【正文】 綜上所述，本項(xiàng)目依據(jù)可行性分析結(jié)果，做出如下結(jié)論：根據(jù)目前的市場(chǎng)情況和未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，開發(fā)條件成熟。在工程實(shí)施過(guò)程中，加強(qiáng)項(xiàng)目管理工作，使項(xiàng)目的實(shí)施按照計(jì)劃執(zhí)行，以降低進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)。概率分析的方法有多種，常用的有期望值法和蒙特卡羅模擬法。該項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率取12%。該項(xiàng)目各季度的投資使用計(jì)劃見附表4。該項(xiàng)目不考慮經(jīng)營(yíng)資金。本項(xiàng)目不設(shè)派出所、托兒所及幼兒園。 表63基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用估算表序號(hào)項(xiàng)目?jī)r(jià)格（萬(wàn)元）1供電工程2供水工程3供氣工程5排污工程+道路工程6路燈工程+環(huán)衛(wèi)工程7綠化工程8外部道路合計(jì)計(jì)算過(guò)程如下： ：按100元/平方米*。：根據(jù)小區(qū)的規(guī)模，小區(qū)會(huì)所和物業(yè)管理結(jié)合東側(cè)綜合建筑布置。Weaknesses（劣勢(shì)）： 銷售受季節(jié)等影響較大 ；產(chǎn)品形式單一 ；開發(fā)周期長(zhǎng)，后續(xù)施工會(huì)影響先期入住客戶的生活質(zhì)量 。月 綠化率：40%裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝 圖35 萬(wàn)科生態(tài)城示意圖開發(fā)商：青島萬(wàn)科置業(yè)有限公司物業(yè)服務(wù)：青島萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)公司 項(xiàng)目地址：李滄區(qū) 九水東路496號(hào)項(xiàng)目占地：建筑面積：容積率：建筑類型：住宅、高層開盤時(shí)間：三期2011年4月9日開盤， 二期花園洋房2010年8月7號(hào)開盤 當(dāng)前售價(jià)：起價(jià)8000元/平，平均價(jià)93009400元/平 物業(yè)費(fèi)： 李滄區(qū)東部自然環(huán)境優(yōu)越，生態(tài)宜居，是青島市最宜居的區(qū)域之一。材質(zhì)為鋼，管徑為400毫米；：位于九水東路道路北側(cè)。面積98平方公里，人口51萬(wàn)。全市海岸線(含所屬海島岸線)總長(zhǎng)為870公里，其中大陸岸線730公里。分別為項(xiàng)目總說(shuō)明，項(xiàng)目概況，市場(chǎng)調(diào)研及分析，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)分析，項(xiàng)目進(jìn)度安排，投資收益分析，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及結(jié)論和建議。初步核算，全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值(GDP)，%。本地塊是青島市國(guó)土資源和房屋管理局拍賣出讓的土地，系國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)連同地上建筑物共同拍賣出讓。表22 小區(qū)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目單位數(shù)量規(guī)劃總用地平方米總建筑面積平方米標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積平方米閣樓層建筑面積平方米半地下儲(chǔ)藏室建筑面積平方米（按1/2計(jì)算）總居住戶數(shù)戶312建筑密度％容積率——綠地率％35日照間距系數(shù)——停車位（地上）輛108 3 市場(chǎng)調(diào)研及分析，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再度推出八條房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施(簡(jiǎn)稱“新國(guó)八條”), 拉開了第三輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的序幕。全市商品房施工面積為5690余萬(wàn)平方米，%；，%；，%；全市銷售房屋面積1028萬(wàn)平方米，%，%。