【正文】 了顯著的效果，這從一定程度上也堅(jiān)定了中央持續(xù)進(jìn)行宏觀調(diào)控的決心。b.《青島市城市總體規(guī)劃（2006－2020）》提出“環(huán)灣保護(hù)、擁灣發(fā)展”的戰(zhàn)略思想，將城市空間資源的利用向集約化、內(nèi)涵式方向引導(dǎo)、控制與發(fā)展；并正式確立了“依托主城、擁灣發(fā)展、組團(tuán)布局、軸向輻射”的全新空間發(fā)展戰(zhàn)略，致力于積極構(gòu)建青島、黃島、紅島、嶗山“一主三輔”的現(xiàn)代化城市框架，以強(qiáng)化主城的內(nèi)涵式發(fā)展、穩(wěn)步提升老城區(qū)功能、有序推進(jìn)新城區(qū)建設(shè)為目標(biāo)，以改造和提升青島主中心、嶗山及黃島副中心為重點(diǎn)，全面增強(qiáng)主城的綜合實(shí)力，提升主城的輻射和帶動(dòng)能力。根據(jù)最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，青島房?jī)r(jià)連續(xù)第6個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比下降，%。二季度剛需購(gòu)買需求會(huì)愈加強(qiáng)烈。針對(duì)這一點(diǎn)，本項(xiàng)目的宗旨即為把該項(xiàng)目做精，充分考慮購(gòu)房者的需求，以人為本，提升住房品質(zhì)。圖38 可接受住房單價(jià)分布圖從單價(jià)方面來看，普遍能接受的單價(jià)為10000元/平方米以下的占86%，其中70009000元的占61%，能承受10000元/平方米以上的占14%。由于該項(xiàng)目的地理位置優(yōu)越，交通便利，環(huán)境優(yōu)雅，故在李滄區(qū)及嶗山區(qū)工作的年輕人也是該項(xiàng)目的潛在客戶群。戶型面積分布在60至105平米之間，戶型以套一套二戶型為主，建筑面積與之相對(duì)應(yīng)。 ，共6棟多層，且?guī)в虚w樓及半地下儲(chǔ)藏室，通過錯(cuò)落的布局構(gòu)建形態(tài)豐富的景觀建筑群。圖51 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度橫道圖將該住宅小區(qū)銷售分為籌備期、亮相及蓄客期、開盤熱銷、持續(xù)熱銷等幾個(gè)階段： 籌備期： 2011年2月—6月2月底，青島媒體推廣全面鋪開，在全青島范圍內(nèi)宣傳；亮相及蓄客期： 2011年6月—9月 6月底，現(xiàn)場(chǎng)售樓處對(duì)外開放，著重在李滄區(qū)和嶗山區(qū)推廣；開盤熱銷： 2011年10月—2012年3月10月初開盤，借勢(shì)熱銷； 持續(xù)熱銷： 2012年4月—9月持續(xù)推廣，回籠資金； 持續(xù)銷售期： 2012年10月—2013年6月持續(xù)推廣，清盤。其費(fèi)用包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用。：按15元/平方米*。管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行政管理部門為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。建設(shè)期借款利息計(jì)算根據(jù)借款還本付息計(jì)劃表得到。不可預(yù)見費(fèi)分別按以上各項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)3％的比例核定。此3個(gè)可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格（單價(jià)）分別為9000元/m9300元/m10000元/m2。銷售收入和銷售稅金及附加表見附表3。資金籌措表見附表5。：該項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額/總投資*100％ = *100% =%。由借款還本付息表可以看出，該項(xiàng)目向銀行貸款15000萬元，2011年10月初開始采用等額還本付息法還款，2012年12月還清。該項(xiàng)目的銷售為住宅銷售，銷售單價(jià)平均為8000元/m2，總投資為 。 表73風(fēng)險(xiǎn)因素概率分布表風(fēng)險(xiǎn)因素變化率+10%0%10%建安工程費(fèi)銷售價(jià)格由附圖得，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值期望值E（NPV）,凈現(xiàn)值大于零時(shí)的累計(jì)概率為100%?