【正文】 ）*5%= 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（加計(jì)20%的扣除）=（+ ）*20%=增值額=銷(xiāo)售收入扣除項(xiàng)目=（+ +++）= 因?yàn)樵鲋殿~未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的50%，所以土地增值稅=*30%。%,按等額償還本金和利息,借款還本付息表見(jiàn)附表6。：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指按照投資者最低滿意收益率或設(shè)定的折現(xiàn)率i，將房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開(kāi)發(fā)期初的現(xiàn)值之和。資金來(lái)源為銷(xiāo)售收入，具有很強(qiáng)的借款償還能力，故該項(xiàng)目從清償能力分析來(lái)看是可行的。 概率分析又稱(chēng)風(fēng)險(xiǎn)分析，是使用概率研究預(yù)測(cè)不確定性因素對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響的一種定量分析方法，通過(guò)分析不確定性因素的變化情況和發(fā)生的概率，計(jì)算在不同概率條件下房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，說(shuō)明房地產(chǎn)項(xiàng)目在特定收益狀態(tài)下的風(fēng)險(xiǎn)程度。 政策風(fēng)險(xiǎn)主要指國(guó)內(nèi)外政治經(jīng)濟(jì)條件發(fā)生重大變化或者政府做出政策的重大調(diào)整，項(xiàng)目原定目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)甚至無(wú)法實(shí)現(xiàn)。重視項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段，即重視事前控制：優(yōu)化設(shè)計(jì)，減少不必要的設(shè)計(jì)變更；選擇優(yōu)良的施工單位；制定切實(shí)可行的施工方案。 8結(jié)論與建議、漢川路以西地塊項(xiàng)目位于青島市李滄區(qū)，李滄區(qū)的住宅市場(chǎng)發(fā)展看好，將成為青島市未來(lái)的居住重心，因此該項(xiàng)目的建設(shè)背景與發(fā)展市場(chǎng)良好。、盈虧平衡分析及概率分析來(lái)看，該項(xiàng)目具有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。重視住宅產(chǎn)品的附加值，以最大限度的提高效益為最終目標(biāo)。建議實(shí)施該項(xiàng)目,嚴(yán)格管理過(guò)程，爭(zhēng)取最大效益。、漢川路以西地塊項(xiàng)目已進(jìn)行了充分的市場(chǎng)研究，市場(chǎng)與產(chǎn)品定位明確。針對(duì)本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，工程風(fēng)險(xiǎn)較小。影響本項(xiàng)目進(jìn)度的因素主要有有關(guān)部門(mén)或單位的影響、施工條件的變化、技術(shù)失誤、施工組織管理不力及意外事件的發(fā)生。這里用期望值法。7項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析影響該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的不確定性因素中最有可能發(fā)生波動(dòng)的是建安工程費(fèi)和銷(xiāo)售價(jià)格。由全部投資現(xiàn)金流量表得出稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV=，稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV= 。稅后利潤(rùn)由三部分組成：盈余公積金、公益金、可分配利潤(rùn)，其中盈余公積金、公益金分別按稅后利潤(rùn)的10%、5%計(jì)提。該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道：一是自有資金，二是銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。根據(jù)銷(xiāo)售進(jìn)度安排,2011年10月實(shí)行預(yù)售,銷(xiāo)售單價(jià)為8000元/㎡，2013年4月開(kāi)始為現(xiàn)售,銷(xiāo)售單價(jià)為8100元/㎡。李滄區(qū)九水路以北、為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本與經(jīng)營(yíng)成本之和，詳見(jiàn)附表1。詳見(jiàn)表65。、公共廁所等公建設(shè)施：2200*(++100)=：按120元/平方米*停車(chē)場(chǎng)面積（按10％占地面積計(jì) ）估算。詳見(jiàn)表64。：按40元/平方米*。 表61 土地費(fèi)用估算表序號(hào)項(xiàng)目?jī)r(jià)格（萬(wàn)元）1土地出讓金（ m2*2656元/m2）2拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) ——3城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) （*255元/m2）合計(jì)建安工程費(fèi)：建筑安裝工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用等。換熱站、清潔站、居委會(huì)、治安聯(lián)防、物業(yè)管理、煤氣調(diào)壓站、公廁、自行車(chē)停車(chē)蓬等分別依照服務(wù)半徑分散布置在小區(qū)內(nèi)。小區(qū)內(nèi)部景觀自成一體，水聲潺潺的中心水景景觀成為了社區(qū)的亮點(diǎn)，充分利用社區(qū)的地面高差，將綠植、雕塑有機(jī)的結(jié)合，為社區(qū)業(yè)主提供了寬敞愜意的休憩空間，內(nèi)外雙景觀，綠色生態(tài)，悠然宜居。