【正文】 、漢川路以西地塊項(xiàng)目周圍競爭性項(xiàng)目較多，因此應(yīng)進(jìn)一步規(guī)劃，強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)，突出特色，將該項(xiàng)目做精細(xì)，從而提高該項(xiàng)目的競爭能力。就項(xiàng)目在自身所處主、客觀環(huán)境而言，通過SWOT分析，開發(fā)優(yōu)勢明顯。當(dāng)?shù)赜谐渥愕乃?、電供?yīng)。針對(duì)上述潛在風(fēng)險(xiǎn)因素，應(yīng)及時(shí)采取對(duì)應(yīng)措施，努力將項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。風(fēng)險(xiǎn)因素概率分布如表73所示。10%5%0%5%10%建安工程費(fèi)（元/平方米）2519財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬元）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值變化值0財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值變化幅度%%0%%表71 建安工程費(fèi)變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響表72 銷售價(jià)格變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響 10%5%0%5%10%銷售價(jià)格（元/平方米）72007600800084008800財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬元）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值變化值0財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值變化幅度%%0%%由敏感性分析圖可以看出，售價(jià)和建安工程費(fèi)都是本項(xiàng)目的敏感因素，相比之下，售價(jià)因素更為敏感，且本項(xiàng)目敏感因素變化過程中財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值一直保持大于零，故該項(xiàng)目具有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。：該項(xiàng)目的靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)：%，%，與房地產(chǎn)同行業(yè)相應(yīng)指標(biāo)比較，可以接受，故該項(xiàng)目從靜態(tài)盈利能力分析來看是可行的；該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)：0，0，稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為36%12%,稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為46%12%,故該項(xiàng)目動(dòng)態(tài)盈利能力評(píng)價(jià)是可行的。 自有資金現(xiàn)金流量表見附表9，年基準(zhǔn)收益率取12%。(iii). 其余資金向銀行貸款，貸款額為15000萬元，約占總投資（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用）的65%，%,按等額償還本金和利息。 表10 銷售收入分期估算表 單位：萬元 201120122013合計(jì)1012 13467910121346。這3宗樓盤的住宅價(jià)格市場法系數(shù)修正表見附表2。按照風(fēng)險(xiǎn)因素的性質(zhì)劃分，預(yù)備費(fèi)又包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)兩大種類型。本項(xiàng)目共向銀行融資15000萬，貸款2年，自2011年1月到2012年12月，%，2012年1月開始采用等額還本付息法還款，2012年12月還清。%估算。+環(huán)衛(wèi)工程：按5元/平方米*?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指建筑物2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程。5 項(xiàng)目進(jìn)度安排工程進(jìn)度安排如下：前期準(zhǔn)備：2011年1月——2011年6月； 土建施工：2011年7月——2012年6月；安裝及配套工程：2012年6月——2012年9月；裝修工程：2012年8月——2012年10月；設(shè)備調(diào)試：2012年11月——2013年1 月；竣工并交付：2013年 2月——2013年4月。以豐富的形態(tài)和細(xì)節(jié)凸現(xiàn)樓盤的高檔精致，并相應(yīng)形成富有特色的庭院環(huán)境，體現(xiàn)社區(qū)整體的休閑氛圍。結(jié)合周邊競爭樓盤分析，擬建設(shè)七層的多層住宅六棟，板樓。通過分析調(diào)查結(jié)果以及對(duì)周邊競爭樓盤的對(duì)比分析，該項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶層確定為：在李滄區(qū)、嶗山區(qū)工作的，月薪在35006000元之間的中等收入的工薪階層是主要的潛在客戶群。住宅需求調(diào)查問卷及調(diào)查結(jié)果見附錄。其中和達(dá)和城的占地面積與本項(xiàng)目相當(dāng)，萬科生態(tài)城和綠城理想之城相較本項(xiàng)目來說均為大項(xiàng)目，競爭性不容忽略。圖33 李滄區(qū)新建住宅均價(jià)走勢圖目前，李滄樓市剛性項(xiàng)目為主流產(chǎn)品，從銷售情況來看，一季度末，樓市回暖已現(xiàn)成效，剛需逐漸由觀望轉(zhuǎn)為出手。5月18日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2012年4月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。重點(diǎn)發(fā)展嶗山、黃島、城陽，優(yōu)化提升市南、市北、四方、李滄。