng)營管理不善導(dǎo)致預(yù)期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)，包括投資方式、地點(diǎn)、類型風(fēng)險(xiǎn)選擇、人、財(cái)、物的組織管理風(fēng)險(xiǎn)等。社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素主要是指由于人文社會(huì)環(huán)境因素的變化對(duì)房地產(chǎn)市場的影響，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營的投資者帶來損失的可能性。房地產(chǎn)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)以及相關(guān)變量的變動(dòng)給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者可能帶來的損失。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)因國民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)險(xiǎn)因素主要是指一系列與經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定因素。所以，應(yīng)該密切關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢，以便及時(shí)處理由此而引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場中商品交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟(jì)損失。自然風(fēng)險(xiǎn)是指由于自然因素的不確定性對(duì)房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成的影響，以及對(duì)房地產(chǎn)商品所產(chǎn)生的直接破壞，從而對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟(jì)上的損失。提高人們的住房質(zhì)量，提高了小區(qū)人民的生活水平對(duì)居民就業(yè)的影響對(duì)南陽的下崗職工、設(shè)計(jì)院、施工單位、監(jiān)理單位物業(yè)管理公司等產(chǎn)生積極的影響提高居民就業(yè)率吸納無業(yè)居民就業(yè)對(duì)不同利益群體的影響項(xiàng)目投資經(jīng)營方、項(xiàng)目出售對(duì)象、管理方、政府部門范圍較小項(xiàng)目投資經(jīng)營方獲得較大利潤，提高了居民的生活質(zhì)量。對(duì)社會(huì)的發(fā)展是有積極的作用。該地區(qū)的教學(xué)環(huán)境還是相當(dāng)不錯(cuò)，居民子女在這兒能享受很好的學(xué)習(xí)環(huán)境。建成后的交通和市場環(huán)境應(yīng)大體滿足需求。可見，本項(xiàng)目的建設(shè)將會(huì)給社會(huì)提供大量的2．項(xiàng)目對(duì)所在地互適性分析 該項(xiàng)目開發(fā)完畢后，所在地人流，車流將有很大的增量，對(duì)交通和市場將有更高的要求。小區(qū)建好以后，要想維護(hù)小區(qū)良好的室外環(huán)境，必須大量人員就業(yè)的機(jī)會(huì)。除此以外，由于該項(xiàng)目的建設(shè)，將會(huì)帶來大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。(PV經(jīng)營費(fèi)用/銷售面積)=收入（萬元）銷售量（平方米）銷售收入經(jīng)營成本盈虧平衡分析圖BEPＲ=PBEPＱ=五、社會(huì)評(píng)價(jià)1．項(xiàng)目對(duì)社會(huì)影響分析隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場已成為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，尤其是住宅房地產(chǎn)的開發(fā)已成為房地產(chǎn)開發(fā)市場的核心，它對(duì)拉動(dòng)我國國民經(jīng)濟(jì)的增長起到了至關(guān)重要的作用隨著人民生活水平的提高，人們對(duì)住房的需求不僅僅滿足于有一個(gè)基本的居住條件，人們現(xiàn)在更加重視居住的質(zhì)量，居住的環(huán)境（包括室內(nèi)環(huán)境和室內(nèi)環(huán)境），本小區(qū)的建房目標(biāo)就是要建造適合人們居住生活的良好的環(huán)境。三．財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論本房地產(chǎn)投資開發(fā)方案在財(cái)務(wù)方面是完全可行的。 建設(shè)投資平均敏感=|— | 247。