【正文】 積極介入周邊大型商業(yè)設(shè)施的經(jīng)營開發(fā)，改善區(qū)域整體的居住及消費環(huán)境。在機(jī)會把握方面，引導(dǎo)消費者對未來居住環(huán)境改善的預(yù)期，從而爭取潛在的消費者。與電力公司談判，爭取高壓電線的遷移。通過“萬科在造一座城”的營銷策劃，突出項目的規(guī)模優(yōu)勢，爭取那些希望在大社區(qū)中擁有一套住房的消費者。同時，在廣告宣傳中突出項目周邊配套設(shè)施完善、地理位置優(yōu)越的優(yōu)勢。 SWOT分析結(jié)論 。（2）周邊項目的準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，可能造成部分客戶分流。（3）本項目為市區(qū)內(nèi)稀有的未開發(fā)地段，極具升值潛力。（2）外部市政配套設(shè)施需投入大量資金，導(dǎo)致前期資金壓力較大（3）地理位置同競爭樓盤相比，存在一定劣勢（1）近期內(nèi)本區(qū)域住宅房地產(chǎn)市場供需旺盛，價格平穩(wěn)，未來前景看好。對老年人客戶存在一定抗性。222路直達(dá)火車站，154路直達(dá)中東大市場，277路途徑人民廣場附近。相信大禹城邦項目的建設(shè)也會已更好的質(zhì)量面對消費者。一個人性化企業(yè)以心換心，始終不渝地對客戶和員工保持深切的關(guān)愛。對于長春這樣一個擁有超過七百萬人口的城市，能成為長春老百姓十年來有口皆碑的優(yōu)秀品牌，充分證明了乾源地產(chǎn)專注品質(zhì)、專業(yè)敬業(yè)的開發(fā)能力和經(jīng)營道德。作為乾源地產(chǎn)高品質(zhì)開發(fā)理念的結(jié)晶，威尼斯花園以創(chuàng)新的生活方式、典雅的建筑形態(tài)、秀麗的園區(qū)環(huán)境、優(yōu)良的建造質(zhì)量、周到的物業(yè)服務(wù)，成為了當(dāng)時長春城市高端住宅開發(fā)的代表作品，榮膺“全國房地產(chǎn)開發(fā)五十名盤”榜首。第三章 項目市場定位分析 項目的SWOT分析（1）首先最明顯的一個優(yōu)勢就是品牌優(yōu)勢，作為大禹城邦的開發(fā)商長春乾源房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有限公司已經(jīng)通過已建的威尼斯花園打下了其很好的信譽(yù)。據(jù)近三年招拍掛出讓的經(jīng)營性用地地價的測算，2006年平均地價是782元/平方米，2007年是1274元/平方米，2008年是1595元/平方米，地價一直是穩(wěn)中有升，這說明地價是符合長春市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的，長春市房地產(chǎn)市場是健康的。隨著商品房價格的快速增長，2007年末和2008年初，長春市居住用地的地價水平和增長速度都達(dá)到了歷史最高水平，且呈現(xiàn)了前所未有的需求膨脹。不同政策和市場環(huán)境下地價水平有明顯差異。預(yù)計今年年末，外地購房（包括國外）將有可能突破20%，這也是一種趨勢。長春市商品房的購買對象不僅僅局限于城區(qū)人口，還包含市外省內(nèi)、省外以及國外的購買力。從綜合統(tǒng)計看，商品房，特別是商品住房的銷量、銷售額度和增幅均創(chuàng)造了長春市歷史最高水平，而且體現(xiàn)出目前市場商品房，尤其是商品住宅銷售旺盛。截至6月末，2009年長春市商品住房銷售了28305套，%，%，增長了近一半，增量商品住房的價格是3452元/平方米，%，在長春房地產(chǎn)歷史上，增長幅度最高的為15%。與鄭州、太原、沈陽、哈爾濱、濟(jì)南、武漢等12個同類城市相比，長春市商品房價格最低，商品房價格漲幅也處于13個城市的中游水平。近幾年來，地價不斷上漲，開發(fā)成本逐年增加；棚改進(jìn)程加快，被動購房需求增加；商品住房市場化程度不斷提高；外地購房者逐年增加；多種需求集中釋放，導(dǎo)致房價上漲。目前，∶∶1，提高了8個百分點，但仍有上升空間。上半年，長春市二手房成交14286套，%；，%。從新建住房銷售戶型看，%。上半年，我市新開樓盤28個，%。房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅上升的主要原因是住宅開發(fā)投資增幅進(jìn)一步加大，%。1980年，以中國改革開放總設(shè)計師鄧小平發(fā)表關(guān)于建筑業(yè)和住宅問題的談話為標(biāo)志起步的中國房地產(chǎn)業(yè)，迄今已20多年的發(fā)展歷程，近年來房地產(chǎn)開發(fā)投資連續(xù)年增長保持在兩位數(shù)以上，直接間接拉動GDP增長2個百分點，房地產(chǎn)業(yè)名副其實地成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱之一。第二章 項目概況本論文研究的大禹城邦位于朝陽區(qū)南湖中街1555號（繁榮路與南湖中街交匯處），衛(wèi)星路以北，繁榮路以南，偉明街以西，前進(jìn)大街以東。通過成本分析、資本收益率、現(xiàn)金流量、盈虧平衡、敏感性分析等一系列財務(wù)工具與方法，進(jìn)行可行性研究的定量分析論證與風(fēng)險評價。特別是在具體的房地產(chǎn)投資項目操作中,由于我國的國情和房地產(chǎn)市場的特殊性,需要一種更加完善的、適合我國國情和房地產(chǎn)市場特點的房地產(chǎn)前期投資決策方法?？偟恼f來,我國在房地產(chǎn)可行性研究中的風(fēng)險研究方面還不夠深入,也未上升到應(yīng)有的理論地位上?！蹦壳皣鴥?nèi)對房地產(chǎn)前期的可行性研究,重在對項目是否可行的研究,研究主要是在分析調(diào)查的基礎(chǔ)上,通過對項目成本和收入進(jìn)行分析,利用財務(wù)評價的方法得出項目投資開發(fā)的各個指標(biāo),以此作為項目是否可行的判斷依據(jù)。為此,國家計委及時收集全國各地在進(jìn)行建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價中的經(jīng)驗以及暴露的問題,在《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“九五”計劃和年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》中明確提出,投資領(lǐng)域“要明確投資主體,建立嚴(yán)格的投資決策風(fēng)險責(zé)任制,強(qiáng)化投資風(fēng)險約束機(jī)制,誰投資決策誰承擔(dān)責(zé)任和風(fēng)險。