3月李滄區(qū)更是拔得頭籌，新房成交了776套，成交面積為74245 ㎡ ，其中住宅成交746套，面積為71058㎡,榮登三月青島樓市成交套數(shù)第一名。與戶型相對(duì)應(yīng)，5190㎡最受歡迎，占59%，91110㎡占22%，110㎡以上占14%，50㎡以下占5%。小區(qū)內(nèi)部景觀自成一體，水聲潺潺的中心水景景觀成為了社區(qū)的亮點(diǎn)，充分利用社區(qū)的地面高差，將綠植、雕塑有機(jī)的結(jié)合，為社區(qū)業(yè)主提供了寬敞愜意的休憩空間，內(nèi)外雙景觀，綠色生態(tài)，悠然宜居。 表61 土地費(fèi)用估算表序號(hào)項(xiàng)目?jī)r(jià)格（萬(wàn)元）1土地出讓金（ m2*2656元/m2）2拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) ——3城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) （*255元/m2）合計(jì)建安工程費(fèi)：建筑安裝工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用等。詳見表64。詳見表65。根據(jù)銷售進(jìn)度安排,2011年10月實(shí)行預(yù)售,銷售單價(jià)為8000元/㎡，2013年4月開始為現(xiàn)售,銷售單價(jià)為8100元/㎡。稅后利潤(rùn)由三部分組成：盈余公積金、公益金、可分配利潤(rùn)，其中盈余公積金、公益金分別按稅后利潤(rùn)的10%、5%計(jì)提。7項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析影響該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的不確定性因素中最有可能發(fā)生波動(dòng)的是建安工程費(fèi)和銷售價(jià)格。影響本項(xiàng)目進(jìn)度的因素主要有有關(guān)部門或單位的影響、施工條件的變化、技術(shù)失誤、施工組織管理不力及意外事件的發(fā)生。、漢川路以西地塊項(xiàng)目已進(jìn)行了充分的市場(chǎng)研究，市場(chǎng)與產(chǎn)品定位明確。重視住宅產(chǎn)品的附加值，以最大限度的提高效益為最終目標(biāo)。 8結(jié)論與建議、漢川路以西地塊項(xiàng)目位于青島市李滄區(qū)，李滄區(qū)的住宅市場(chǎng)發(fā)展看好，將成為青島市未來(lái)的居住重心，因此該項(xiàng)目的建設(shè)背景與發(fā)展市場(chǎng)良好。 政策風(fēng)險(xiǎn)主要指國(guó)內(nèi)外政治經(jīng)濟(jì)條件發(fā)生重大變化或者政府做出政策的重大調(diào)整，項(xiàng)目原定目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)甚至無(wú)法實(shí)現(xiàn)。資金來(lái)源為銷售收入，具有很強(qiáng)的借款償還能力，故該項(xiàng)目從清償能力分析來(lái)看是可行的。%,按等額償還本金和利息,借款還本付息表見附表6。由于現(xiàn)在政策影響和競(jìng)品眾多，市場(chǎng)壓力大，且青島市目前房地產(chǎn)業(yè)處于低迷階段，為保證本項(xiàng)目能夠及時(shí)回收資金，故該項(xiàng)目住宅的銷售單價(jià)預(yù)估為8000元/㎡，現(xiàn)售單價(jià)為8100元。本項(xiàng)目利息以外的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用，以占利息的1%左右計(jì)算。該地塊是以出讓方式獲得的，故土地費(fèi)用即為土地出讓地價(jià)款。表31：戶型分配表戶型面積（㎡）1室1廳1衛(wèi)1廚1陽(yáng)臺(tái)602室1廳1衛(wèi)1廚1陽(yáng)臺(tái)702室2廳1衛(wèi)1廚1陽(yáng)臺(tái)853室2廳1衛(wèi)1廚1陽(yáng)臺(tái)1054項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)分析充分協(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、技術(shù)等方面的相互關(guān)系，發(fā)揮創(chuàng)造力，深入細(xì)致地考慮建筑空間的組合，建筑風(fēng)格形式，內(nèi)在居住功能，住區(qū)景觀等方面，創(chuàng)造舒適、優(yōu)美、方便且具有豐富居住空間環(huán)境的宜住社區(qū)。目前最受歡迎的是二室二廳，占47%，一室一廳占17%，三室二廳占11%、二室一廳占9% ，三室一廳和小別墅占8%。商業(yè)上萬(wàn)達(dá)、蘇寧、寶龍等大型綜合體項(xiàng)目落地，讓剛需購(gòu)房者紛紛把目光投向李滄。