房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究(文件)
【正文】 靜態(tài)投資 土地費(fèi)用 前期開(kāi)發(fā)費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi)用 配套設(shè)施費(fèi) 設(shè)備及器具的購(gòu)置費(fèi)用 其他工程費(fèi)用 基本預(yù)備費(fèi),投資估算,動(dòng)態(tài)投資 建設(shè)期利息 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 漲價(jià)預(yù)備費(fèi) 匯率變動(dòng)預(yù)備費(fèi) 流動(dòng)資產(chǎn)投資：應(yīng)收及預(yù)付款、存貨、現(xiàn)金 勘查設(shè)計(jì)費(fèi) 管理費(fèi) 銷(xiāo)售費(fèi)用,投資估算,固定資產(chǎn)投資估算,（1）土地使用費(fèi) 指取得項(xiàng)目用地使用權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用，可分為土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金等。,（3）建筑安裝工程費(fèi) 指直接用于工程建設(shè)的總成本費(fèi)用，主要包括基礎(chǔ)工程費(fèi)、土建工程費(fèi)（建筑、結(jié)構(gòu)）、房屋設(shè)備及安裝工程費(fèi)（給排水、電氣照明、各種管道、通訊設(shè)施、消防設(shè)施、電梯、空調(diào)等設(shè)備及安裝）和室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。 小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施費(fèi)主要包括供電、水配套工程費(fèi)、泵房建設(shè)費(fèi)、燃?xì)夤芾怼㈦娫捦ㄓ嵐こ藤M(fèi)、環(huán)衛(wèi)設(shè)施費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、保安設(shè)施費(fèi)、有線電視安裝費(fèi)、小區(qū)智能化設(shè)施費(fèi)、小區(qū)總體及道路建設(shè)費(fèi)等。 （7）工程保險(xiǎn)費(fèi) 指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在建設(shè)期間根據(jù)需要實(shí)施工程保險(xiǎn)所需的費(fèi)用，住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程保險(xiǎn)費(fèi)一般按建筑安裝工程0.2%~0.4%的比例估算。,固定資產(chǎn)投資估算,（9）預(yù)備費(fèi) 指投資估算時(shí)用以處理實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用與估算發(fā)生的費(fèi)用不相符而追加的費(fèi)用，包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)兩大部分。 基本預(yù)備費(fèi)=（工程費(fèi)+工程建設(shè)其他費(fèi)）*基本預(yù)備費(fèi)率 基本預(yù)備費(fèi)率的取值一般為3%~8%。,固定資產(chǎn)投資估算,（10）固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅估算 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅根據(jù)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)規(guī)模實(shí)行差別利率，是以固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目實(shí)際完成投資額為計(jì)稅依據(jù)。計(jì)算該住宅小區(qū)建設(shè)期貸款利息。 建設(shè)其貸款一般按貸款計(jì)劃分年均衡發(fā)放，建設(shè)期利息的計(jì)算可按當(dāng)年貸款在年中支用考慮，即當(dāng)年貸款按半年計(jì)息，上年貸款的本息按全年計(jì)息。費(fèi)用內(nèi)容包括：人工、設(shè)備、材料、施工機(jī)械的價(jià)差費(fèi)，建筑安裝工程費(fèi)及工程建設(shè)其他費(fèi)用調(diào)整，利率、匯率調(diào)整等增加的費(fèi)用。 B、一般自然災(zāi)害造成的損失和預(yù)防自然災(zāi)害所采取的措施費(fèi)用。 具體內(nèi)容包括組織可行性研究、勘察設(shè)計(jì)、設(shè)備材料采購(gòu)、工程招標(biāo)、發(fā)包、工程預(yù)決算、項(xiàng)目管理、施工質(zhì)量監(jiān)督、竣工驗(yàn)收、交付使用的各種管理費(fèi)用。,固定資產(chǎn)投資估算,（6）建設(shè)單位管理費(fèi) 指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從立項(xiàng)、籌建、建設(shè)、竣工驗(yàn)收交付使用等全過(guò)程管理所需費(fèi)用，主要包括建設(shè)單位開(kāi)辦費(fèi)和建設(shè)單位經(jīng)費(fèi)。 一般按建筑安裝工程費(fèi)的一定百分比計(jì)取，例如建筑安裝工程費(fèi)500~20000萬(wàn)元，按1%~2.5%計(jì)取。 可行性研究費(fèi)：投資機(jī)會(huì)研究：0.2~1.0%；初步可行性研究：0.25~1.5%；可行性研究：大型項(xiàng)目0.2~1.0%；小型項(xiàng)目1.0~3.0%。 流動(dòng)資產(chǎn)是指可以在一年或者超過(guò)一年的一個(gè)營(yíng)業(yè)周期內(nèi)變現(xiàn)或者耗用的資產(chǎn)。 固定資產(chǎn)投資：用于建設(shè)或購(gòu)置固定資產(chǎn)所投入的資金。 住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總成本費(fèi)用是指項(xiàng)目在一定時(shí)期內(nèi)為建造和銷(xiāo)售住宅而花費(fèi)的全部費(fèi)用。 目的：是就項(xiàng)目面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)因素如建造成本、售價(jià)、租金水平、開(kāi)發(fā)周期、貸款利率、可建設(shè)面積等因素的變化，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)的主要技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和投資回收期等的影響程度進(jìn)行定量研究；對(duì)當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟(jì)、社會(huì)條件可能變化的影響進(jìn)行定性分析，進(jìn)一步可用模糊數(shù)學(xué)方法從定性轉(zhuǎn)化為定量分析。 (7)建設(shè)方式及進(jìn)度安排 建設(shè)工程的發(fā)包方式，建設(shè)進(jìn)度安排、物料供應(yīng)做出估計(jì)或估算。,(4)市場(chǎng)研究 就當(dāng)?shù)嘏c所評(píng)價(jià)項(xiàng)目相關(guān)的土地市場(chǎng)、居住物業(yè)市場(chǎng)、寫(xiě)字樓市場(chǎng)、零 售商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、酒店市場(chǎng)、工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)等進(jìn)行分析研究。 一般來(lái)說(shuō)，一份正式的可行性研究報(bào)告應(yīng)包括封面、摘要、目錄、正文、附表和附圖等六個(gè)部分。 編制報(bào)告,可行性研究的基本內(nèi)容,主要有三個(gè)方面的內(nèi)容：一是項(xiàng)目的必要性；二是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在受各種外部條件所制約時(shí)實(shí)施的可能性；三是項(xiàng)目的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)分析。,可行性研究的程序步驟,程序、步驟 討論可行性研究的范圍，確定研究目標(biāo) 市場(chǎng)實(shí)地調(diào)查，收集情報(bào)和資料 市場(chǎng)分析、預(yù)測(cè) 技術(shù)研究：項(xiàng)目實(shí)施全過(guò)程所有環(huán)節(jié)的銜接處理，環(huán)保措施，項(xiàng)目工程施工工藝和物資投入等。10％,可行性研究的時(shí)間 與研究深度和建設(shè)規(guī)模有關(guān) 一般小型項(xiàng)目1～2個(gè)月，甚至2~3個(gè)星期，中型項(xiàng)目8～9個(gè)月，大型項(xiàng)目1
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