【正文】 區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢以及項目自身條件，提出如下整體規(guī)劃思路：基于以上調(diào)研分析結(jié)論，本方案的目標市場和目標消費人群應(yīng)是：（1）第一層面：合肥本地就合肥本地目標消費人群而言，傾向于購買此區(qū)域住宅的客戶群體主要是對該區(qū)域情況較為熟悉，了解濱湖新區(qū)未來具有無限的發(fā)展?jié)摿?，且已?xí)慣當(dāng)?shù)氐纳罘绞?。、水等供?yīng)本項目施工期間的動力、水均在項目原租賃站的動力、水接入基礎(chǔ)上進行相應(yīng)改造而成。需甲方提供的材料或設(shè)備由總包方提前書面通知甲方安排進場時間。形成完善的路、水、電、氣、通訊等市政設(shè)施。但是總的來講，只要定位準確，開發(fā)得當(dāng)，本項目仍能為開發(fā)商創(chuàng)造良好的經(jīng)濟效益、社會效益及環(huán)境效益。整個項目是居住、休閑、娛樂、旅游為一體的生態(tài)型高檔社區(qū)助力。項目周邊配套設(shè)施齊備，超大型超市、娛樂城、市中心醫(yī)院、人民銀行、國際會展中心、國際金融中心、合肥市第46中本部、屯溪路小學(xué)等分布四周。并且合肥市所出的地理位置也非常優(yōu)越，位于中部地區(qū)，未來發(fā)展具有巨大潛力。第五章 項目建設(shè)條件研究藍鼎濱湖假日位于濱湖新區(qū)中心位置，東臨廬州大道，西接廣西路，北臨長沙路，南接中山路，天山路和洞庭湖路作為南北和東西方向的十字線將地塊劃分為4個完整分區(qū)。（2）濱湖新區(qū)作為合肥市未來的政務(wù)中心和新的城市增長極，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展前景優(yōu)越，區(qū)域市政配套、交通狀況良好，未來區(qū)域就業(yè)機會多，隨著城市建設(shè)的推進和經(jīng)濟發(fā)展，區(qū)域人口和人流不斷增加，可以預(yù)見城市購買力和消費力也將在本區(qū)域內(nèi)得到釋放，是房地產(chǎn)市場的黃金地段，主要目標人群集中在合肥本地和對濱湖新區(qū)認可并有生活情節(jié)的中高端置業(yè)人群。（1）本案處于濱湖新區(qū)中心位置，交通便捷，周邊規(guī)劃的各類配套設(shè)施齊全，未來發(fā)展前景非常好。在產(chǎn)品導(dǎo)入期和公開發(fā)售期，由于推廣力度大，推廣費用會較多，所以，這段段應(yīng)占整體推廣費用的60%。同時在裝修樣板房時還應(yīng)盡力掩飾其結(jié)構(gòu)上的一些不足之處。并且看樣板房是顧客對擬購置房屋狀況最直接、最真實的體驗，對喚起客戶購買欲望關(guān)系極大，樣板房的優(yōu)劣對樓盤的銷售起著關(guān)鍵作用。銷售中心給人的第一印象要吸引消費者，所以產(chǎn)品的現(xiàn)場包裝也是相當(dāng)重要的。根據(jù)剩余尾貨的特點（如戶型、面積、總價等）進行分類，對不同的類別制定不同的銷售目標，使用不同的銷售手法，使之更切合實際，針對性更強，從而達到推銷產(chǎn)品的目的。樓盤銷售率7成左右的時候，余下的單位便稱作尾盤。根據(jù)市場的反映靈活交叉使用各種銷售手段，維持項目在客戶心目中的新鮮感。（2）銷售策略開盤后，首期進行前期推廣活動，緊接下來的是中期推廣，中期銷售是非常重要的，可采用多種方式進行宣傳推廣。藍鼎假日所處位置優(yōu)越，非常適合城市主流白領(lǐng)群體選擇為長期居所，是白領(lǐng)真正心儀的完美宅地。隨著新城市中心的建成，這一帶的市政基礎(chǔ)設(shè)施將更加完善，對客戶的吸引力加強，會有更多的人從鎮(zhèn)區(qū)搬來城區(qū)居住。這個消費層帶動了合肥對房地產(chǎn)的需求，也使合肥房價隨著市場的需求隨之增高，他們將是支撐合肥地產(chǎn)發(fā)展的重要力量之一。將項目的優(yōu)勢挖掘，結(jié)合項目的地理位置、目標客戶、樓盤規(guī)模、配套設(shè)施等素質(zhì)因素對項目進行度身訂做的宣傳定位。（3）其它區(qū)域中青年置業(yè)者。根據(jù)區(qū)域市場表現(xiàn)特征和對本項目的詳細分析、探討，針對上述規(guī)劃構(gòu)想，本項目未來市場的目標客戶群體可以進一步鎖定為：（1）區(qū)域企業(yè)中高級管理人員、公務(wù)員、投資者。（3）政策風(fēng)險：愈來愈嚴的市場調(diào)控政策使得市場需求量進一步減少，未來的房價走勢，不容樂觀。（T）（1）競爭風(fēng)險：周邊及可比地段在建、待建項目對本項目有競爭壓力。