【正文】 ）*5%= 與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金=財政部規(guī)定的其他扣除項目（加計20%的扣除）=（+ ）*20%=增值額=銷售收入扣除項目=（+ +++）= 因為增值額未超過扣除項目金額的50%，所以土地增值稅=*30%。%,按等額償還本金和利息,借款還本付息表見附表6。：財務凈現(xiàn)值是指按照投資者最低滿意收益率或設定的折現(xiàn)率i，將房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內各期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開發(fā)期初的現(xiàn)值之和。資金來源為銷售收入，具有很強的借款償還能力，故該項目從清償能力分析來看是可行的。 概率分析又稱風險分析，是使用概率研究預測不確定性因素對房地產(chǎn)項目經(jīng)濟效益影響的一種定量分析方法，通過分析不確定性因素的變化情況和發(fā)生的概率，計算在不同概率條件下房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟評價指標，說明房地產(chǎn)項目在特定收益狀態(tài)下的風險程度。 政策風險主要指國內外政治經(jīng)濟條件發(fā)生重大變化或者政府做出政策的重大調整，項目原定目標難以實現(xiàn)甚至無法實現(xiàn)。重視項目前期準備階段，即重視事前控制：優(yōu)化設計，減少不必要的設計變更；選擇優(yōu)良的施工單位；制定切實可行的施工方案。 8結論與建議、漢川路以西地塊項目位于青島市李滄區(qū)，李滄區(qū)的住宅市場發(fā)展看好，將成為青島市未來的居住重心，因此該項目的建設背景與發(fā)展市場良好。、盈虧平衡分析及概率分析來看，該項目具有較好的抗風險能力。重視住宅產(chǎn)品的附加值，以最大限度的提高效益為最終目標。建議實施該項目,嚴格管理過程，爭取最大效益。、漢川路以西地塊項目已進行了充分的市場研究，市場與產(chǎn)品定位明確。針對本項目來說，工程風險較小。影響本項目進度的因素主要有有關部門或單位的影響、施工條件的變化、技術失誤、施工組織管理不力及意外事件的發(fā)生。這里用期望值法。7項目風險分析影響該項目經(jīng)濟效益的不確定性因素中最有可能發(fā)生波動的是建安工程費和銷售價格。由全部投資現(xiàn)金流量表得出稅后財務凈現(xiàn)值FNPV=，稅前財務凈現(xiàn)值FNPV= 。稅后利潤由三部分組成：盈余公積金、公益金、可分配利潤，其中盈余公積金、公益金分別按稅后利潤的10%、5%計提。該項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是自有資金，二是銀行貸款，三是預售收入用于投資部分。根據(jù)銷售進度安排,2011年10月實行預售,銷售單價為8000元/㎡，2013年4月開始為現(xiàn)售,銷售單價為8100元/㎡。李滄區(qū)九水路以北、為項目開發(fā)成本與經(jīng)營成本之和，詳見附表1。詳見表65。、公共廁所等公建設施：2200*(++100)=：按120元/平方米*停車場面積（按10％占地面積計 ）估算。詳見表64。：按40元/平方米*。 表61 土地費用估算表序號項目價格（萬元）1土地出讓金（ m2*2656元/m2）2拆遷安置補償費 ——3城市基礎設施建設費 （*255元/m2）合計建安工程費：建筑安裝工程費是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費用、設備采購費用和安裝工程費用等。換熱站、清潔站、居委會、治安聯(lián)防、物業(yè)管理、煤氣調壓站、公廁、自行車停車蓬等分別依照服務半徑分散布置在小區(qū)內。