，%，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行平穩(wěn)，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均快速增長(zhǎng)。、娛樂場(chǎng)所：北側(cè)“睡蓮世界”和“白果山公園”；南側(cè)為李村河生態(tài)區(qū)；虎山城市生態(tài)公園、十梅庵風(fēng)景區(qū)、嶗山風(fēng)景區(qū)東西環(huán)抱；青島世博園園林花卉博覽會(huì)暨世博大道項(xiàng)目，與項(xiàng)目?jī)H幾分鐘之遙，是業(yè)主消遣、散步、放松身心的好地方。圖21 目標(biāo)地塊位置示意圖 圖22 目標(biāo)地塊規(guī)劃位置圖李滄區(qū)九水路以北，漢川路以西地塊的掛牌起始價(jià)（樓面地價(jià)）為2665元/平方米。短短幾年的時(shí)間里，青島房產(chǎn)價(jià)格翻了12倍，甚至更多?？尚行匝芯孔鳛轫?xiàng)目投資決策的依據(jù)、籌集建設(shè)資金的依據(jù)、開發(fā)商與有關(guān)部門簽訂合同的依據(jù)以及編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)是項(xiàng)目成敗的先決條件。，優(yōu)越的自然環(huán)境、獨(dú)到的人文環(huán)境和適宜的氣候條件都使之成為一處很適宜居住的城市。2011年全年實(shí)現(xiàn)地方生產(chǎn)總值240億元，%。材質(zhì)為PVC，管徑為50*36+12*12厘米。新國(guó)八條、央行頻繁調(diào)息和青島市限購(gòu)令，在增高了購(gòu)房者購(gòu)房門檻的同時(shí)也嚴(yán)重打擊了購(gòu)房者購(gòu)房信心，市場(chǎng)觀望情緒濃厚。眾多大型房企落戶李滄，新的居住區(qū)正在形成，“創(chuàng)城”級(jí)別的房地產(chǎn)項(xiàng)目在李滄就有6個(gè)之多， 萬(wàn)科生態(tài)城，綠城，中海國(guó)際社區(qū)，時(shí)代城，中南世紀(jì)城，海岸華府，這些項(xiàng)目地處李滄重要地段，定位大多面向剛需，必會(huì)吸引大批年輕的剛需群體，新的中央居住中心會(huì)逐步從浮山后等傳統(tǒng)島城居住區(qū)轉(zhuǎn)入李滄九水路，金水路，虎山東側(cè)等區(qū)域。 圖36 和達(dá)和城示意圖開發(fā)商：青島和達(dá)置業(yè)有限公司物業(yè)服務(wù)：中房物業(yè)公司項(xiàng)目地址：李滄靈川路6號(hào)（九水東路以北） 項(xiàng)目占地：273萬(wàn)平方米建筑面積：209萬(wàn)平方米容積率：建筑類型：住宅、多層、小高層、高層開盤時(shí)間： 2011年11月17日當(dāng)前售價(jià)：均價(jià)10000元/平（不同戶型差別較大） 物業(yè)費(fèi)：Threats（威脅）：區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤眾多，有較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力 ；限購(gòu)政策影響 ；房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷冷卻。小區(qū)內(nèi)設(shè)100余個(gè)地上停車位，可滿足業(yè)主的停車需求。：按15元/平方米*。合計(jì)：。用市場(chǎng)法確定住宅銷售單價(jià)。具體安排如下：(i).，約占總投資（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用）的20%。：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指房地產(chǎn)項(xiàng)目在整個(gè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。期望值法主要是計(jì)算開發(fā)項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值（NPV）的期望值和凈現(xiàn)值大于或等于零時(shí)的累計(jì)概率，并以此判定項(xiàng)目的可行性。因?yàn)轫?xiàng)目建設(shè)地區(qū)場(chǎng)地較為平整，地形簡(jiǎn)單，發(fā)生工程地質(zhì)條件與預(yù)測(cè)條件不符的可能性較小。，要有敏感性。%，全部投資稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為36%，具有較高的盈利能力。要持續(xù)密切關(guān)注國(guó)家繼續(xù)出臺(tái)的相關(guān)政策，并根據(jù)政策及時(shí)轉(zhuǎn)變項(xiàng)目方向，有效降低風(fēng)險(xiǎn)。