【正文】 萬科生態(tài)城、和達(dá)和城、綠城理想之城三個(gè)主要的競爭項(xiàng)目。在調(diào)查中，喜歡8層及以下的占48%，911層的占22%，1216層的占14%，1720層的占11%，,21層及以上的占5%。，做好豎向設(shè)計(jì)，避免大填大挖，保護(hù)好用地內(nèi)的水面、樹木、巖石、植被及其它良好的自然景觀要素。 表62 建安工程費(fèi)用估算表序號項(xiàng)目價(jià)格（元/ m2）1樁基礎(chǔ)902土建工程12003一般裝修7734水電安裝2405天然氣356暖氣307通訊208公用開線169消防8010對講機(jī)系統(tǒng)35合計(jì)2519建安工程費(fèi)計(jì)算如下：*2519=。主要包括：工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費(fèi)用等。 表66 開發(fā)期間稅費(fèi)估算表序號類別計(jì)算依據(jù)交納稅額（萬元）1固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅——2配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)建安工程費(fèi)6％3供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)，600元/t 4供電貼費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)按3kVA/戶，480元/kVA 5電話初裝費(fèi)按200元/戶 合計(jì) 不可預(yù)見費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi)又稱為預(yù)備費(fèi)，是指考慮建設(shè)期可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)因素而導(dǎo)致的建設(shè)費(fèi)用增加的這部分內(nèi)容。表69 住宅銷售收入估算表序號銷售比例銷售面積（㎡）銷售單價(jià)（元/㎡）銷售收入（萬元）110%8000 215%8000315%8000415%8000515%8000620% 8000710% 8100合計(jì)，銷售收入分期估算見表10。全部投資現(xiàn)金流量表見附表8,年基準(zhǔn)收益率取12%，%。計(jì)算結(jié)果詳見表71和表72。資金風(fēng)險(xiǎn)主要是指建設(shè)資金供應(yīng)不足或者來源中斷，以及其他原因?qū)е卤卷?xiàng)目中止或無法實(shí)施的風(fēng)險(xiǎn)。，要規(guī)范、有序。由于該項(xiàng)目實(shí)行預(yù)售，因此在項(xiàng)目前期做好詳細(xì)、周全的營銷計(jì)劃與宣傳計(jì)劃，在銷售階段加強(qiáng)管理，使資金快速回收以降低資金風(fēng)險(xiǎn)。 表73風(fēng)險(xiǎn)因素概率分布表風(fēng)險(xiǎn)因素變化率+10%0%10%建安工程費(fèi)銷售價(jià)格由附圖得，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值期望值E（NPV）,凈現(xiàn)值大于零時(shí)的累計(jì)概率為100%。由借款還本付息表可以看出，該項(xiàng)目向銀行貸款15000萬元，2011年10月初開始采用等額還本付息法還款，2012年12月還清。資金籌措表見附表5。此3個(gè)可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格（單價(jià)）分別為9000元/m9300元/m10000元/m2。建設(shè)期借款利息計(jì)算根據(jù)借款還本付息計(jì)劃表得到。：按15元/平方米*。圖51 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度橫道圖將該住宅小區(qū)銷售分為籌備期、亮相及蓄客期、開盤熱銷、持續(xù)熱銷等幾個(gè)階段： 籌備期： 2011年2月—6月2月底，青島媒體推廣全面鋪開，在全青島范圍內(nèi)宣傳；亮相及蓄客期： 2011年6月—9月 6月底，現(xiàn)場售樓處對外開放，著重在李滄區(qū)和嶗山區(qū)推廣；開盤熱銷： 2011年10月—2012年3月10月初開盤，借勢熱銷； 持續(xù)熱銷： 2012年4月—9月持續(xù)推廣，回籠資金； 持續(xù)銷售期： 2012年10月—2013年6月持續(xù)推廣，清盤。戶型面積分布在60至105平米之間，戶型以套一套二戶型為主，建筑面積與之相對應(yīng)。圖38 可接受住房單價(jià)分布圖從單價(jià)方面來看，普遍能接受的單價(jià)為10000元/平方米以下的占86%，其中70009000元的占61%，能承受10000元/平方米以上的占14%。二季度剛需購買需求會愈加強(qiáng)烈。b.《青島市城市總體規(guī)劃（2006－2020）》提出“環(huán)灣保護(hù)、擁灣發(fā)展”的戰(zhàn)略思想，將城市空間資源的利用向集約化、內(nèi)涵式方向引導(dǎo)、控制與發(fā)展；并正式確立了“依托主城、擁灣發(fā)展、組團(tuán)布局、軸向輻射”的全新空間發(fā)展戰(zhàn)略，致力于積極構(gòu)建青島、黃島、紅島、嶗山“一主三輔”的現(xiàn)代化城市框架，以強(qiáng)化主城的內(nèi)涵式發(fā)展、穩(wěn)步提升老城區(qū)功能、有序推進(jìn)新城區(qū)建設(shè)為目標(biāo)，以改造和提升青島主中心、嶗山及黃島副中心為重點(diǎn)，全面增強(qiáng)主城的綜合實(shí)力，提升主城的輻射和帶動能力。：與現(xiàn)有劉家下河商業(yè)中心、規(guī)劃蘇家商圈相臨。2 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱青島市李滄區(qū)九水路以北，漢川路以西地塊開發(fā)項(xiàng)目。成為最為火熱的行業(yè)。摘 要 房地產(chǎn)開發(fā)是在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上，按照城市規(guī)劃要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。由于綜合因素的影響，青島的房地產(chǎn)投資和開發(fā)得到了快速的發(fā)展。