（5）本項目周邊匯聚大量的企業(yè)和高素質(zhì)的人群，為本項目的發(fā)展提供良好的機會。（3）合肥潛力地段物業(yè)，具有升值的可能；（4）附近有大型超市，出行購物便利。（W）（1）項目周邊小區(qū)扎堆，競爭非常激烈；（2）附近雖然有小學(xué)和中學(xué)，但是沒有高校；（3）周邊目前已開發(fā)許多住宅小區(qū)，基本進入建成區(qū)階段。因此，合肥市濱湖新區(qū)市場條件優(yōu)越，適合住宅項目的建設(shè)，相信藍鼎濱湖假日樓盤的銷售前景應(yīng)該比較樂觀。通過以上分析可知：從濱湖新區(qū)作為合肥市現(xiàn)在最主要的發(fā)展區(qū)域板塊來看，該區(qū)域的房地產(chǎn)市場一直是合肥市的熱點區(qū)域。周邊學(xué)校、商場、公交公司、醫(yī)院、銀行等配套設(shè)施十分齊全，交通相當(dāng)便利，環(huán)境良好，地理位置優(yōu)越。在現(xiàn)在的濱湖新區(qū)，已經(jīng)完成設(shè)計的住宅產(chǎn)品，具有如下共同特點：（1）高檔次開發(fā)已成為新城樓盤的開發(fā)主要取向，質(zhì)優(yōu)價高；（2）規(guī)?；透邔踊蔀樾鲁菢潜P規(guī)劃設(shè)計的主流；（3）建筑風(fēng)格以現(xiàn)在、簡潔、典雅、大氣為主流；（4）人車分流得到全面實施，基礎(chǔ)設(shè)施配套相當(dāng)完善；（5）新建住宅更加注重社區(qū)內(nèi)部配套；（6）在戶型配置上，以中小戶型為主，三房主力面積100—120平米左右。2011年濱湖新區(qū)建筑業(yè)實現(xiàn)了在低迷樓市下的上揚態(tài)勢，雖然受到一定打壓，但是依然保持了比較平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢。 該項目位于濱湖新區(qū)中心位置，東臨廬州大道，西接廣西路，北臨長沙路，南接中山路，天山路和洞庭湖路作為南北和東西方向的十字線將地塊劃分為4個完整分區(qū)。表32 2011年合肥市住宅類商品房銷售及同比銷售情況套數(shù)（套）面積（㎡）金額（億元）均價（元/㎡）2010年788322011年56324同比%%%%圖31 近五年合肥住宅類商品房年度銷售情況圖32 2011年合肥市住宅類商品房分月銷售走勢圖33 2011年合肥市住宅類商品房分月銷售及同比變化2011年的單月銷售均價變化幅度很大，其中單月最低一月和單月最高一月的差額已經(jīng)超過了1000元/㎡，在今年的單月銷售均價中，3月份期間受到了大量的集資房備案影響，銷售均價是低于6000元/㎡，而5月份以后的銷售均價單月的波動幅度減小，但是銷售均價雖然受到了集資房備案的影響仍保持在單月6000元/㎡以上。與2010年作比較，2011年合肥住宅的銷售量同比去年出現(xiàn)了明顯幅度的下跌。按照合肥2011年最后三個月的成交數(shù)據(jù)套來算，在沒有新盤入市的情況下，合肥住宅市場的庫存需要約16個月的時間來消化。據(jù)合房網(wǎng)房地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012年，合肥樓市將在53710套住宅庫存的基礎(chǔ)上起步，在沒有新盤入市的情況下，其消化周期仍然需要約16個月。那就說明合肥的城市也在變化，52%其中有7%都是外省市，其它都是安徽省的，這說明安徽的變化帶動了整個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也說明了合肥市的住房品質(zhì)吸引著全省的客戶，隨著城市規(guī)模的擴張，房地產(chǎn)投資快速增長，房產(chǎn)項目遍地開花，未來幾年合肥的城市化水平還將逐步提高，今后合肥房地產(chǎn)市場也會穩(wěn)步發(fā)展。表31 20102011年合肥市土地成交統(tǒng)計20102011年合肥市土地成交統(tǒng)計2010年成交量2011年成交量同比成交面積%成交單價430萬元/畝338萬元/畝%相較而言，在市區(qū)已經(jīng)發(fā)展比較成熟的區(qū)域中，濱湖新區(qū)仍是土地成交較為重要的陣地，具有無限發(fā)展?jié)摿?。第三? 市場可行性分析，%。從城市整體發(fā)展規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃可以看出，項目所在區(qū)域已經(jīng)是合肥市城市發(fā)展的核心區(qū)域，從功能上看，濱湖新區(qū)布局合理，各項配套齊全；從綠化上看，本項目周邊環(huán)境優(yōu)美，是合肥市國家級生態(tài)園林城市的主要生態(tài)區(qū)，綠色生活氛圍濃厚；從城市交通上看，濱湖新區(qū)交通便利。