【正文】 41 元 /㎡，住宅成交均價為 5446 元 /㎡。 20xx 年 2月，石家莊商品房市場成交均價為 6750 元 /㎡，其中，商業(yè)營業(yè)用房成交均價為 17031 元 /㎡，住宅成交均價為 5466 元 /㎡。 20xx 年 2月，石家莊商品房市場成交均價同比上漲 36%，環(huán)比下降 1%，與20xx 年同類成交均價相比上漲 13%；商業(yè)營業(yè)用房成交均價同比上漲 92%，環(huán)比上漲 17%，與 20xx 年同類成交均價相比上漲 32%；住宅成交均價 同比上漲 11%，環(huán)比上漲 1%，與 20xx 年同類成交均價相比上漲 6%。 圖七： 20xx 年 3 月 ~20xx 年 2 月石家莊商品房市場成交價格走勢圖 從圖七中可以看出，經(jīng)過限購令“周年”的調(diào)控，住宅成交均價在這一年中走勢平穩(wěn)，在進(jìn)入 20xx 年以后有小幅上升并在 2月基本保持持 平；而商業(yè)營業(yè)用房則從 20xx 年 10 月以來持續(xù)呈攀升狀態(tài)，這從雙方面證明了投資渠道開始轉(zhuǎn)向到正常的商業(yè)地產(chǎn)上來，投機(jī)、投資性需求已經(jīng)從住宅市場中被擠壓出一部分，去年全年住宅價格漲幅控制在 10%以內(nèi)， 20xx 年初受剛需釋放影響有所回暖。樓市調(diào)控已經(jīng)取得了初步成效。 三、 20xx 年 2月石家莊房地產(chǎn)市場二手房交易報告 20xx 年 1~2 月，石家莊二手房市場成交套數(shù)為 1003 套，成交面積為 萬㎡，據(jù)銀河房產(chǎn)網(wǎng)抽樣調(diào)查， 20xx 年 1~2 月石家莊二手房市場成交均價為 元 /㎡。 環(huán)比 20xx 年同期，石家莊二手房市場成交套數(shù)下降 49%，成交面積下降 59%，成交均價上漲 7%。 20xx 年 2月，石家莊二手房市場成交 461 套，成交面積 萬㎡；成交套數(shù)環(huán)比下降 15%；成交面積環(huán)比下降 29%； 20xx 年 2月，石家莊二手房市場成交均價為 元 /㎡，環(huán)比上漲 4%，與 20xx 年石家莊二手房市場成交均價相比上漲 14%； 其中，二手房商業(yè)營業(yè)用房項目成交均價為 元 /㎡，環(huán)比上漲 110%，與 20xx 年二手房商業(yè)營業(yè)用房成交均價相比上漲 93%；住宅類項目成交均價為 元 /㎡，環(huán)比下降 %，與 20xx 年二手房住宅成交均價相比上漲 11%。 圖八： 20xx 年 3 月 ~20xx 年 2 月石家莊二手房市場成交價格走勢圖 從上圖中可以看出，一年來石家莊二手房市場整體成交價格走勢平穩(wěn)，在20xx 年 11月開始出現(xiàn)上揚(yáng)勢頭；商業(yè)營業(yè)用房項目成交價格波 動較大， 2 月較上月攀升幅度明顯，但二手房市場整體成交均價仍然以二手房住宅成交均價為主導(dǎo)， 20xx 年 1~2 月均在在 5000 元上游浮動。 20xx 年 2月，石家莊二手房市場非住宅類產(chǎn)品成交 8 套，其中辦公樓 5套，商業(yè)營業(yè)用房 3 套；二手房市場住宅類產(chǎn)品成交 453 套，其中普通住宅 189 套，高層住宅 54 套，已購公產(chǎn) 210 套，其他類 254 套。 20xx 年 2月，石家莊二手房市場非住宅類產(chǎn)品成交面積 萬㎡，其中辦公樓 萬㎡，商業(yè)營業(yè)用房 萬㎡；二手房市場住宅類產(chǎn)品成交面積 萬 ㎡，其中普通住宅 萬㎡，高層住宅 萬㎡，已購公產(chǎn) 萬㎡，其他類 萬㎡。 圖九： 20xx 年 2 月石家莊二手房市場成交套數(shù)比例圖 圖十： 20xx 年 2 月石家莊二手房市場成交面積比例圖 圖十一： 20xx 年 2 月石家莊二手房市場成交金額比例圖 （注：圖九、十、十一中有部分選項因量極少故而顯示比例為 0%） 政策分析 20xx 年房地產(chǎn)行業(yè)形勢分析 20xx 年國家仍然延續(xù)上年度的公民福利政策之路，房地產(chǎn)業(yè)將在擠壓與淘汰中頑強(qiáng)成長。 由于上年度對貨幣從緊政策、限價政策、限購都沒有對商品房限制達(dá)到預(yù)期、保障性住房在人民強(qiáng)烈呼吁聲遲緩走到臺前，城鎮(zhèn)住房剛性需求根本不會逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)業(yè)也絕對不會崩盤，商品房開發(fā)商確實難，商品房價格漲也難，降也難。