，F(xiàn)在的國(guó)家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的政策力度遠(yuǎn)超以往，連續(xù)不放松的調(diào)控也取得了顯著的效果，這從一定程度上也堅(jiān)定了中央持續(xù)進(jìn)行宏觀調(diào)控的決心。由于該項(xiàng)目實(shí)行預(yù)售，因此在項(xiàng)目前期做好詳細(xì)、周全的營(yíng)銷計(jì)劃與宣傳計(jì)劃，在銷售階段加強(qiáng)管理，使資金快速回收以降低資金風(fēng)險(xiǎn)。、清償能力分析、資金平衡能力分析來看，李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可行的。，要規(guī)范、有序。及時(shí)了解國(guó)內(nèi)及青島市有關(guān)房地產(chǎn)發(fā)展的新動(dòng)向，運(yùn)用最先進(jìn)的管理、技術(shù)手段，降低風(fēng)險(xiǎn)，提升產(chǎn)品品質(zhì)，有效增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力。此外，本項(xiàng)目擬用地所處的地理位置及交通運(yùn)輸方便，運(yùn)輸風(fēng)險(xiǎn)較小。資金風(fēng)險(xiǎn)主要是指建設(shè)資金供應(yīng)不足或者來源中斷，以及其他原因?qū)е卤卷?xiàng)目中止或無法實(shí)施的風(fēng)險(xiǎn)。這里仍然選擇建安工程費(fèi)與銷售價(jià)格為不確定性因素，用凈現(xiàn)值作為概率分析的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。計(jì)算結(jié)果詳見表71和表72。由全部投資現(xiàn)金流量表得出季度稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR＝8%，；季度稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR＝10%, %。全部投資現(xiàn)金流量表見附表8,年基準(zhǔn)收益率取12%，%。(ii).預(yù)售收入扣除與銷售有關(guān)稅費(fèi)后用于投資，約占總投資（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用）的15%。表69 住宅銷售收入估算表序號(hào)銷售比例銷售面積（㎡）銷售單價(jià)（元/㎡）銷售收入（萬元）110%8000 215%8000315%8000415%8000515%8000620% 8000710% 8100合計(jì)，銷售收入分期估算見表10。為預(yù)估該項(xiàng)目住宅的銷售價(jià)格，在該項(xiàng)目附近調(diào)查選取了3宗類似樓盤作為可比實(shí)例，分別為：萬科生態(tài)城，和達(dá)和城,綠城理想之城。 表66 開發(fā)期間稅費(fèi)估算表序號(hào)類別計(jì)算依據(jù)交納稅額（萬元）1固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅——2配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)建安工程費(fèi)6％3供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)，600元/t 4供電貼費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)按3kVA/戶，480元/kVA 5電話初裝費(fèi)按200元/戶 合計(jì) 不可預(yù)見費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi)又稱為預(yù)備費(fèi)，是指考慮建設(shè)期可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)因素而導(dǎo)致的建設(shè)費(fèi)用增加的這部分內(nèi)容。財(cái)務(wù)費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費(fèi)用等。+道路工程：按20元/平方米*。 表62 建安工程費(fèi)用估算表序號(hào)項(xiàng)目?jī)r(jià)格（元/ m2）1樁基礎(chǔ)902土建工程12003一般裝修7734水電安裝2405天然氣356暖氣307通訊208公用開線169消防8010對(duì)講機(jī)系統(tǒng)35合計(jì)2519建安工程費(fèi)計(jì)算如下：*2519=。 該地塊項(xiàng)目擬采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，板樓。