Opportunities（機(jī)會(huì)）：李滄區(qū)環(huán)境不斷發(fā)展完善；旅游度假客群不斷增加；交通的不斷改善 。與戶型相對(duì)應(yīng)，5190㎡最受歡迎，占59%，91110㎡占22%，110㎡以上占14%，50㎡以下占5%。月綠化率：%裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯3月李滄區(qū)更是拔得頭籌，新房成交了776套，成交面積為74245 ㎡ ，其中住宅成交746套，面積為71058㎡,榮登三月青島樓市成交套數(shù)第一名。目前在島城，人口遷徙和城市中心也在潛移默化中向北轉(zhuǎn)移，逐漸在李滄聚集，在不遠(yuǎn)的將來(lái)，李滄將成為新的城市中心。全市商品房施工面積為5690余萬(wàn)平方米，%；，%；，%；全市銷(xiāo)售房屋面積1028萬(wàn)平方米，%，%。2012年將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行住房限購(gòu)政策。表22 小區(qū)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目單位數(shù)量規(guī)劃總用地平方米總建筑面積平方米標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積平方米閣樓層建筑面積平方米半地下儲(chǔ)藏室建筑面積平方米（按1/2計(jì)算）總居住戶數(shù)戶312建筑密度％容積率——綠地率％35日照間距系數(shù)——停車(chē)位（地上）輛108 3 市場(chǎng)調(diào)研及分析，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再度推出八條房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施(簡(jiǎn)稱(chēng)“新國(guó)八條”), 拉開(kāi)了第三輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的序幕。材質(zhì)為鑄鐵，管徑為400毫米；：位于九水東路北側(cè)人行道上。本地塊是青島市國(guó)土資源和房屋管理局拍賣(mài)出讓的土地，系國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)連同地上建筑物共同拍賣(mài)出讓。 李滄區(qū)東部自然環(huán)境優(yōu)越，生態(tài)宜居，有白果山、李村河等自然景觀和人文景觀，是青島市最宜居的區(qū)域之一；中部商業(yè)發(fā)達(dá)，形成了多流通渠道、多經(jīng)濟(jì)成分并存的大商貿(mào)格局，成為與市南區(qū)相媲美的青島兩大購(gòu)物中心之一；西部工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，集中了青島市近百家大中型骨干企業(yè)。初步核算，全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值(GDP)，%。青島現(xiàn)轄七區(qū)五市，總面積10654平方公里，其中市區(qū)1159平方公里。分別為項(xiàng)目總說(shuō)明，項(xiàng)目概況，市場(chǎng)調(diào)研及分析，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)分析，項(xiàng)目進(jìn)度安排，投資收益分析，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及結(jié)論和建議。該項(xiàng)目可行性研究報(bào)告共分八部分。全市海岸線(含所屬海島岸線)總長(zhǎng)為870公里，其中大陸岸線730公里?！?011年青島市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，2011年，面對(duì)復(fù)雜的國(guó)內(nèi)外環(huán)境，在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，以科學(xué)發(fā)展為主題，以加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式為主線，全面落實(shí)中央一系列宏觀調(diào)控政策，全市經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)較快發(fā)展，社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步，民生狀況進(jìn)一步改善。面積98平方公里，人口51萬(wàn)。 宗地現(xiàn)狀《青島市人民政府關(guān)于李滄區(qū)東部違法建筑處置工作有關(guān)問(wèn)題的會(huì)議記錄》，李滄區(qū)九水路以北，漢川路以西地塊為違法建筑處置用地。材質(zhì)為鋼，管徑為400毫米；：位于九水東路道路北側(cè)。規(guī)劃用地性質(zhì)：居住用地；用地使用強(qiáng)度：容積率 建筑密度 ％ 綠地率35％；出讓年限：70年；產(chǎn)權(quán)類(lèi)型：大產(chǎn)權(quán)房；設(shè)計(jì)要求建筑高度：多層住宅建筑，建筑限高20米滿足機(jī)場(chǎng)凈空要求；建筑間距：按照現(xiàn)行法規(guī)要求與周邊規(guī)劃及現(xiàn)狀建筑保持合法間距；退后道路紅(綠)線：退后周邊道路紅(綠)線10米以上；退后周邊地界：退后周邊地界6米以上；交通出入口位置：機(jī)動(dòng)車(chē)出入口設(shè)置在小區(qū)西側(cè)，交通出入口間距要符合有關(guān)道路交叉口設(shè)置規(guī)范的技術(shù)要求，組織好用地周邊動(dòng)靜態(tài)交通；停車(chē)規(guī)模：配備充足的停車(chē)位,停車(chē)形式為地上停車(chē)場(chǎng)。%，%。李滄區(qū)東部自然環(huán)境優(yōu)越，生態(tài)宜居，是青島市最宜居的區(qū)域之一。李滄區(qū)剛需項(xiàng)目云集，大型房企不斷落戶，商業(yè)密集，交通便捷，加上世園會(huì)不斷推進(jìn)，區(qū)域的無(wú)限利好使得無(wú)數(shù)購(gòu)房群體紛紛向往。