編制依據(jù)是國家有關(guān)部門的法規(guī)、政策、規(guī)程和規(guī)范，其主要依據(jù)為：（1）《青島國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》；（2）《青島市2008至2012住房建設(shè)發(fā)展規(guī)劃》；（3）《青島市城市總體規(guī)劃（2006－2020）》；（4）建設(shè)部建標(biāo)[2000]205號《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》；（5）《山東省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》；（6）其他相關(guān)專業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范；（7）青島市統(tǒng)計(jì)局、房產(chǎn)局等政府部門發(fā)布的相關(guān)信息資料；（8）青島市國土資源與房屋管理局國有土地使用權(quán)掛牌出讓公告。：海洋大學(xué)嶗山校區(qū)，青島酒店管理學(xué)院，恒星職業(yè)學(xué)院，青島體育運(yùn)動學(xué)校，廣播電視大學(xué)，規(guī)劃建設(shè)的潛艇學(xué)院等高校學(xué)府毗鄰項(xiàng)目；前往青島二中，青島五十八中和青島六十四中更是方便快捷。重點(diǎn)發(fā)展嶗山、黃島、城陽，優(yōu)化提升市南、市北、四方、李滄。圖33 李滄區(qū)新建住宅均價(jià)走勢圖目前，李滄樓市剛性項(xiàng)目為主流產(chǎn)品，從銷售情況來看，一季度末，樓市回暖已現(xiàn)成效，剛需逐漸由觀望轉(zhuǎn)為出手。住宅需求調(diào)查問卷及調(diào)查結(jié)果見附錄。結(jié)合周邊競爭樓盤分析，擬建設(shè)七層的多層住宅六棟，板樓。5 項(xiàng)目進(jìn)度安排工程進(jìn)度安排如下：前期準(zhǔn)備：2011年1月——2011年6月； 土建施工：2011年7月——2012年6月；安裝及配套工程：2012年6月——2012年9月；裝修工程：2012年8月——2012年10月；設(shè)備調(diào)試：2012年11月——2013年1 月；竣工并交付：2013年 2月——2013年4月。+環(huán)衛(wèi)工程：按5元/平方米*。本項(xiàng)目共向銀行融資15000萬，貸款2年，自2011年1月到2012年12月，%，2012年1月開始采用等額還本付息法還款，2012年12月還清。這3宗樓盤的住宅價(jià)格市場法系數(shù)修正表見附表2。(iii). 其余資金向銀行貸款，貸款額為15000萬元，約占總投資（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用）的65%，%,按等額償還本金和利息。：該項(xiàng)目的靜態(tài)評價(jià)指標(biāo)：%，%，與房地產(chǎn)同行業(yè)相應(yīng)指標(biāo)比較，可以接受，故該項(xiàng)目從靜態(tài)盈利能力分析來看是可行的；該項(xiàng)目的動態(tài)評價(jià)指標(biāo)：0，0，稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為36%12%,稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為46%12%,故該項(xiàng)目動態(tài)盈利能力評價(jià)是可行的。風(fēng)險(xiǎn)因素概率分布如表73所示。當(dāng)?shù)赜谐渥愕乃㈦姽?yīng)。、漢川路以西地塊項(xiàng)目周圍競爭性項(xiàng)目較多，因此應(yīng)進(jìn)一步規(guī)劃，強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)，突出特色，將該項(xiàng)目做精細(xì)，從而提高該項(xiàng)目的競爭能力。就項(xiàng)目在自身所處主、客觀環(huán)境而言，通過SWOT分析，開發(fā)優(yōu)勢明顯。針對上述潛在風(fēng)險(xiǎn)因素，應(yīng)及時(shí)采取對應(yīng)措施，努力將項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。10%5%0%5%10%建安工程費(fèi)（元/平方米）2519財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬元）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值變化值0財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值變化幅度%%0%%表71 建安工程費(fèi)變動對財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響表72 銷售價(jià)格變動對財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響 10%5%0%5%10%銷售價(jià)格（元/平方米）72007600800084008800財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬元）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值變化值0財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值變化幅度%%0%%由敏感性分析圖可以看出，售價(jià)和建安工程費(fèi)都是本項(xiàng)目的敏感因素，相比之下，售價(jià)因素更為敏感，且本項(xiàng)目敏感因素變化過程中財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值一直保持大于零，故該項(xiàng)目具有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 自有資金現(xiàn)金流量表見附表9，年基準(zhǔn)收益率取12%。 表10 銷售收入分期估算表 單位：萬元 201120122013合計(jì)1012 13467910121346。按照風(fēng)險(xiǎn)因素的性質(zhì)劃分，預(yù)備費(fèi)又包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)兩大種類型。%估算?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指建筑物2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程。以豐富的形態(tài)和細(xì)節(jié)凸現(xiàn)樓盤的高檔精致，并相應(yīng)形成富有特色的庭院環(huán)境，體現(xiàn)社區(qū)整體的休閑氛圍。通過分析調(diào)查結(jié)果以及對周邊競爭樓盤的對比分析，該項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶層確定為