【正文】 年最高點；8月，建設(shè)部公布二三線城市限購“五條標(biāo)準(zhǔn)”；12月，中央明令限購令續(xù)期，房產(chǎn)稅試點范圍將擴(kuò)大。重點發(fā)展嶗山、黃島、城陽，優(yōu)化提升市南、市北、四方、李滄。%，%。5月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2012年4月70個大中城市住宅銷售價格變動情況。李滄區(qū)東部自然環(huán)境優(yōu)越，生態(tài)宜居，是青島市最宜居的區(qū)域之一。圖33 李滄區(qū)新建住宅均價走勢圖目前，李滄樓市剛性項目為主流產(chǎn)品，從銷售情況來看，一季度末，樓市回暖已現(xiàn)成效，剛需逐漸由觀望轉(zhuǎn)為出手。李滄區(qū)剛需項目云集，大型房企不斷落戶，商業(yè)密集，交通便捷，加上世園會不斷推進(jìn)，區(qū)域的無限利好使得無數(shù)購房群體紛紛向往。其中和達(dá)和城的占地面積與本項目相當(dāng)，萬科生態(tài)城和綠城理想之城相較本項目來說均為大項目，競爭性不容忽略。月 綠化率：40%裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝 圖35 萬科生態(tài)城示意圖開發(fā)商：青島萬科置業(yè)有限公司物業(yè)服務(wù)：青島萬科物業(yè)服務(wù)公司 項目地址：李滄區(qū) 九水東路496號項目占地：建筑面積：容積率：建筑類型：住宅、高層開盤時間：三期2011年4月9日開盤， 二期花園洋房2010年8月7號開盤 當(dāng)前售價：起價8000元/平，平均價93009400元/平 物業(yè)費： 住宅需求調(diào)查問卷及調(diào)查結(jié)果見附錄。：人們在偏愛小戶型的同時，追求空間的寬闊、實用，不再盲目追求很大的建筑面積。通過分析調(diào)查結(jié)果以及對周邊競爭樓盤的對比分析，該項目的主要目標(biāo)客戶層確定為：在李滄區(qū)、嶗山區(qū)工作的，月薪在35006000元之間的中等收入的工薪階層是主要的潛在客戶群。Weaknesses（劣勢）： 銷售受季節(jié)等影響較大 ；產(chǎn)品形式單一 ；開發(fā)周期長，后續(xù)施工會影響先期入住客戶的生活質(zhì)量 。結(jié)合周邊競爭樓盤分析，擬建設(shè)七層的多層住宅六棟，板樓。 ,低密居所,觀景居所。以豐富的形態(tài)和細(xì)節(jié)凸現(xiàn)樓盤的高檔精致，并相應(yīng)形成富有特色的庭院環(huán)境，體現(xiàn)社區(qū)整體的休閑氛圍。：根據(jù)小區(qū)的規(guī)模，小區(qū)會所和物業(yè)管理結(jié)合東側(cè)綜合建筑布置。5 項目進(jìn)度安排工程進(jìn)度安排如下：前期準(zhǔn)備：2011年1月——2011年6月； 土建施工：2011年7月——2012年6月；安裝及配套工程：2012年6月——2012年9月；裝修工程：2012年8月——2012年10月；設(shè)備調(diào)試：2012年11月——2013年1 月；竣工并交付：2013年 2月——2013年4月。詳見表61 ?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指建筑物2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程。 表63基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用估算表序號項目價格（萬元）1供電工程2供水工程3供氣工程5排污工程+道路工程6路燈工程+環(huán)衛(wèi)工程7綠化工程8外部道路合計計算過程如下： ：按100元/平方米*。+環(huán)衛(wèi)工程：按5元/平方米*。。%估算。本項目不設(shè)派出所、托兒所及幼兒園。本項目共向銀行融資15000萬，貸款2年，自2011年1月到2012年12月，%，2012年1月開始采用等額還本付息法還款，2012年12月還清。 銷售費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項費用。按照風(fēng)險因素的性質(zhì)劃分，預(yù)備費又包括基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費兩大種類型。該項目不考慮經(jīng)營資金。這3宗樓盤的住宅價格市場法系數(shù)修正表見附表2。 