小區(qū)內部景觀自成一體，水聲潺潺的中心水景景觀成為了社區(qū)的亮點，充分利用社區(qū)的地面高差，將綠植、雕塑有機的結合，為社區(qū)業(yè)主提供了寬敞愜意的休憩空間，內外雙景觀，綠色生態(tài)，悠然宜居。Opportunities（機會）：李滄區(qū)環(huán)境不斷發(fā)展完善；旅游度假客群不斷增加；交通的不斷改善 。與戶型相對應，5190㎡最受歡迎，占59%，91110㎡占22%，110㎡以上占14%，50㎡以下占5%。月綠化率：%裝修標準：毛坯3月李滄區(qū)更是拔得頭籌，新房成交了776套，成交面積為74245 ㎡ ，其中住宅成交746套，面積為71058㎡,榮登三月青島樓市成交套數(shù)第一名。目前在島城，人口遷徙和城市中心也在潛移默化中向北轉移，逐漸在李滄聚集，在不遠的將來，李滄將成為新的城市中心。全市商品房施工面積為5690余萬平方米，%；，%；，%；全市銷售房屋面積1028萬平方米，%，%。2012年將繼續(xù)嚴格執(zhí)行住房限購政策。表22 小區(qū)主要經(jīng)濟技術指標 項目單位數(shù)量規(guī)劃總用地平方米總建筑面積平方米標準層建筑面積平方米閣樓層建筑面積平方米半地下儲藏室建筑面積平方米（按1/2計算）總居住戶數(shù)戶312建筑密度％容積率——綠地率％35日照間距系數(shù)——停車位（地上）輛108 3 市場調研及分析，國務院常務會議再度推出八條房地產(chǎn)市場調控措施(簡稱“新國八條”), 拉開了第三輪房地產(chǎn)宏觀調控的序幕。材質為鑄鐵，管徑為400毫米；：位于九水東路北側人行道上。本地塊是青島市國土資源和房屋管理局拍賣出讓的土地，系國有建設用地使用權連同地上建筑物共同拍賣出讓。 李滄區(qū)東部自然環(huán)境優(yōu)越，生態(tài)宜居，有白果山、李村河等自然景觀和人文景觀，是青島市最宜居的區(qū)域之一；中部商業(yè)發(fā)達，形成了多流通渠道、多經(jīng)濟成分并存的大商貿格局，成為與市南區(qū)相媲美的青島兩大購物中心之一；西部工業(yè)基礎雄厚，集中了青島市近百家大中型骨干企業(yè)。初步核算，全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值(GDP)，%。青島現(xiàn)轄七區(qū)五市，總面積10654平方公里，其中市區(qū)1159平方公里。分別為項目總說明，項目概況，市場調研及分析，項目規(guī)劃設計分析，項目進度安排，投資收益分析，項目風險分析及結論和建議。該項目可行性研究報告共分八部分。全市海岸線(含所屬海島岸線)總長為870公里，其中大陸岸線730公里?！?011年青島市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》，2011年，面對復雜的國內外環(huán)境，在市委、市政府的正確領導下，以科學發(fā)展為主題，以加快轉變經(jīng)濟發(fā)展方式為主線，全面落實中央一系列宏觀調控政策，全市經(jīng)濟實現(xiàn)了平穩(wěn)較快發(fā)展，社會事業(yè)全面進步，民生狀況進一步改善。面積98平方公里，人口51萬。 宗地現(xiàn)狀《青島市人民政府關于李滄區(qū)東部違法建筑處置工作有關問題的會議記錄》，李滄區(qū)九水路以北，漢川路以西地塊為違法建筑處置用地。材質為鋼，管徑為400毫米；：位于九水東路道路北側。規(guī)劃用地性質：居住用地；用地使用強度：容積率 建筑密度 ％ 綠地率35％；出讓年限：70年；產(chǎn)權類型：大產(chǎn)權房；設計要求建筑高度：多層住宅建筑，建筑限高20米滿足機場凈空要求；建筑間距：按照現(xiàn)行法規(guī)要求與周邊規(guī)劃及現(xiàn)狀建筑保持合法間距；退后道路紅(綠)線：退后周邊道路紅(綠)線10米以上；退后周邊地界：退后周邊地界6米以上；交通出入口位置：機動車出入口設置在小區(qū)西側，交通出入口間距要符合有關道路交叉口設置規(guī)范的技術要求，組織好用地周邊動靜態(tài)交通；停車規(guī)模：配備充足的停車位,停車形式為地上停車場。