房地產(chǎn)項目可行性研究-文庫吧資料
2025-03-06 13:47本頁面
【正文】 獲得市政建設條件的可能性、項目建成后的 服務對象。 一般來說，一份正式的可行性研究報告應包括封面、摘要、目錄、正文、附表和附圖等六個部分。 項目的制約條件與開發(fā)建設的可能性 外部制約條件有兩個方面： 一是軟約束，主要是固定資產(chǎn)投資規(guī)模和城市規(guī)劃對開發(fā)項目的限制條件； 二是硬約束，主要是土地、資金、建筑材料、施工力量、城市基礎設施，以及開發(fā)建設過程和建成投入使用后的道路、電力、通訊、上下水、熱力等的供應和限制條件。 編制報告,可行性研究的基本內(nèi)容,主要有三個方面的內(nèi)容：一是項目的必要性；二是開發(fā)項目在受各種外部條件所制約時實施的可能性；三是項目的技術(shù)、經(jīng)濟分析。 方案設計與選擇：根據(jù)研究內(nèi)容設計可供選擇方案，或?qū)⒏鱾€方案的代表性組合，或集中優(yōu)點重點修訂設計最佳方案。,可行性研究的程序步驟,程序、步驟 討論可行性研究的范圍，確定研究目標 市場實地調(diào)查，收集情報和資料 市場分析、預測 技術(shù)研究：項目實施全過程所有環(huán)節(jié)的銜接處理，環(huán)保措施，項目工程施工工藝和物資投入等。 可行性研究的費用 與規(guī)模、研究深度成正比，一般以占投資總額的比例計算。10％,可行性研究的時間 與研究深度和建設規(guī)模有關(guān) 一般小型項目1～2個月，甚至2~3個星期，中型項目8～9個月，大型項目1.5～2年或更長。30％ 初步可行性研究： 177。 評估人員應對項目的可行性研究報告和編制的計劃任務全面、認真、仔細的審查、計算和核實，根據(jù)審核、評估的結(jié)果，編寫項目評估報告，為投資項目最后決定進一步提供可靠的科學依據(jù)。 在初步可行性研究階段需對以下內(nèi)容進行粗略的審查： 市場需求與供應 建筑材料供應狀況 項目所在地區(qū)的社會經(jīng)濟情況 項目地址及其周圍環(huán)境 項目規(guī)劃設計方案 項目進度 項目銷售收入與投資估算 項目財務分析等,詳細可行性研究 即通常所說的可行性研究，是項目投資可行性研究全過程中最重要的一個部分。 內(nèi)容一般包括： a、投資項目提出的必要性的依據(jù)； b、住宅類型、擬建規(guī)模和建設地點的初步設想； c、建設條件的初步分析，包括公共配套設施情況和交通情況等； d、投資估算和償還貸款能力測算； e、項目的預測進度安排； f、經(jīng)濟效益、社會效益及生態(tài)效益的初步估計。即項目建議書階段。,人員構(gòu)成 注冊房地產(chǎn)估價師 1~2名 造價工程師 1名 市場調(diào)查和分析人員 1~2名 經(jīng)濟分析家 1名 制作人員 1~2名 社會學、環(huán)境科學專家 若干名 其中：注冊房地產(chǎn)估價師是專業(yè)執(zhí)業(yè)隊伍，既要熟悉房地產(chǎn)專業(yè)知識，又必須熟悉財務管理和工程技術(shù)方面的知識，是研究小組的核心，它的任務是參與經(jīng)濟分析專家等對未來市場的分析，并負責歸納其他人員所完成的工作，綜合應用工程技術(shù)和財務管理的有關(guān)知識，對項目作出計算和總體評價，撰寫可行性研究報告。 而詳細可行性研究是全面的經(jīng)濟技術(shù)研究，需要專門的機構(gòu)或研究小組。,可行性研究的依據(jù) 國家和地區(qū)經(jīng)濟建設的方針、政策和長遠規(guī)劃； 批準的項目建議書和同等效力的文件； 國家批準的城市總體規(guī)劃、詳細規(guī)劃和交通等市政基礎設施規(guī)劃； 自然、地理、氣象、水文、地質(zhì)、經(jīng)濟、社會等資料； 有關(guān)工程技術(shù)方面的標準、規(guī)范、指標、要求等資料； 國家所規(guī)定的經(jīng)濟參數(shù)和指標； 開發(fā)項目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設計條件以及備選規(guī)劃設計方案等。,可行性研究的目的 實現(xiàn)項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策失誤，提高經(jīng)濟、社會、環(huán)境效益。 簽訂合同的依據(jù) 項目所需的建筑材料、協(xié)作條件以及供電、供水、供熱、通訊及交通等方面需要與有關(guān)部門協(xié)作，都需要根據(jù)可行研究報告進行協(xié)商。,可行性研究概述,可行性研究的作用 投資決策的依據(jù) 國家規(guī)定，凡是沒有經(jīng)過可行性研究的房地產(chǎn)開發(fā)項目，不能列入計劃，不能批準設計任務書，不能進行設計。 對開發(fā)項目的必要性、實施項目的外部條件，項目選址、規(guī)模、企業(yè)的投資能力、項目實施方式、生產(chǎn)經(jīng)營周期、項目的效益等，都需要進行周密的調(diào)查研究和分析，這一調(diào)查研究和分析過程，稱之為可行性研究過程。,房地產(chǎn)開發(fā)項目全程策劃流程圖,對項目的總體規(guī)劃、建筑風格、景觀
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