表10 銷售收入分期估算表 單位：萬元 201120122013合計1012 13467910121346。該項目各季度的投資使用計劃見附表4。(iii). 其余資金向銀行貸款，貸款額為15000萬元，約占總投資（不含財務(wù)費用）的65%，%,按等額償還本金和利息。 該項目的所得稅按利潤總額的25%計提。 自有資金現(xiàn)金流量表見附表9，年基準(zhǔn)收益率取12%。該項目基準(zhǔn)收益率取12%。：該項目的靜態(tài)評價指標(biāo)：%，%，與房地產(chǎn)同行業(yè)相應(yīng)指標(biāo)比較，可以接受，故該項目從靜態(tài)盈利能力分析來看是可行的；該項目的動態(tài)評價指標(biāo)：0，0，稅后財務(wù)內(nèi)部收益率為36%12%,稅前財務(wù)內(nèi)部收益率為46%12%,故該項目動態(tài)盈利能力評價是可行的。綜上，由該項目的盈利能力分析、清償能力分析來看，該項目在經(jīng)濟(jì)上是可行的。10%5%0%5%10%建安工程費（元/平方米）2519財務(wù)凈現(xiàn)值（萬元）財務(wù)凈現(xiàn)值變化值0財務(wù)凈現(xiàn)值變化幅度%%0%%表71 建安工程費變動對財務(wù)指標(biāo)的影響表72 銷售價格變動對財務(wù)指標(biāo)的影響 10%5%0%5%10%銷售價格（元/平方米）72007600800084008800財務(wù)凈現(xiàn)值（萬元）財務(wù)凈現(xiàn)值變化值0財務(wù)凈現(xiàn)值變化幅度%%0%%由敏感性分析圖可以看出，售價和建安工程費都是本項目的敏感因素，相比之下，售價因素更為敏感，且本項目敏感因素變化過程中財務(wù)凈現(xiàn)值一直保持大于零，故該項目具有較好的抗風(fēng)險能力。概率分析的方法有多種，常用的有期望值法和蒙特卡羅模擬法。風(fēng)險因素概率分布如表73所示。由于政策的變化，導(dǎo)致了市場供需實際與預(yù)測情況發(fā)生偏離。針對上述潛在風(fēng)險因素，應(yīng)及時采取對應(yīng)措施，努力將項目的風(fēng)險降到最低。在工程實施過程中，加強(qiáng)項目管理工作，使項目的實施按照計劃執(zhí)行，以降低進(jìn)度風(fēng)險。當(dāng)?shù)赜谐渥愕乃?、電供?yīng)。、漢川路以西地塊項目的地理位置優(yōu)越，處于李滄區(qū)的重點發(fā)展區(qū)域，交通便利，配套設(shè)施齊全。就項目在自身所處主、客觀環(huán)境而言，通過SWOT分析，開發(fā)優(yōu)勢明顯。綜上所述，本項目依據(jù)可行性分析結(jié)果，做出如下結(jié)論：根據(jù)目前的市場情況和未來市場預(yù)測，開發(fā)條件成熟。、漢川路以西地塊項目周圍競爭性項目較多，因此應(yīng)進(jìn)一步規(guī)劃，強(qiáng)調(diào)設(shè)計，突出特色，將該項目做精細(xì)，從而提高該項目的競爭能力。12 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊開發(fā)項目可行性研究附表1 投資估算匯總表 序號項目名稱成本總額（萬元）單位成本（元/ m2）1土地費用2前期工程費3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費4建筑安裝工程費25195公共配套設(shè)施建設(shè)費6開發(fā)期間接費用7管理費用8財務(wù)費用9銷售費用10開發(fā)期間稅費11不可預(yù)見費12其他費用13合計 附表2 住宅價格市場法系數(shù)修正表序號項目名稱標(biāo)準(zhǔn)價（元/m2）交易情況修正交易日期修正區(qū)域狀況修正實物狀況修正本項目住宅售價（元/m2）位置交通環(huán)境配套小計裝修平面格局建筑規(guī)模小計1萬科生態(tài)城 9000100/100100/1000+1+2+1100/104+40+2100/10681642 和達(dá)和城 9300100/100101/10000+1+2100/103+200100/10288523綠城理想之城 10000100/100100/100+1+11+2100/103+4+2+2100/1088989 附表3銷售收入和銷售稅金及附加表 單位：萬元序號項目201120122013合計1346791012 134679101213461銷售收入0002銷售稅金及附加000營業(yè)稅000城市維護(hù)建設(shè)稅000教育費附加000