【正文】 00元/m10000元/m2。李滄區(qū)九水路以北、為項(xiàng)目開發(fā)成本與經(jīng)營(yíng)成本之和，詳見附表1。不可預(yù)見費(fèi)分別按以上各項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)3％的比例核定。詳見表65。建設(shè)期借款利息計(jì)算根據(jù)借款還本付息計(jì)劃表得到。、公共廁所等公建設(shè)施：2200*(++100)=：按120元/平方米*停車場(chǎng)面積（按10％占地面積計(jì) ）估算。管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行政管理部門為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。詳見表64。：按15元/平方米*。：按40元/平方米*。其費(fèi)用包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用。 表61 土地費(fèi)用估算表序號(hào)項(xiàng)目?jī)r(jià)格（萬(wàn)元）1土地出讓金（ m2*2656元/m2）2拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) ——3城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) （*255元/m2）合計(jì)建安工程費(fèi)：建筑安裝工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用等。圖51 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度橫道圖將該住宅小區(qū)銷售分為籌備期、亮相及蓄客期、開盤熱銷、持續(xù)熱銷等幾個(gè)階段： 籌備期： 2011年2月—6月2月底，青島媒體推廣全面鋪開，在全青島范圍內(nèi)宣傳；亮相及蓄客期： 2011年6月—9月 6月底，現(xiàn)場(chǎng)售樓處對(duì)外開放，著重在李滄區(qū)和嶗山區(qū)推廣；開盤熱銷： 2011年10月—2012年3月10月初開盤，借勢(shì)熱銷； 持續(xù)熱銷： 2012年4月—9月持續(xù)推廣，回籠資金； 持續(xù)銷售期： 2012年10月—2013年6月持續(xù)推廣，清盤。換熱站、清潔站、居委會(huì)、治安聯(lián)防、物業(yè)管理、煤氣調(diào)壓站、公廁、自行車停車蓬等分別依照服務(wù)半徑分散布置在小區(qū)內(nèi)。 ，共6棟多層，且?guī)в虚w樓及半地下儲(chǔ)藏室，通過(guò)錯(cuò)落的布局構(gòu)建形態(tài)豐富的景觀建筑群。小區(qū)內(nèi)部景觀自成一體，水聲潺潺的中心水景景觀成為了社區(qū)的亮點(diǎn)，充分利用社區(qū)的地面高差，將綠植、雕塑有機(jī)的結(jié)合，為社區(qū)業(yè)主提供了寬敞愜意的休憩空間，內(nèi)外雙景觀，綠色生態(tài)，悠然宜居。戶型面積分布在60至105平米之間，戶型以套一套二戶型為主，建筑面積與之相對(duì)應(yīng)。Opportunities（機(jī)會(huì)）：李滄區(qū)環(huán)境不斷發(fā)展完善；旅游度假客群不斷增加；交通的不斷改善 。由于該項(xiàng)目的地理位置優(yōu)越，交通便利，環(huán)境優(yōu)雅，故在李滄區(qū)及嶗山區(qū)工作的年輕人也是該項(xiàng)目的潛在客戶群。與戶型相對(duì)應(yīng)，5190㎡最受歡迎，占59%，91110㎡占22%，110㎡以上占14%，50㎡以下占5%。圖38 可接受住房單價(jià)分布圖從單價(jià)方面來(lái)看，普遍能接受的單價(jià)為10000元/平方米以下的占86%，其中70009000元的占61%，能承受10000元/平方米以上的占14%。月綠化率：%裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯針對(duì)這一點(diǎn)，本項(xiàng)目的宗旨即為把該項(xiàng)目做精，充分考慮購(gòu)房者的需求，以人為本，提升住房品質(zhì)。3月李滄區(qū)更是拔得頭籌，新房成交了776套，成交面積為74245 ㎡ ，其中住宅成交746套，面積為71058㎡,榮登三月青島樓市成交套數(shù)第一名。二季度剛需購(gòu)買需求會(huì)愈加強(qiáng)烈。目前在島城，人口遷徙和城市中心也在潛移默化中向北轉(zhuǎn)移，逐漸在李滄聚集，在不遠(yuǎn)的將來(lái)，李滄將成為新的城市中心。根據(jù)最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，青島房?jī)r(jià)連續(xù)第6個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比下降，%。全市商品房施工面積為5690余萬(wàn)平方米，%；，%；，%；全市銷售房屋面積1028萬(wàn)平方米，%，%。b.《青島市城市總體規(guī)劃（2006－2020）》提出“環(huán)灣保護(hù)、擁灣發(fā)展”的戰(zhàn)略思想，將城市空間資源的利用向集約化、內(nèi)涵式方向引導(dǎo)、控制與發(fā)展；并正式確立了“依托主城、擁灣發(fā)展、組團(tuán)布局、軸向輻射”的全新空間發(fā)展戰(zhàn)略，致力于積極構(gòu)建青島、黃島、紅島、嶗山“一主三輔”的現(xiàn)代化城市框架，以強(qiáng)化主城的內(nèi)涵式發(fā)展、穩(wěn)步提升老城區(qū)功能、有序推進(jìn)新城區(qū)建設(shè)為目標(biāo)，以改造和提升青島主中心、嶗山及黃島副中心為重點(diǎn)，全面增強(qiáng)主城的綜合實(shí)力，提升主城的輻射和帶動(dòng)能力。