【正文】 在房地產(chǎn)項目投資中必須對風(fēng)險充分了解，對“易發(fā)險情”進(jìn)行認(rèn)真分析，并根據(jù)自身實力估算對風(fēng)險的承受能力，最大限度地把握與防范風(fēng)險，以求達(dá)到收益最大化的目的，下面我們來看一下主要風(fēng)險的防范方法。通貨膨脹風(fēng)險是指由于物價水平上升導(dǎo)致投資者未來收益減少而形成的風(fēng)險。財務(wù)凈現(xiàn)值為折現(xiàn)凈現(xiàn)金流的累計，如現(xiàn)金流量表 （表 31）中所示，財務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元。 10000 （萬元） 第 3 年 30000 30 12 85%247。目前同一商圈內(nèi)同等類型寫字樓出租價格為 元 /平方米 ??天，據(jù)分析，這一價格在 5 年內(nèi)以 2%的 年增長率上升，從第 6 年開始保持與第 5 年相同的價格水平。 第二，內(nèi)部管理風(fēng)險 .這種風(fēng)險主要是指由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理效率低下、內(nèi)部控制不力造成的經(jīng)營管理費(fèi)用超過預(yù)算，或者營銷策略不當(dāng)而造成產(chǎn)品銷售期過長或企業(yè)信譽(yù)損失，以及設(shè)計、施工技術(shù)和質(zhì)量監(jiān)督不力而導(dǎo)致產(chǎn)品滯銷等風(fēng)險。稅收政策是國家調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的有力手段。一個國家發(fā)生政治沖突、戰(zhàn)爭、社會動蕩等社會性的政治事件必然會導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)震蕩，從而使房地產(chǎn)價值發(fā)生巨變。房地產(chǎn)投資也是與一個地方的社會治安以及法制狀況有關(guān)，穩(wěn)定的社會環(huán)境有利于提高房地產(chǎn)的投資收益。對投資者而言，想增加自己的收益，就得放棄變現(xiàn)性，并且要有很強(qiáng)的風(fēng)險抗擊能力，否則就可能遭受經(jīng)濟(jì)損失。 金融環(huán)境 房地產(chǎn)屬于城市型產(chǎn)業(yè)，其產(chǎn)品商 品化時間長，這就注定其對外部資金，特別是對銀行貸款的依賴程度相當(dāng)大。 房地產(chǎn)類別 不同類型、不同地點(diǎn)的房地產(chǎn)，其投資大小、年經(jīng)營費(fèi)用、年經(jīng)營收入也不一樣，所以投資不同類型的 房地產(chǎn)，需要承擔(dān)的投資風(fēng)險也不相同。房地產(chǎn)是一種投資大、周期長、內(nèi)部結(jié)構(gòu)復(fù)雜、涉及因素眾多的復(fù)雜開發(fā)系統(tǒng)，影響該系統(tǒng)的風(fēng)險因素眾多，影響關(guān)系錯綜復(fù)雜。（ 3）貫徹執(zhí)行風(fēng)險管理責(zé)任制度。外部因素包括國家或地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)形勢 的發(fā)展、變化，政策的調(diào)整，城市建設(shè)規(guī)劃的變化等；內(nèi)部因素包括投資決策、經(jīng)營管理等。 （ 3）法律特征 首先，房地產(chǎn)具有不動產(chǎn)特征，在法律上與動產(chǎn)相區(qū)別。再次，房地產(chǎn)具有異質(zhì)性，這是由房地產(chǎn)位置的固定性所決定的，由于不同區(qū)位的自然、社會、經(jīng)濟(jì)條件不同，而且不同的房地產(chǎn)在式樣、規(guī)模、形狀、氣候、肥力等方面也存在差別，因此房地產(chǎn)存在異質(zhì)性。 在全球經(jīng)濟(jì)一體化的今天，其它國家的房地產(chǎn)市場發(fā)展，對于中國的房地產(chǎn)市場也產(chǎn)生了積極的影響，有一些寶貴的經(jīng)驗是值得我們關(guān)注和借鑒的。 作為支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)占國民經(jīng)濟(jì)的比重在逐年上升。