經(jīng)濟(jì)效益分析一、設(shè)項(xiàng)目法人項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、銷售稅金及附加估算表（見附表6）（新設(shè)項(xiàng)目法人項(xiàng)目）（見附表7）1）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）與財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)金流量表，可計(jì)算出財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）=財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)=%經(jīng)過表中計(jì)算可知，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）0,表明項(xiàng)目除可達(dá)到基準(zhǔn)的收益率外，還能后的超過收益，具有財(cái)務(wù)上，經(jīng)濟(jì)上的可行性，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）10%且水平較高，表明項(xiàng)目具有盈利能力，故可行。，有選擇地租賃施工用機(jī)械設(shè)備。風(fēng)險(xiǎn)因素和風(fēng)險(xiǎn)程度分析表序 號(hào)風(fēng)險(xiǎn)因素名稱風(fēng) 險(xiǎn) 程 度災(zāi)難性嚴(yán)重性較 大一 般1市場風(fēng)險(xiǎn)▲2資源▲3技術(shù)▲4工程▲5資金▲6政策▲7外部協(xié)作條件▲：具體優(yōu)化方法如下：。c．當(dāng)發(fā)生通貨膨脹和匯率浮動(dòng)時(shí)，貨幣貶值，資金所有者會(huì)把通貨膨脹率考慮進(jìn)去，以保持貨幣資金的實(shí)際價(jià)值。結(jié)合資金在工程過程中的變化，應(yīng)注意以下問題：：主要包括以下幾個(gè)方面a．由于資金的時(shí)間價(jià)值形成的利息。2．編制資金流動(dòng)計(jì)劃，確定資金的需求額序號(hào)項(xiàng)目建 設(shè) 期2008200920102012小計(jì)1投資分年計(jì)劃35%35%30%100%建設(shè)投資建設(shè)期利息6%小計(jì)2資金籌措自有資金300020475047貸款銷售款收入2181三．資金的任用和管理隨著施工準(zhǔn)備、施工生產(chǎn)、竣工驗(yàn)收。影響抵押貸款利率的因素是預(yù)期的真實(shí)利率、通貨膨脹和貸款風(fēng)險(xiǎn)3）. 房屋預(yù)售：房屋預(yù)售歷來是房地產(chǎn)開發(fā)過程中籌集資金的重要方法，房地產(chǎn)在銷售過程中有兩種銷售方法，一種是現(xiàn)售，指房屋在建成后在售出；另外一種是預(yù)售，俗稱“賣樓花”，指房屋在還未建成的時(shí)候就提前將房屋售出以達(dá)到盡快回收資金的目的，另外也可彌補(bǔ)在開發(fā)過程中的資金不足，由于****處在大學(xué)集中地區(qū)，估計(jì)將會(huì)有許多大學(xué)教師來購房，由于大學(xué)教師條件相對(duì)較好，預(yù)計(jì)銷售情況會(huì)較好。從工程所在地銀行獲得較多的當(dāng)?shù)刎泿刨J款。經(jīng)以上幾個(gè)方面調(diào)查了解后，本公司有信心讓銀行認(rèn)為貸款后本公司有能力還款。2）．：貸款是實(shí)施工程項(xiàng)目的重要資金來源，是承包商利用信貸資金經(jīng)營，借錢賺錢的一種方法。因此要注意從以下幾個(gè)方面去籌措資金：1）. 籌措和利用自有資金5047萬元，為實(shí)施工程項(xiàng)目，滿足開工前的資金周轉(zhuǎn)，本公司可根據(jù)收入資金的回報(bào)率適時(shí)投入一部分自有資金。因此，如何籌措和管理資金，是一個(gè)重要的問題。只有獲得籌集到足夠的資金，本公司才能通過資格預(yù)審獲得大型土木工程項(xiàng)目的招標(biāo)資格，特別是對(duì)于一些延期付款工程，帶資建設(shè)承包的交鑰匙工程等顯得由為重要。由此可得項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：項(xiàng)目單位數(shù)量占地總面積平方米100000總建筑面積平方米129000居住建筑面積平方米116460公共建筑面積平方米14000居住戶數(shù)戶996平均每戶建筑面積平方米130平均每戶居住人數(shù)人容積率綠化率%45主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)二．根據(jù)概算定額指標(biāo)，確定單位工程造價(jià)根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的工程量可得：開發(fā)項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資估算表序號(hào)項(xiàng)目費(fèi)用名稱金額（萬元）1土地開發(fā)費(fèi)2建設(shè)工程費(fèi)建筑工程費(fèi)安裝工程費(fèi)3其他投資費(fèi)4項(xiàng)目管理費(fèi)5不可預(yù)見費(fèi)（基本預(yù)備費(fèi)+漲價(jià)預(yù)備費(fèi)）6建設(shè)期利息7項(xiàng)目投資總額三、融資方案****的建設(shè)項(xiàng)目中資金問題是該項(xiàng)目能否運(yùn)行成功的重要問題。小區(qū)內(nèi)綠化及景點(diǎn)建設(shè)：計(jì)劃小區(qū)綠化覆蓋率45%。目前，本項(xiàng)目建設(shè)場地以達(dá)到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進(jìn)行。通過煤氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。考慮留有余地，變壓器容量為8000千伏安。2） 雨水、污水排放****路與****路現(xiàn)有現(xiàn)狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，可以就進(jìn)排入。土地批租費(fèi)