隨著改革開放的不斷深化,市場經(jīng)濟(jì)的觀念在人們的頭腦里更加加強(qiáng),在建設(shè)項目的可行性研究中,經(jīng)濟(jì)效益評價日益受到人們的重視。我國房地產(chǎn)項目可行性研究主要是由政府倡導(dǎo)發(fā)起,國家計委正式發(fā)文,明確規(guī)定“把可行性研究作為建設(shè)前期工作中的一個重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證階段,納入基本建設(shè)程序”。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,風(fēng)險管理越來越受到各國的重視。房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析在國外是可行性研究中一項不可缺少的內(nèi)容,特別是近二三十年來,得到了迅速發(fā)展,風(fēng)險分析已逐漸成為一門獨立的學(xué)科。另外，國外一些專家、學(xué)者還分別從房地產(chǎn)的區(qū)位選擇、投資資金籌措、投資成本和收益、投資風(fēng)險不確定性等方面闡述和論證房地產(chǎn)項目投資的可行性。第二、運(yùn)用了最新經(jīng)濟(jì)科學(xué)理論,如經(jīng)濟(jì)計量學(xué),數(shù)量經(jīng)濟(jì)學(xué),技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué),市場預(yù)測學(xué)和系統(tǒng)論,以及經(jīng)濟(jì)效益理論與方法,用于科學(xué)預(yù)測房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟(jì)效益。現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也越來越重視可行性研究的作用,將它視為房地產(chǎn)項目投資決策前必須認(rèn)真完成的工作。因此,為了保證房地產(chǎn)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展,為了保證國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長,為了保證國民生活消費的需要,作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),應(yīng)該完善對房地產(chǎn)開發(fā)前期的可行性研究及投資風(fēng)險的管理,采取相應(yīng)的措施指導(dǎo)房地產(chǎn)的理性投資,旨在更好地促進(jìn)資源的有效配置,促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。與此同時,地產(chǎn)過剩造成的經(jīng)濟(jì)、政策環(huán)境變化也在一定程度上使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展受到了限制,自然也直接影響了房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展。不難看出,2008年影響我國房地產(chǎn)供求關(guān)系的主要因素將更加多元、多樣、多層次,如利率、稅收、人民幣匯率、股市等,都可能影響到我國房地產(chǎn)業(yè)的供求關(guān)系。要考慮房地產(chǎn)發(fā)展的區(qū)域性特點,給予區(qū)別對待。三是把局部的問題和全局的問題進(jìn)一步分清楚。比如說困難群體特別是特困人群的住房問題,這涉及社會保障體系、收入分配體系等多方面的因素,是個比較長遠(yuǎn)的問題。二是把長期的問題和短期的問題適當(dāng)分開。因為2006年的宏觀調(diào)控過程中,各個地區(qū)和環(huán)節(jié)有打亂仗的地方。2005年5月,國務(wù)院出臺了房地產(chǎn)調(diào)控的“新八條”措施,自調(diào)控政策出臺半年之后,全國房價漲幅回落的跡象非常明顯,房地產(chǎn)行業(yè)也因此受到了較 大的沖擊。地產(chǎn)價格泡沫、房屋空置泡沫和房地產(chǎn)投資泡沫,這三種房地產(chǎn)泡沫形式均己日益凸顯。房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)2004～2006年年均總資產(chǎn)收益率、凈資產(chǎn)收益率、%、%、%。,%,%,%。房地產(chǎn)投資的增長推動了我國房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展。%的高速增長,為GDP平均增速的3倍左右。有些大城市尤其高,%,%。我國從1999年以來,房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)高速增長,僅2003年一年,房地產(chǎn)開發(fā)投資額突破1萬億元大關(guān),%。has somesocialmore professional,market development, feasibility studiesThe aim is to explore the feasibility study conclusions to improve the accuracy of the specific method, which for the future real estate development project feasibility study to provide reference study.In order to make the project more in line with the actual market price, in this feasibility study to quantify the use of a parable real estate pricing and a linear regression equation to determine sales price