，做好豎向設(shè)計(jì)，避免大填大挖，保護(hù)好用地內(nèi)的水面、樹木、巖石、植被及其它良好的自然景觀要素。根據(jù)以上分析，將該項(xiàng)目產(chǎn)品定位為普通住宅。在調(diào)查中，喜歡8層及以下的占48%，911層的占22%，1216層的占14%，1720層的占11%，,21層及以上的占5%。月 綠化率：% 圖37 綠城理想之城示意圖裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝開發(fā)商：青島綠城華川置業(yè)有限公司物業(yè)服務(wù)：浙江綠城物業(yè)管理有限公司 目標(biāo)市場(chǎng)選擇與市場(chǎng)定位根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)，設(shè)計(jì)出“住房需求調(diào)查問卷”一份，通過到宗地附近對(duì)居民做調(diào)查了解購(gòu)房者需求，共調(diào)查50人，做出有效調(diào)查問卷36份，通過對(duì)調(diào)查結(jié)果、調(diào)查問卷的分析以及了解到的住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀，進(jìn)行目標(biāo)市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位。圖34 2012年4月青島各區(qū)市新房銷售比例本項(xiàng)目有萬科生態(tài)城、和達(dá)和城、綠城理想之城三個(gè)主要的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。買對(duì)較為慘淡的樓市，李滄區(qū)最新做出降價(jià)調(diào)整，一些中小型項(xiàng)目的降價(jià)直接推動(dòng)了房?jī)r(jià)的下行。房貸利率7折優(yōu)惠政策的取消以及央行的幾次連續(xù)加息，增加了購(gòu)房成本，作為樓市主力的剛性需求在一定程度上也受到抑制，樓市市場(chǎng)的不明朗也會(huì)進(jìn)一步加劇剛性需求用戶的觀望情緒。 《青島市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》，青島市城市發(fā)展布局為：立足提升全市城鎮(zhèn)化水平，優(yōu)化整合全市國(guó)土空間資源，以環(huán)膠州灣區(qū)域?yàn)楹诵模越M團(tuán)布局為主要形態(tài)，形成各組團(tuán)布局有機(jī)銜接、功能定位清晰的網(wǎng)路化城市空間結(jié)構(gòu)，構(gòu)建“環(huán)灣型、組團(tuán)式、多層次”的大城市發(fā)展新格局。“2011調(diào)控組合拳”，形成連續(xù)高壓調(diào)控政策。圖23 目標(biāo)地塊市政配套綜合圖a. 交通出行：該地塊分別有111112323636385等多路公交車經(jīng)過，去往市區(qū)、嶗山、城陽等方向均十分方便；未來即將建成的地鐵M2號(hào)線將快速拉近項(xiàng)目與市區(qū)的距離，屆時(shí)不出半個(gè)小時(shí)即可到達(dá)市區(qū)的主要區(qū)域；表21 項(xiàng)目周邊公交線路公交車路線112路臥龍村——滄海路113路流清河——滄海路128路南王家上流——滄口公園326路恒星學(xué)院——利津路361路恒星學(xué)院——唐河路365路北九水——大港二路385路海大嶗山停車場(chǎng)——李村公園：青島401醫(yī)院北院區(qū)距離項(xiàng)目?jī)H2公里，周邊還有市第八人民醫(yī)院，409醫(yī)院等多所三級(jí)甲等醫(yī)療機(jī)構(gòu)，就醫(yī)方便。、電纜、暗渠及其他構(gòu)筑物。完成固定資產(chǎn)投資178億元，同比增長(zhǎng)30%，總量首次躍居市內(nèi)四區(qū)第一。全年居民消費(fèi)價(jià)格上漲5%,八大類商品價(jià)格不同程度上漲，%。近來，旅游經(jīng)濟(jì)的火熱和外地人的大量涌入，臨近日本、韓國(guó)等獨(dú)特的海濱環(huán)境區(qū)域優(yōu)勢(shì)以及青島要建成區(qū)域性中心城市，爭(zhēng)取進(jìn)入全國(guó)大中城市前列的定位，使越來越多的外國(guó)人、外地人紛紛到青島投資、安家落戶，也有很多本地人和外地人看好青島的發(fā)展?jié)摿Γ角鄭u投資房產(chǎn)。通過敏感性分析、盈虧平衡分析、概率分析，該項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，該項(xiàng)目可行。要想使開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效果，首先必須做好可行性研究工作。 