保障性住房批量上市那一天，就是房地產(chǎn)業(yè)政策松動的光環(huán)，要等到下半年。 20xx 年房地產(chǎn)業(yè)仍屬于國家為經(jīng)濟(jì)放緩做貢獻(xiàn)，為國家調(diào)控 GDP 走勢的杠桿之一。 一、房地產(chǎn)政策調(diào)整 20xx 年國家對房地產(chǎn)政策一是完善，二是調(diào)整，三是繼續(xù)整頓，國家將進(jìn)一步理順房地產(chǎn)政策，糾偏改錯，使其房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。 國家進(jìn)一步完善保障性住房基建政策與使用管理政策； 國家進(jìn)一步完善房地產(chǎn)土地分類供應(yīng)政策； 一線城市征收房產(chǎn)稅將陸續(xù)出臺；開征房產(chǎn)稅之時，就是限購房政策自動取消之日； 國家按區(qū)域性調(diào)整政策性商品房政策； 下半年對商品房的金融政策將適度調(diào)整； 下半年對商品房的管理政策會也會適度調(diào)整，調(diào)整幅度不會太大。 二、 土地供應(yīng)量走勢 土地供應(yīng)量 走勢為： 20xx 年土地供應(yīng)總量會適度增加，但不會超過 20xx年 15%，土地供應(yīng)向政策性商品住房傾斜。對一二線城市商品住房土地供應(yīng)仍屬于嚴(yán)控范圍。呈現(xiàn)商品住房有錢也無地的局面；三四線城市為了財政積累，將商品住房土地供應(yīng)量會適量放開。 對保障性住房，政策性商品住房和商品住房國家采用了不同的土地供應(yīng)方式，政策性商品住房將是土地供應(yīng)主體。 保障性住房土地供應(yīng)方式：以計劃經(jīng)濟(jì)形式供應(yīng)占總土地供應(yīng)量 15%。 政策性商品住房土地供應(yīng)方式：以計劃加市場經(jīng)濟(jì)形式供應(yīng)，實行限制性招、拍、掛。占總土地供應(yīng) 總量 50%。 商品住房土地供應(yīng)方式：以市場經(jīng)濟(jì)形式供應(yīng)，招、拍、掛。占總土地供應(yīng)總量 35%。 這樣的土地供應(yīng)格局基本定型。由于地方財政情況沒有較大的好轉(zhuǎn)，地方土地財政的態(tài)勢暫時無法緩解。 三、房地產(chǎn)資金走勢 對房地產(chǎn)金融貨幣從緊的政策會維持到明年的下半年。主要原因是以下五個問題造成的： 由于相互制約的稅收政策與金融政策調(diào)整不到位； 連續(xù)出臺的金融政策沒有到達(dá)預(yù)期，反而拉高了 CPI， CPI 回落緩慢； 區(qū)域性產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨同化現(xiàn)象沒有進(jìn)行合理調(diào)整，政府需構(gòu)建防范經(jīng)濟(jì) 泡沫風(fēng)險圍墻； 保障性住房不能如期到位，保障性住房屬于公共產(chǎn)品全額由中央財政與 地方財政支付，由于這兩年公民福利年年超標(biāo)，直接影響國家財政預(yù)算的總盤子； 仍然要利用房地產(chǎn)把過快的 GDP 拉下來，維持到國家理想經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。 所以， 20xx 年金融管理對房地產(chǎn)資金走勢仍處于貨幣從緊的態(tài)勢，當(dāng)國家保障性住房按計劃批量上市那一天，房地產(chǎn)業(yè)政策就會松動，要等到下半年。 四、保障性住房走勢 國家由于財政問題對保障性住房會進(jìn)一步放開，讓更多的民間資本融入進(jìn)來， 參加保障性住房建設(shè)。同時加強(qiáng)對 保障性住房建設(shè)監(jiān)管，加強(qiáng)對保障性住房使用監(jiān)管。保障性住房建設(shè)資與使用管理資金將以地方政府公共產(chǎn)品指令性任務(wù)按年度分配，納入中央與地方政府年度財政預(yù)算。 一線城市：第一批廉租房與公租房陸續(xù)到位，第二批廉租房與公租房開建； 二線城市 : 第一批廉租房與公租房部分轉(zhuǎn)變?yōu)檎咝陨唐纷》夸N售，用來 保障資金回籠。第二批廉租房與公租房開建，來填補(bǔ)第一批廉租房與公租房未完成的任務(wù)。 三線城市 : 第一批廉租房與公租房開建，由于資金缺口進(jìn)展緩慢。 四線城市：廉租房與公租房由于地方財政無資金調(diào)配，要等到 20xx 年啟動。 五、政策性商品住房 —— 限價房走勢 限價房屬于政策性商品住房之列，由于我國龐大的城