%，%。李滄區(qū)東部自然環(huán)境優(yōu)越，生態(tài)宜居，是青島市最宜居的區(qū)域之一。李滄區(qū)剛需項目云集，大型房企不斷落戶，商業(yè)密集，交通便捷，加上世園會不斷推進，區(qū)域的無限利好使得無數(shù)購房群體紛紛向往。月 綠化率：40%裝修標準：精裝 圖35 萬科生態(tài)城示意圖開發(fā)商：青島萬科置業(yè)有限公司物業(yè)服務：青島萬科物業(yè)服務公司 項目地址：李滄區(qū) 九水東路496號項目占地：建筑面積：容積率：建筑類型：住宅、高層開盤時間：三期2011年4月9日開盤， 二期花園洋房2010年8月7號開盤 當前售價：起價8000元/平，平均價93009400元/平 物業(yè)費： ：人們在偏愛小戶型的同時，追求空間的寬闊、實用，不再盲目追求很大的建筑面積。Weaknesses（劣勢）： 銷售受季節(jié)等影響較大 ；產(chǎn)品形式單一 ；開發(fā)周期長，后續(xù)施工會影響先期入住客戶的生活質量 。 ,低密居所,觀景居所。：根據(jù)小區(qū)的規(guī)模，小區(qū)會所和物業(yè)管理結合東側綜合建筑布置。詳見表61 。 表63基礎設施建設費用估算表序號項目價格（萬元）1供電工程2供水工程3供氣工程5排污工程+道路工程6路燈工程+環(huán)衛(wèi)工程7綠化工程8外部道路合計計算過程如下： ：按100元/平方米*。。本項目不設派出所、托兒所及幼兒園。 銷售費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設銷售機構的各項費用。該項目不考慮經(jīng)營資金。該項目各季度的投資使用計劃見附表4。 該項目的所得稅按利潤總額的25%計提。該項目基準收益率取12%。綜上，由該項目的盈利能力分析、清償能力分析來看，該項目在經(jīng)濟上是可行的。概率分析的方法有多種，常用的有期望值法和蒙特卡羅模擬法。由于政策的變化，導致了市場供需實際與預測情況發(fā)生偏離。在工程實施過程中，加強項目管理工作，使項目的實施按照計劃執(zhí)行，以降低進度風險。、漢川路以西地塊項目的地理位置優(yōu)越，處于李滄區(qū)的重點發(fā)展區(qū)域，交通便利，配套設施齊全。綜上所述，本項目依據(jù)可行性分析結果，做出如下結論：根據(jù)目前的市場情況和未來市場預測，開發(fā)條件成熟。12 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊開發(fā)項目可行性研究附表1 投資估算匯總表 序號項目名稱成本總額（萬元）單位成本（元/ m2）1土地費用2前期工程費3基礎設施建設費4建筑安裝工程費25195公共配套設施建設費6開發(fā)期間接費用7管理費用8財務費用9銷售費用10開發(fā)期間稅費11不可預見費12其他費用13合計 附表2 住宅價格市場法系數(shù)修正表序號項目名稱標準價（元/m2）交易情況修正交易日期修正區(qū)域狀況修正實物狀況修正本項目住宅售價（元/m2）位置交通環(huán)境配套小計裝修平面格局建筑規(guī)模小計1萬科生態(tài)城 9000100/100100/1000+1+2+1100/104+40+2100/10681642 和達和城 9300100/100101/10000+1+2100/103+200100/10288523綠城理想之城 10000100/100100/100+1+11+2100/103+4+2+2100/1088989 附表3銷售收入和銷售稅金及附加表 單位：萬元序號項目201120122013合計1346791012 134679101213461銷售收入0002銷售稅金及附加000營業(yè)稅000城市維護建設稅000教育費附加000