作為固定資產(chǎn)的重要組成部分，房地產(chǎn)直接參與價值生產(chǎn)和價值實現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)過程。繼而花園項目為案例研究，在對項目研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合花園項目內(nèi)外部環(huán)境及自身的特點(diǎn)，利用風(fēng)險識別、風(fēng)險評估等方法，論文最后，針對房地產(chǎn)投資不同階段所存在的主要風(fēng)險提出不同的風(fēng)險管理方法，結(jié)合花園房地產(chǎn)投資項目的特點(diǎn)，提出了相應(yīng)的風(fēng)險管理目標(biāo)以及加強(qiáng)投資風(fēng)險管理以增強(qiáng)房地產(chǎn)防范的能力風(fēng) 險管理花園ABSTRACT After entering the 21st century, with the development of China39。對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響的不確定性因素進(jìn)行評估提出在房地產(chǎn)投資風(fēng)險。 房地產(chǎn)是社會經(jīng)濟(jì)活動的基本物質(zhì)前提，為國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了基礎(chǔ)保證。由此可見，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，是一個國家經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展的縮影和寫照。與宏觀經(jīng)濟(jì)周期比較，房地產(chǎn)周期振幅大，波動劇烈，大起大落，甚至急起急落。其次，房地產(chǎn)具有耐久性，與一般物品不同，房地產(chǎn)的使用年限通常都比較長，使用壽命一般都在 50 年以上，有的甚至長達(dá)百年。房地產(chǎn)的利用及其價值很容易受環(huán)境變動的影響，比如，新建地鐵使地鐵沿線的土地升值，從而帶來房價的上漲。 （ 3）房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險性和投資性 房地產(chǎn)業(yè)是一個充滿風(fēng)險的行業(yè)，它的發(fā)展受到一系列外部因素和內(nèi)部因素的影響。（ 2）建立健全風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)。風(fēng)險抑制是在風(fēng)險發(fā)生時或風(fēng)險發(fā)生后采取的各種降低損失程度或縮小損失發(fā)生范圍的措施，目的是使風(fēng)險發(fā)生時損失最小，風(fēng)險發(fā)生后有挽救措施。政策風(fēng)險按其影響因素，可以分為政治環(huán)境風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險、產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險、房地產(chǎn)制度變革風(fēng)險、金融政策變化風(fēng)險、環(huán)保政策變化風(fēng)險和法律風(fēng)險等。如果一地區(qū)的宏觀經(jīng)濟(jì)狀況不景氣，會導(dǎo)致該地區(qū)對房地產(chǎn)的需求量減少，從而使房地產(chǎn)價格下降，會加大房地產(chǎn)投資的風(fēng)險；反之，在經(jīng)濟(jì)景氣時，投資房地產(chǎn)的風(fēng)險相當(dāng)減小。房地產(chǎn)不像一般商品可以輕易變現(xiàn)，也不像股票或債券那樣可以在短時間內(nèi)兌現(xiàn)，因此，具有不動產(chǎn)性質(zhì)的房地產(chǎn)不可能在短時間內(nèi)交易完成，資金也很難在短期內(nèi)兌現(xiàn)，只能在合適機(jī)會的情況下，才有可能完成交易。如果某個地區(qū)政治形勢穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)增長良好，則房地產(chǎn)市場看好，地產(chǎn)投資者可能獲得較好的收益；相反，當(dāng)某個地區(qū)政治形勢不穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)衰退，則房地產(chǎn)市場黯淡，房地產(chǎn)投資者面臨的風(fēng)險就會變大。