【正文】 該： （ 1）認清消費的需求。際化趨勢日益明顯 . 3 消費意識的變化 10 消費者的消費意識有了明顯的變化，消費行為更加理性化，質(zhì)量觀念和維護自己權(quán)益的意識日益增強 ?這種消費意識的轉(zhuǎn)變表現(xiàn)在消費者對商品的選擇性的增強上，消費者在進行消費時變得“苛刻”而“復(fù)雜”，對于商品和服務(wù)的廠家、價格、品質(zhì)、品牌、地點等因素進行比較，選擇最佳的因素進行組合，決定消費一國內(nèi)學(xué)者對消費者超市購買行為的調(diào)查研究也表明消費者的價值導(dǎo)向越來越強：消費者選擇性的增強，表明消費者的消費行為更加理性化。這些劃分有利干零售企業(yè)更透徹的研究某一細分市場的消費者的生活形態(tài)，把握其價值觀、消費傾向、業(yè)余活動等將成為廣大商家營銷策略的設(shè)計基礎(chǔ)。 1 我國消費型態(tài)的變化 1M1 在《多種形態(tài)的我國城市消費者》一書中，運用 VALS 分析方法，將我國城市消費者細分為如下 7 類：平實型消費人群；潛力消費人群；消極消費人群；實力消費人群；中堅消費人群；弱勢消費人群；經(jīng)濟型消費人群。優(yōu)質(zhì)的看樓服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)、 24小時的專車接送服務(wù)，均給買家?guī)砹朔奖愫蛢?yōu)惠。發(fā)展商的品牌策略不斷提升，企業(yè)品牌和樓盤品牌已開始為買家識別。在一些地方的房地產(chǎn)產(chǎn)品甚至已經(jīng)出現(xiàn)了 “ 住房如時裝，一年一個樣 ” 的狀況。社會消費心理的不穩(wěn)定以及發(fā)展商為突破市場重圍而刻意采取的 “ 求新求變 ” ，使市場上的產(chǎn)品出現(xiàn) “ 不斷升級 ” 的現(xiàn)象。 “ 綠色 ” 、 “ 生態(tài) ”“ 人居 ”“ 健康 ” 概念受到了空前的重視。在營銷策劃開展商由重視營銷策劃、概念打造轉(zhuǎn)向重視前期研究和產(chǎn)品定位，隨著廣大居民消費傾向與消費心理的變化，樓盤的 “ 賣點 ” 也在逐年轉(zhuǎn)變。多年以來，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項目均把重點放在營銷策劃上，市場的熱點也在營銷策劃上。一個樓盤想要搞得成功，必須具備全局性的營銷觀念，進行所謂 “ 整體營銷 ” 、 “ 全程營銷 ” 。是房地產(chǎn)開發(fā)商為了取得理想的銷售推廣效果，在進行環(huán)境分析的基礎(chǔ)上，利用其可動用的各種外部及內(nèi)部資源進行優(yōu)化組合，制定計劃并統(tǒng)籌執(zhí)行的過程。 根據(jù)市場調(diào)研分析，擬設(shè)計 A、 B 三種戶型，即 A 戶型 100 平米以上，占三分之一； B 戶型 110～ 120 平米，占三分之一； C 戶型 140 平米左右，占三分之一。以上情況表明我是的住房銷售依然火爆。 6. 住房抵押貸款和公積金制度的推行，有力地激發(fā)了人們的購房欲望。隨著國家產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整和住房貨幣化制度的實施，我市的房地產(chǎn)業(yè)進入了新的發(fā)展時期，出現(xiàn)了新的轉(zhuǎn)機，特點是： 1. 建筑商品從賣方市場走向買方市場； 2. 住宅在房地產(chǎn)中成為主要商品； 3. 國家不再實行實物住房分配，因此，購房主體從集團轉(zhuǎn)向個人。而舒適、寬敞，優(yōu)美的居住環(huán)境成為大眾追求的目標，這給我市房地產(chǎn)注入了強大的活力。我市居民“一步到位、一放到老”的住房觀念漸漸淡化。 2021 年我市總?cè)丝谶_ 億人，比 2021 年增長 %，此外加上近幾年來成都人都到我市來購房需求增加，這無疑給我市產(chǎn)生了巨大需求。隨著經(jīng)濟快速發(fā)展，居民生活得到明顯改善， 2021 年全市城鄉(xiāng)儲蓄已達到 億元，與 2021 年增加 %。 2021 年到 2021 年廣漢市房地產(chǎn)基本特點： 繁榮經(jīng)濟強硬支撐。 行業(yè)規(guī)模迅速擴大，大招品牌房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 2021 年到 2021 年房地產(chǎn)開發(fā)投資額， 2021 年為歷史最高 紅完成投資額 億元比 2021 年增長 %。 