濱湖新區(qū)是合肥市城市空間發(fā)展格局的重要組成部分，實施高起點和高標準超前規(guī)劃，一次規(guī)劃，分步實施，集中建設(shè)，快節(jié)奏推進，打造區(qū)域性國際金融后臺服務(wù)基地和行政辦公中心、旅游會展中心、文化體育中心、研發(fā)創(chuàng)意中心和商業(yè)居住中心，建設(shè)生態(tài)環(huán)保和獨具魅力的現(xiàn)代化新城區(qū)。合肥是中部地區(qū)經(jīng)濟較有活力的地方，在中部城市中經(jīng)濟增長也在前幾名，比較有發(fā)展前景。 合肥宏觀經(jīng)濟發(fā)展概況綜述合肥市是安徽省省會，為安徽省政治、經(jīng)濟和文化中心，為國務(wù)院批準的全國對外開放城市，是一座具有2000多年歷史的古城，位于中國中部，長江淮河之間，是沿江近海的內(nèi)陸城市，具有承東啟西、接連中原、貫通南北的重要地位。（3）人口規(guī)模濱湖新區(qū)：312國道以南，滬蓉高速公路以東，南淝河以西，派河以北地區(qū)，包括濱湖新區(qū)和包河工業(yè)園區(qū)，人口控制在56萬左右。濱湖新區(qū)正在建的安徽省第一高樓安徽藍鼎國際商務(wù)七星級酒店，以及五星級酒店高速濱湖時代廣場。此外，該工程中我省最大的互通式立交——方興大道下穿京臺高速公路互通立交也將隨之亮相。濱湖新區(qū)地處全國交通規(guī)劃的樞紐位置，公路、航空、通訊基礎(chǔ)設(shè)施完備。建管分離模式，使指揮部有更多的精力實施建設(shè)和招商，也使城市管理和社會管理得到的了充分保障。其中，“1419”新型城鎮(zhèn)體系中的“1”，是指1個中心城區(qū)（含濱湖新區(qū)），“4”是指4個新城，即北部新城、西部新城、西南新城、東部新城，“19”是指19個新市鎮(zhèn)，即：水湖鎮(zhèn)、下塘鎮(zhèn)、吳山鎮(zhèn)、井崗鎮(zhèn)、八斗鎮(zhèn)、梁園鎮(zhèn)、石塘鎮(zhèn)、橋頭集鎮(zhèn)、長臨河鎮(zhèn)、高劉鎮(zhèn)、三河鎮(zhèn)、山南鎮(zhèn)、紫蓬鎮(zhèn)、小廟鎮(zhèn)、大興鎮(zhèn)、淝河鎮(zhèn)、大圩鎮(zhèn)、崗集鎮(zhèn)、大楊鎮(zhèn)。其中，%。其中，%；，%；，%。人均GDP達25340元(折合3923美元)，比上年增加4452元。三次產(chǎn)業(yè)比例由上年的14∶∶∶∶，%。其中，增長4%；，%；，%。因此，本報告建議項目初步定為于中高檔的精品住宅。第一季度合肥市持續(xù)了2010年的較好勢頭，月成交量較好。（2）競爭概況：該項目周圍住宅項目不是很多，現(xiàn)已開盤，對預(yù)期作為以住宅為主體的本項目競爭威脅不大。建議本項目要充分利用地塊位置優(yōu)勢和地段資源；與知名專業(yè)設(shè)計公司、品牌實力建筑公司合作，強強聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷方案，擴大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。表11 項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標表項目數(shù)值單位用地面積17065平方米容積率總建筑面積平方米地上建筑面積39444平方米其中住宅32444平方米會所4000平方米物業(yè)及其他3000平方米地下建筑面積平方米建筑密度23%戶均面積120平方米總戶數(shù)270戶車位配比:1汽車位個數(shù)360個自行車位個數(shù)400個注：考慮完善會所配套，設(shè)置餐廳、健身等功能。因此，建設(shè)本項目是十分必要的。合肥作為皖江城市帶的核心，未來經(jīng)濟的發(fā)展會得到進一步提高。如下圖所示:房地產(chǎn)經(jīng)濟是國民經(jīng)濟的重要組成部分，是國民經(jīng)濟的重要支柱之一。 （9）其他有關(guān)依據(jù)資料。（7）《合肥市市區(qū)基準地價》。（4）合肥市城市總體規(guī)劃大綱（2000—2020年）。 （2）國家及合肥市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策。第一章 項目概論 1 項目概況 1 1 1 1 2 2 3 3 3第二章 項目投資環(huán)境市場的可行性分析 4 健康發(fā)展 4 4 4 5 合肥宏觀經(jīng)濟發(fā)展概況綜述 5 6第三章 市場可行性分析 7 7 7 13 14 14 15 16第四章 項目定位 18 18