2012年將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行住房限購(gòu)政策。現(xiàn)在的國(guó)家政策力度遠(yuǎn)超以往，連續(xù)不放松的調(diào)控也取得了顯著的效果，這從一定程度上也堅(jiān)定了中央持續(xù)進(jìn)行宏觀調(diào)控的決心。表22 小區(qū)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目單位數(shù)量規(guī)劃總用地平方米總建筑面積平方米標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積平方米閣樓層建筑面積平方米半地下儲(chǔ)藏室建筑面積平方米（按1/2計(jì)算）總居住戶數(shù)戶312建筑密度％容積率——綠地率％35日照間距系數(shù)——停車位（地上）輛108 3 市場(chǎng)調(diào)研及分析，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再度推出八條房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施(簡(jiǎn)稱“新國(guó)八條”), 拉開了第三輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的序幕。：與現(xiàn)有劉家下河商業(yè)中心、規(guī)劃蘇家商圈相臨。材質(zhì)為鑄鐵，管徑為400毫米；：位于九水東路北側(cè)人行道上。該地塊水、電、通信配套齊備，將引入天然氣、暖氣、有線電視入戶，生活成本貼近大眾。本地塊是青島市國(guó)土資源和房屋管理局拍賣出讓的土地，系國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)連同地上建筑物共同拍賣出讓。2 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱青島市李滄區(qū)九水路以北，漢川路以西地塊開發(fā)項(xiàng)目。 李滄區(qū)東部自然環(huán)境優(yōu)越，生態(tài)宜居，有白果山、李村河等自然景觀和人文景觀，是青島市最宜居的區(qū)域之一；中部商業(yè)發(fā)達(dá)，形成了多流通渠道、多經(jīng)濟(jì)成分并存的大商貿(mào)格局，成為與市南區(qū)相媲美的青島兩大購(gòu)物中心之一；西部工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，集中了青島市近百家大中型骨干企業(yè)。 統(tǒng)計(jì)公報(bào)指出，%。初步核算，全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值(GDP)，%。成為最為火熱的行業(yè)。青島現(xiàn)轄七區(qū)五市，總面積10654平方公里，其中市區(qū)1159平方公里。 feasibility analysis。分別為項(xiàng)目總說(shuō)明，項(xiàng)目概況，市場(chǎng)調(diào)研及分析，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)分析，項(xiàng)目進(jìn)度安排，投資收益分析，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及結(jié)論和建議。摘 要 房地產(chǎn)開發(fā)是在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上，按照城市規(guī)劃要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。該項(xiàng)目可行性研究報(bào)告共分八部分。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；可行性分析；投資收益分析；風(fēng)險(xiǎn)分析Licang District North of Jiushui Road,West of Hanchuan Road,Block Development Project Feasibility StudyAbstract Real estate development on the land legally acquired stateowned land use rights in accordance with the requirements of city planning and infrastructure, housing construction behavior. Development projects in order to achieve the desired economic effect, you must first do a feasibility study. Feasibility study as a basis for investment decisions, the basis to raise funds for construction, the developer and the relevant departments signed a contract basis as well as the preparation of the next stage of planning and design is based on the prerequisite of the success of the project. The project feasibility study report is divided into eight parts. For the project