2011年4月6日，再次調(diào)息，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整，%%，后期存貸款利率仍不斷上調(diào)；5月，國家發(fā)改委要求開發(fā)商進(jìn)行“一房一價(jià)”公示；7月，央行年內(nèi)第三次加息，房貸利率十年最高點(diǎn)；8月，建設(shè)部公布二三線城市限購“五條標(biāo)準(zhǔn)”；12月，中央明令限購令續(xù)期，房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍將擴(kuò)大。：海洋大學(xué)嶗山校區(qū)，青島酒店管理學(xué)院，恒星職業(yè)學(xué)院，青島體育運(yùn)動(dòng)學(xué)校，廣播電視大學(xué)，規(guī)劃建設(shè)的潛艇學(xué)院等高校學(xué)府毗鄰項(xiàng)目；前往青島二中，青島五十八中和青島六十四中更是方便快捷。該地塊東臨漢川路，西臨九水廣場，南臨九水東路與現(xiàn)狀住宅區(qū)相隔,北臨青島恒大實(shí)業(yè)集團(tuán)公司,用地西側(cè)為瀝青路面的現(xiàn)狀道路,東側(cè)為沙土路面的大車路。編制依據(jù)是國家有關(guān)部門的法規(guī)、政策、規(guī)程和規(guī)范，其主要依據(jù)為：（1）《青島國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》；（2）《青島市2008至2012住房建設(shè)發(fā)展規(guī)劃》；（3）《青島市城市總體規(guī)劃（2006－2020）》；（4）建設(shè)部建標(biāo)[2000]205號(hào)《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》；（5）《山東省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》；（6）其他相關(guān)專業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范；（7）青島市統(tǒng)計(jì)局、房產(chǎn)局等政府部門發(fā)布的相關(guān)信息資料；（8）青島市國土資源與房屋管理局國有土地使用權(quán)掛牌出讓公告。%，%；%，%。由于綜合因素的影響，青島的房地產(chǎn)投資和開發(fā)得到了快速的發(fā)展。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；可行性分析；投資收益分析；風(fēng)險(xiǎn)分析Licang District North of Jiushui Road,West of Hanchuan Road,Block Development Project Feasibility StudyAbstract Real estate development on the land legally acquired stateowned land use rights in accordance with the requirements of city planning and infrastructure, housing construction behavior. Development projects in order to achieve the desired economic effect, you must first do a feasibility study. Feasibility study as a basis for investment decisions, the basis to raise funds for construction, the developer and the relevant departments signed a contract basis as well as the preparation of the next stage of planning and design is based on the prerequisite of the success of the project. The project feasibility study report is divided into eight parts. For the project description, project profiles, market research and analysis, project planning and design, project schedule, the return on investment analysis, project risk analysis and conclusions and remendations. Licang District Jiushui north the Hanchuan Road, west of the block development project in the entire investment period, the financial internal rate of return greater than the benchmark rate of return, financial viability. Through sensitivity analysis, break even analysis, probabilistic analysis, the project riskresisting ability, the project is feasible. Key words: real estate development projects。摘 要 房地產(chǎn)開發(fā)是在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上，按照城市規(guī)劃要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。 feasibility analysis。成為最為火熱的行業(yè)。 統(tǒng)計(jì)公報(bào)指出，%。2 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱青島市李滄區(qū)九水路以北，漢川路以西地塊開發(fā)項(xiàng)目。該地塊水、電、通信配套齊備，將引入天然氣、暖氣、有線電視入戶，生活成本貼近大眾。：與現(xiàn)有劉家下河商業(yè)中心、規(guī)劃蘇家商圈相臨?，F(xiàn)在的國家政策力度遠(yuǎn)超以往，連續(xù)不放松的調(diào)控也取得