return on investment analysis。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展拉動(dòng)了住房的需求，從而引發(fā)價(jià)格的上漲。%；全市銷售房屋面積1028萬平方米，%。 宗地位置本地塊位于青島市李滄區(qū)，東臨漢川路，南瞰雙峰山，北依世園會(huì)主園區(qū)，小區(qū)出入口緊靠九水廣場(chǎng)，距九水東路交通主干道不足百米，外享繁華，內(nèi)得幽靜。九水東路現(xiàn)狀管線有煤氣一條、給水一條、郵電一條。前往李村商業(yè)圈僅10分鐘車程，前往枯桃花卉市場(chǎng)交通便利快捷，是未來業(yè)主休閑購(gòu)物的理想去處。，青島市政府發(fā)布了《青島市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》(簡(jiǎn)稱“十二條”)，“十二條”對(duì)“限購(gòu)令”執(zhí)行做了詳細(xì)要求，并將從住房用地供應(yīng)、中低價(jià)位中小套型商品房供應(yīng)、保障性住房建設(shè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理、房屋銷售和轉(zhuǎn)讓管理、個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)和完善住房工作責(zé)任制等十二個(gè)方面，貫徹落實(shí)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控部署，持續(xù)推進(jìn)島城房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。新一輪總體規(guī)劃勾畫出一幅宏大絢麗的未來城市藍(lán)圖：到2020年，青島將成為擁有近1200萬人口、城市建設(shè)用地規(guī)模將近540平方公里、％的富強(qiáng)、文明、和諧的現(xiàn)代化國(guó)際城市；到2050年，建設(shè)成為現(xiàn)代化國(guó)際濱海城市，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要指標(biāo)達(dá)到當(dāng)時(shí)發(fā)達(dá)國(guó)家水平。與去年同期相比，%，為近年來最大跌幅。加上李滄區(qū)隸屬政府重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域，價(jià)值潛力無限，伴隨著鐵路青島北客站周邊區(qū)域的開發(fā)，滄口區(qū)域總投資高達(dá)50多億元板橋新城的逐步建設(shè)，李滄區(qū)域規(guī)劃將無限利好。本項(xiàng)目將從規(guī)劃設(shè)計(jì)、居住環(huán)境、住宅性能、營(yíng)銷策劃、物業(yè)管理等方面加強(qiáng)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，可以從建筑設(shè)計(jì)方面彰顯項(xiàng)目特色。 圖39 可接受住房戶型選擇分布圖圖310 可接受住房建筑面積分布圖圖311 可接受住房樓層選擇分布圖：隨著家庭結(jié)構(gòu)向小規(guī)模發(fā)展，戶型相應(yīng)的以小戶型為主。該項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群主要是首次置業(yè)以滿足居住的潛在購(gòu)房者。戶型設(shè)計(jì)坐北朝南，方正實(shí)用，適宜居住。戶型配置根據(jù)現(xiàn)有市場(chǎng)調(diào)查情況，戶型60105平米不等，使得戶型多樣化，滿足不同消費(fèi)者的需求。 6 項(xiàng)目投資收益分析土地費(fèi)用：房地產(chǎn)項(xiàng)目土地費(fèi)用是指為取得房地產(chǎn)項(xiàng)目用地而發(fā)生的費(fèi)用，包括土地出讓金、土地征用費(fèi)、城市建設(shè)配套費(fèi)用、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)等。 。 ：100元/平方米**10%。取以上5項(xiàng)之和的3％。由附表6知。 其他費(fèi)用 表67其他費(fèi)用估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)價(jià)格（萬元）1臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)— —2標(biāo)底編制費(fèi)建安工程費(fèi)%3標(biāo)底審查費(fèi)建安工程費(fèi)%4招標(biāo)管理費(fèi)