假設(shè)該項(xiàng)目的總投資不變，則盈虧平衡點(diǎn)為：(BEPQ)： BEPQ=231437500 /8000=(BEPR): BEPR=(BEPP): BEPP=231437500/=由以上可知，%，可以保本。：該項(xiàng)目的資本金凈利潤(rùn)率=所得稅后利潤(rùn)總額/資本金*100％=*100%=%。關(guān)于土地增值稅：土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物并取得收入的單位或個(gè)人征收的一種稅。 其他費(fèi)用 表67其他費(fèi)用估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)價(jià)格（萬(wàn)元）1臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)— —2標(biāo)底編制費(fèi)建安工程費(fèi)%3標(biāo)底審查費(fèi)建安工程費(fèi)%4招標(biāo)管理費(fèi)建安工程費(fèi)%5合同公證費(fèi)— —6工程監(jiān)理費(fèi)建安工程費(fèi)%7建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)建安工程費(fèi)%8施工許可證費(fèi)— —9工程保險(xiǎn)費(fèi)建安工程費(fèi)% 合計(jì) 表68：項(xiàng)目總投資估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱總投資1土地費(fèi)用2前期工程費(fèi)3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 4建筑安裝工程費(fèi)5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 6開發(fā)期間接費(fèi)用7管理費(fèi)用8財(cái)務(wù)費(fèi)用 9銷售費(fèi)用10開發(fā)期間稅費(fèi) 11不可預(yù)見費(fèi)12其他費(fèi)用13合計(jì)。取以上5項(xiàng)之和的3％。 。戶型配置根據(jù)現(xiàn)有市場(chǎng)調(diào)查情況，戶型60105平米不等，使得戶型多樣化，滿足不同消費(fèi)者的需求。該項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群主要是首次置業(yè)以滿足居住的潛在購(gòu)房者。本項(xiàng)目將從規(guī)劃設(shè)計(jì)、居住環(huán)境、住宅性能、營(yíng)銷策劃、物業(yè)管理等方面加強(qiáng)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，可以從建筑設(shè)計(jì)方面彰顯項(xiàng)目特色。與去年同期相比，%，為近年來(lái)最大跌幅。，青島市政府發(fā)布了《青島市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》(簡(jiǎn)稱“十二條”)，“十二條”對(duì)“限購(gòu)令”執(zhí)行做了詳細(xì)要求，并將從住房用地供應(yīng)、中低價(jià)位中小套型商品房供應(yīng)、保障性住房建設(shè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理、房屋銷售和轉(zhuǎn)讓管理、個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)和完善住房工作責(zé)任制等十二個(gè)方面，貫徹落實(shí)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控部署，持續(xù)推進(jìn)島城房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。九水東路現(xiàn)狀管線有煤氣一條、給水一條、郵電一條。%；全市銷售房屋面積1028萬(wàn)平方米，%。 return on investment analysis。通過(guò)敏感性分析、盈虧平衡分析、概率分析，該項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，該項(xiàng)目可行。全年居民消費(fèi)價(jià)格上漲5%,八大類商品價(jià)格不同程度上漲，%。、電纜、暗渠及其他構(gòu)筑物?！?011調(diào)控組合拳”，形成連續(xù)高壓調(diào)控政策。房貸利率7折優(yōu)惠政策的取消以及央行的幾次連續(xù)加息，增加了購(gòu)房成本，作為樓市主力的剛性需求在一定程度上也受到抑制，樓市市場(chǎng)的不明朗也會(huì)進(jìn)一步加劇剛性需求用戶的觀望情緒。圖34 2012年4月青島各區(qū)市新房銷售比例本項(xiàng)目有