description, project profiles, market research and analysis, project planning and design, project schedule, the return on investment analysis, project risk analysis and conclusions and remendations. Licang District Jiushui north the Hanchuan Road, west of the block development project in the entire investment period, the financial internal rate of return greater than the benchmark rate of return, financial viability. Through sensitivity analysis, break even analysis, probabilistic analysis, the project riskresisting ability, the project is feasible. Key words: real estate development projects。全市海岸線(含所屬海島岸線)總長(zhǎng)為870公里，其中大陸岸線730公里。由于綜合因素的影響，青島的房地產(chǎn)投資和開發(fā)得到了快速的發(fā)展?！?011年青島市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，2011年，面對(duì)復(fù)雜的國(guó)內(nèi)外環(huán)境，在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，以科學(xué)發(fā)展為主題，以加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式為主線，全面落實(shí)中央一系列宏觀調(diào)控政策，全市經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)較快發(fā)展，社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步，民生狀況進(jìn)一步改善。%，%；%，%。面積98平方公里，人口51萬(wàn)。編制依據(jù)是國(guó)家有關(guān)部門的法規(guī)、政策、規(guī)程和規(guī)范，其主要依據(jù)為：（1）《青島國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》；（2）《青島市2008至2012住房建設(shè)發(fā)展規(guī)劃》；（3）《青島市城市總體規(guī)劃（2006－2020）》；（4）建設(shè)部建標(biāo)[2000]205號(hào)《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》；（5）《山東省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》；（6）其他相關(guān)專業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范；（7）青島市統(tǒng)計(jì)局、房產(chǎn)局等政府部門發(fā)布的相關(guān)信息資料；（8）青島市國(guó)土資源與房屋管理局國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓公告。 宗地現(xiàn)狀《青島市人民政府關(guān)于李滄區(qū)東部違法建筑處置工作有關(guān)問(wèn)題的會(huì)議記錄》，李滄區(qū)九水路以北，漢川路以西地塊為違法建筑處置用地。該地塊東臨漢川路，西臨九水廣場(chǎng)，南臨九水東路與現(xiàn)狀住宅區(qū)相隔,北臨青島恒大實(shí)業(yè)集團(tuán)公司,用地西側(cè)為瀝青路面的現(xiàn)狀道路,東側(cè)為沙土路面的大車路。材質(zhì)為鋼，管徑為400毫米；：位于九水東路道路北側(cè)。：海洋大學(xué)嶗山校區(qū)，青島酒店管理學(xué)院，恒星職業(yè)學(xué)院，青島體育運(yùn)動(dòng)學(xué)校，廣播電視大學(xué)，規(guī)劃建設(shè)的潛艇學(xué)院等高校學(xué)府毗鄰項(xiàng)目；前往青島二中，青島五十八中和青島六十四中更是方便快捷。規(guī)劃用地性質(zhì)：居住用地；用地使用強(qiáng)度：容積率 建筑密度 ％ 綠地率35％；出讓年限：70年；產(chǎn)權(quán)類型：大產(chǎn)權(quán)房；設(shè)計(jì)要求建筑高度：多層住宅建筑，建筑限高20米滿足機(jī)場(chǎng)凈空要求；建筑間距：按照現(xiàn)行法規(guī)要求與周邊規(guī)劃及現(xiàn)狀建筑保持合法間距；退后道路紅(綠)線：退后周邊道路紅(綠)線10米以上；退后周邊地界：退后周邊地界6米以上；交通出入口位置：機(jī)動(dòng)車出入口設(shè)置在小區(qū)西側(cè)，交通出入口間距要符合有關(guān)道路交叉口設(shè)置規(guī)范的技術(shù)要求，組織好用地周邊動(dòng)靜態(tài)交通；停車規(guī)模：配備充足的停車位,停車形式為地上停車場(chǎng)。2011年4月6日，再次調(diào)息，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整，%%，后期存貸款利率仍不斷上調(diào)；5月，國(guó)家發(fā)改委要求開發(fā)商進(jìn)行“一房一價(jià)”公示；7月，央行年內(nèi)第三次加息，房貸利率十