政治環(huán)境主要是指投資項目所在國家和地區(qū)政權(quán)的穩(wěn)定性和政策的連續(xù)性。從《中華人民共和國土地管理法》在 1986 年 2 月、 1988 年 12 月和 1998 年 8 月三易其稿，到 2020 年國土資源部出臺《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，再到 2020 年 3 月國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，土地政策的每一次變遷都給房地產(chǎn)投資風(fēng)險帶來了不確定性 .第四，稅收政策的變化。如果方向錯誤和規(guī)模不適度，必然造成投資損失。其中， 30%的購房費(fèi)用和各種稅費(fèi)均由投資者的自有資金支付， 70%的購房費(fèi)用使用商業(yè)貸款，貸款期限為 15 年，年利率為 %（假設(shè)在還款期內(nèi)利率不變），按照每年末等額還本付息的方式歸還貸款。 10000 （萬元） 第 2 年 30000 30 12 75%247。 表 31 現(xiàn)金流量表 序號 年份 0 1 2 3 4 5 1 現(xiàn)金流入 租賃收入 回收固定資產(chǎn)余值 2 現(xiàn)金流出 自由資金 款還本付利息 經(jīng)營成本 銷售稅金及附加 3 所得稅前凈現(xiàn)金流量 4 所 得 稅 前 凈 現(xiàn) 金 流 量 累 計 5 折現(xiàn)系數(shù) 6 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 7 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量累計 （ 3）凈現(xiàn)金流量 現(xiàn)金流入 現(xiàn)金流出 （ 4）指標(biāo)計算 ①財務(wù)凈現(xiàn)值。房地產(chǎn)投資與金融活動密切相關(guān)，受金融活動影響大，主要表現(xiàn)在以下凡方面： 第一，通貨膨脹風(fēng)險。 90 年代初房地產(chǎn)過熱和 1993 年以后一段時間房地產(chǎn)蕭條所造成的房地產(chǎn)投資風(fēng)險，都與中央銀行銀根松動和緊縮有著密不可分的關(guān)系。 2 規(guī)劃設(shè)計 國外的規(guī)劃設(shè)計一般占房地產(chǎn)項目總投 資的 4%～ 5%，而我國不少開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計方面的投資還不到項目總投資的 1%。無可挑剔的物業(yè)管理要求做到：①服務(wù)態(tài)度熱情；②服務(wù)設(shè)備完好；③服務(wù)技能嫻熟；④服務(wù)項目齊全；⑤服務(wù)方式靈活；⑥服務(wù)程序規(guī)范；⑦服務(wù)收費(fèi)合理；⑧服務(wù)制度健全；⑨服務(wù)效率快速。 環(huán)境風(fēng)險的防范方法 一個合適的投資環(huán)境是房地產(chǎn)投資取得成功的基礎(chǔ)和關(guān)鍵。由于受人口總量和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的限制，別墅市場規(guī)模較小。鎮(zhèn)區(qū)主要通過中央大道、大明路、武進(jìn)大道及青洋路對外聯(lián)系，并通過鄉(xiāng)村公路聯(lián)系周邊農(nóng)村地區(qū)。值得注意的是，在 2020年以前凌源出現(xiàn)的空置房大多數(shù)是配套不全、戶型設(shè)計不合理、環(huán)境較差、建筑質(zhì)量低的“次類產(chǎn)品”。依據(jù)相關(guān)資料測算，未來幾年凌源別墅市場規(guī)模將維持在每年 2 萬平方米左右，年新增商品別墅銷售量在 200套左右。結(jié) 論 本文通過以上的研究，對房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理提出相 應(yīng)的防范和控制措施。 參考文獻(xiàn) [1] 王建紅 . 房地產(chǎn)投資分析 [M]. 電子工業(yè)出版社 . 2020. [2] 范如國國計劃出版社 I 21 北京理工大學(xué)現(xiàn)代遠(yuǎn)程教育學(xué)院畢業(yè)論文 現(xiàn)代遠(yuǎn)程教育學(xué)院畢業(yè)論文