2021 年完成房地產(chǎn)投資總額 億，有力的推動了全社會固定資產(chǎn)投資和國民經(jīng)濟發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)成為我市國民經(jīng)濟發(fā)展中的生力軍之一。 2021 年到 2021 年，廣漢市國內(nèi)生產(chǎn)總值由 2021 年的 億增加到 2021 年的 億元，地方財政一般預(yù)算收入由 2021 年的 億增加到 2021 年的 億，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由 2021年的 7659 元增加到 2021 年的 10557 元。然而，從我廣漢市現(xiàn)狀分析，也存在脂肪供應(yīng)矛盾、市場運作不規(guī)范和住房價格持續(xù)上漲等問題。 建筑項目市場分析和營銷戰(zhàn)略 建筑市場概況 7 近年來，隨著住房制度改革逐步深入， 國家宏觀經(jīng)濟政策驅(qū)動，四川省房地產(chǎn)均呈現(xiàn)出強勁的發(fā)展勢頭。小區(qū)內(nèi)預(yù)留設(shè)備間。 XX 道現(xiàn)狀通信管道位于道路中心線北側(cè) 米。電纜引入小區(qū)箱變，低壓電源由小區(qū)箱變引出，至各樓上，電源電壓為 380/220V。 、供電 兩路 10KV 電源均由 XX 道方向接入。 、煤氣 本項目煤氣由煤氣公司提供焦?fàn)t煤氣，考慮沿 XX道由華巖路方向引入低壓煤氣管道。 XX 道現(xiàn)狀熱力管位于道路中心線北側(cè) 米。 、排水 雨、污水均直接排入 XX 道的市政雨水管網(wǎng)和污水管網(wǎng)； XX道現(xiàn)狀雨水管管徑為 600mm，位于道路中心； XX 道現(xiàn)狀污水管管徑為 300mm，位于道路中心線南側(cè) 米。室外消防栓給水系統(tǒng)在室外供水環(huán)網(wǎng)上按規(guī)范設(shè)置室外消防栓，間距不大于 120 米。項目主要為生活用水，水源由自來水公司統(tǒng)籌解決。 綠化規(guī)劃要求 ： 綠地面積： 平方米，綠地率 綠化率 34%，綠化率不小于 25%滿足設(shè)計要求，其中還在十棟高層建筑中央還設(shè)置了魚池。 交通規(guī)劃要求 ： 交通出入口： 臨規(guī)劃道路布置，開口寬度及位置應(yīng)符合市 交管局的并聯(lián)審批意見要求及《廣漢市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（ 2021 年試行版）》的 有關(guān)要求，并在總平面中注明。建筑密度 %. 建筑類型戶型 ： 該項目建筑分為兩部分，其中一部分為沿著街道的一部分：在街到旁邊我們設(shè)計了 6層建筑，底層為商品房， 26層為住房。地面停車位 150。 建筑總規(guī)模及主要建設(shè)內(nèi)容 ： 該建筑總建筑規(guī)模為總建筑面積 ㎡，其中住宅總建筑面積為 ㎡，公共建筑面積為 2365 ㎡。 容積率 。 用地使用性質(zhì)： 二類住宅用地（可兼容商業(yè)建筑面積比例不大于計入容積率的建筑面積的 10%）。 綠化用地面積： 平方米。 3 規(guī)劃要求 用地規(guī)劃要求 規(guī)劃建設(shè)凈用地面積約： 平方米。經(jīng)濟以工業(yè)為主，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為：醫(yī)藥、輕紡、機械、食品、旅游。南臨成都市區(qū) 25 公里，北距德陽市區(qū) 19公里。 根據(jù)《中國地震烈度區(qū)劃圖》（ 1990— 河北地區(qū)）查得，本場地地震基本烈度為 6度。（圖 2） 圖片來源：百度地圖 地質(zhì)條件 境內(nèi)土壤的成土母質(zhì)為基巖風(fēng)化物和松散堆積物兩大類?？h境屬中亞熱帶濕潤氣候區(qū)，干濕明顯，四季分明，大陸性季風(fēng)氣候顯著，累年平均氣溫 度，平灼降水量 毫米，平均日照時數(shù) 小時，平均無霜期 281天。境內(nèi)松林鎮(zhèn)、雙泉鄉(xiāng)為丘陵低山地段，平壩因近代河流的長期切割，河間出現(xiàn)長堤形埂子，由西北邊境流入的青白江、鴨子河、石亭江、綿遠河及其支流白魚河、蒙陽河等，形成六河六埂、槽埂相間的地形。本項目符合當(dāng)前房地產(chǎn)市場規(guī)律，對 XX 城市建設(shè)的發(fā)展有著明顯的社會意義，建設(shè)是必要的。 14 月，成都房地產(chǎn)開發(fā)共完成投資 億元，比去年同期增長 %.房地產(chǎn)市場供應(yīng)量明顯增大，商品房的竣工面積達 萬平米，同比增幅達 %；商品房的施工面積為 萬平米，同比增長 %.