月 綠化率：40%裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝 圖35 萬(wàn)科生態(tài)城示意圖開(kāi)發(fā)商：青島萬(wàn)科置業(yè)有限公司物業(yè)服務(wù)：青島萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)公司 項(xiàng)目地址：李滄區(qū) 九水東路496號(hào)項(xiàng)目占地：建筑面積：容積率：建筑類(lèi)型：住宅、高層開(kāi)盤(pán)時(shí)間：三期2011年4月9日開(kāi)盤(pán)， 二期花園洋房2010年8月7號(hào)開(kāi)盤(pán) 當(dāng)前售價(jià)：起價(jià)8000元/平，平均價(jià)93009400元/平 物業(yè)費(fèi)： ：人們?cè)谄珢?ài)小戶型的同時(shí)，追求空間的寬闊、實(shí)用，不再盲目追求很大的建筑面積。Weaknesses（劣勢(shì)）： 銷(xiāo)售受季節(jié)等影響較大 ；產(chǎn)品形式單一 ；開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，后續(xù)施工會(huì)影響先期入住客戶的生活質(zhì)量 。 ,低密居所,觀景居所。：根據(jù)小區(qū)的規(guī)模，小區(qū)會(huì)所和物業(yè)管理結(jié)合東側(cè)綜合建筑布置。詳見(jiàn)表61 。 表63基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用估算表序號(hào)項(xiàng)目?jī)r(jià)格（萬(wàn)元）1供電工程2供水工程3供氣工程5排污工程+道路工程6路燈工程+環(huán)衛(wèi)工程7綠化工程8外部道路合計(jì)計(jì)算過(guò)程如下： ：按100元/平方米*。。本項(xiàng)目不設(shè)派出所、托兒所及幼兒園。 銷(xiāo)售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售房地產(chǎn)產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專(zhuān)設(shè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用。該項(xiàng)目不考慮經(jīng)營(yíng)資金。該項(xiàng)目各季度的投資使用計(jì)劃見(jiàn)附表4。 該項(xiàng)目的所得稅按利潤(rùn)總額的25%計(jì)提。該項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率取12%。綜上，由該項(xiàng)目的盈利能力分析、清償能力分析來(lái)看，該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可行的。概率分析的方法有多種，常用的有期望值法和蒙特卡羅模擬法。由于政策的變化，導(dǎo)致了市場(chǎng)供需實(shí)際與預(yù)測(cè)情況發(fā)生偏離。在工程實(shí)施過(guò)程中，加強(qiáng)項(xiàng)目管理工作，使項(xiàng)目的實(shí)施按照計(jì)劃執(zhí)行，以降低進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)。、漢川路以西地塊項(xiàng)目的地理位置優(yōu)越，處于李滄區(qū)的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，交通便利，配套設(shè)施齊全。綜上所述，本項(xiàng)目依據(jù)可行性分析結(jié)果，做出如下結(jié)論：根據(jù)目前的市場(chǎng)情況和未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，開(kāi)發(fā)條件成熟。12 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究附表1 投資估算匯總表 序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)成本總額（萬(wàn)元）單位成本（元/ m2）1土地費(fèi)用2前期工程費(fèi)3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)4建筑安裝工程費(fèi)25195公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)6開(kāi)發(fā)期間接費(fèi)用7管理費(fèi)用8財(cái)務(wù)費(fèi)用9銷(xiāo)售費(fèi)用10開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)11不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)12其他費(fèi)用13合計(jì) 附表2 住宅價(jià)格市場(chǎng)法系數(shù)修正表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（元/m2）交易情況修正交易日期修正區(qū)域狀況修正實(shí)物狀況修正本項(xiàng)目住宅售價(jià)（元/m2）位置交通環(huán)境配套小計(jì)裝修平面格局建筑規(guī)模小計(jì)1萬(wàn)科生態(tài)城 9000100/100100/1000+1+2+1100/104+40+2100/10681642 和達(dá)和城 9300100/100101/10000+1+2100/103+200100/10288523綠城理想之城 10000100/100100/100+1+11+2100/103+4+2+2100/1088989 附表3銷(xiāo)售收入和銷(xiāo)售稅金及附加表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目201120122013合計(jì)1346791012 134679101213461銷(xiāo)售收入0002銷(xiāo)售稅金及附加000營(yíng)業(yè)稅000城市維護(hù)建設(shè)稅000教育費(fèi)附加000