商品房 銷售也同樣顯示出旺盛的增長勢頭，銷售面積達 萬平米，同比增長 %；銷售額達 億元，同比增長 %.據(jù)此，當(dāng)前繼續(xù)加大住宅建設(shè)力度和建設(shè)規(guī)模勢在必行，房地產(chǎn)全方位進入買方市場必定無疑。據(jù)此，當(dāng)前繼續(xù)加大住宅建設(shè)力度和建設(shè)規(guī)模勢在必行，房地產(chǎn)全方位進入買方市場必定無疑。有關(guān)專家認為，若 GDP 要增長 7%，就需要固定資產(chǎn)投資增長 12%以上。根據(jù)居民生活水平不斷提高的需求，房地產(chǎn)業(yè)正處于蓬勃向上的發(fā)展階段。由于政府的宏觀調(diào)控能力的加強，更是有了政策的實施， 是的人們在各個方面的花費增加，使其迅猛發(fā)展。通過案例分析的過程向讀者介紹了商業(yè)房地產(chǎn)項目可行性分 析的方法與思路。在市場調(diào)查的基礎(chǔ)上對該城市商業(yè)房地產(chǎn)項目進行了商圈和供需分析 ,特別突出了對城市外來機遇影響的分析 ,最后對該城市商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢做出了研判。 論文采用實證的方法 ,詳細介紹了一個具體的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)案例 —— 彭州 Y 項目的 前期可行性分析過程。 本文首先對房地產(chǎn)可行性研究進行了評述 ,介紹了分析的內(nèi)容與步驟 ,然后引入已經(jīng)成熟的項目管理理論 ,將房地產(chǎn)的開發(fā)前期可行性分析看為一個單獨的項目 ,用項目過程組和工作分解結(jié)構(gòu)等方法把可行性分析按項目操作的順序來組織實施 ,使可行性分析過程更具規(guī)范化與模式化。商業(yè)房地產(chǎn)投資規(guī)模大、投資回收期長、建設(shè)后經(jīng)營成本高等特點都使得商業(yè)房地產(chǎn)決策之前的可行性分析異常重要 ,其工作質(zhì)量的好壞 ,直接決定了項目今后的成功與否?？梢哉f，中國房地產(chǎn)市場總體上是健康的。通過 2021 年 12月 “ 國房景氣指數(shù) ” 所屬的八個分類指數(shù)的走勢與 10 月相較，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn) 2 升 6 降的格局。商品房竣工面積增長 ％，銷售面積增長 %。購置土地面積 23082 萬平方米，同比增長 %，增幅平穩(wěn)下降。 2021 年 1～ 9月份房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 6495 億元，同比增長 %，高 于固定資產(chǎn)投資增幅（ %） 個百分點，占同期固定資產(chǎn)投資的 %。 2021 年中國房地產(chǎn)業(yè)在開發(fā)投資高速增長中，供銷兩旺，供求總量基本平衡，供應(yīng)結(jié)構(gòu)漸趨合理，價格走勢平穩(wěn)的良好勢頭。 房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟新的增長點，為中國經(jīng)濟的快速增長做出了貢獻。 關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究 商品房 II Xin Yue Guanghan City real estate project feasibility study Major: Project Management Student:XXX Supervisor:XXX Abstract With the rapid growth of domestic economy and improvement of consumable capability and concept, the retail business booms meanwhile it speeds up the development of merce real estate. However, there are these following features for merce real estate: firstly, the investment scale is great, secondly, the reclaiming period is long, last but not least, the business cost after the plete construction is high. Thereby all these characters