【正文】 目投資風險分析一般要經(jīng)過三個步驟。在投資決策的階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風險預防的主要任務包括：（ 1）建立高水平、多學科的開發(fā)人員隊伍。增強合同意識，認真簽訂各種相關合同，盡量避免合同歧義。?理順組織結構，明確崗位職責，建立項目的反饋溝通職能，為風險管理提供組織保障。第 2 章 房地產(chǎn)投資項目風險影響因素 由于房地產(chǎn)投資的長期性和內(nèi)外部環(huán)境的復雜性，房地產(chǎn)投資風險很大，影響因素也很復雜，主要有以下幾方面。在市場環(huán)境還未完善的條件下，政策風險對房地產(chǎn)市場的影響尤為重要，因此房地產(chǎn)投資商都非常關注房地產(chǎn)政策的變化趨勢，以便及時處理由此而引發(fā)的風險。此外，房產(chǎn)的戶型設計和裝修也直接影響未來的收益狀況。 宏觀經(jīng)濟狀況 宏觀經(jīng)濟狀況直接影響一地區(qū)的投資規(guī)模和需求量的編號，也直接影響了房地產(chǎn)投資的風險大小。利率的變化對房地產(chǎn)投資回報的影響也是較明顯和直接的，較低的利率代理的投資風險相對較小。房地產(chǎn)投資風險可以概 括為以下幾點： 變現(xiàn)風險 變現(xiàn)風險是指房地產(chǎn)投資產(chǎn)品在不低于市場價或沒有被壓低價格的情況下，能迅速將其兌換成可流動資金的可能性。購買力風險是威脅房地產(chǎn)投資的主要風險因素之一。 社會風險 房地產(chǎn)投資受房地產(chǎn)市場的景氣影響很大，同社會經(jīng)濟發(fā)展密切相關。此外，環(huán)境污染和土地退化等因素，也 會使房地產(chǎn)貶值。 這種風險主要表現(xiàn)在以下幾個方面： 第一，政治環(huán)境的變化。一個國家或地區(qū)產(chǎn)業(yè)政策的變化將對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生極大的影響。土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎，土地使用政策的變化毫無疑問將對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生深遠的影響。 經(jīng)營風險 經(jīng)營風險是指房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營和管理能力的不確定性所帶來的風險。房地產(chǎn)投資者根據(jù)自身實力和對市場的判斷的不同選擇不同的投資方向和投資規(guī)模，而不同的投資方向和投資規(guī)模將會帶來不同的收益，也存在不同的風險。在財務方面的風險因素主要是以下兩方面： 第一，融資風險。 假設某投資者在市區(qū)購買了 30000 平方米的寫字樓擬用于出租經(jīng)營，購買價格為 10000 元 /平方米，同時按照購買價格 4%的比例支付契稅、 %的比例支付手續(xù)費、 %的比例支付律師費、 %的比例支付其他費用。出租經(jīng)營期間的經(jīng)營成本為經(jīng)營收入的 10%，稅費為經(jīng)營收入的 %。 （ 1）現(xiàn)金流入寫字樓租賃收入： 第 1 年 30000 30 12 65%247。 10000 （萬元） 第 5～ 48 年 30000 30 12 95%247。 該表格的指標評價：財 務內(nèi)部收益率為 %，財務凈現(xiàn)值為 萬元，動態(tài)投資回收期為 年。當折現(xiàn)率為 13%時，計算所得的凈現(xiàn)值為，故內(nèi)部收益率在 12%與 13%之間，其計算過程如下：內(nèi)部收益率 12%+[（ +） ]% % ③動態(tài)投資回收期。 金融風險 金融風險是指由于金融活動和金融政策的變化而引起的房地產(chǎn)投資損失的可能性。由于房地產(chǎn)投資資金大、周期長，當物價上漲較快時，投資者面臨的通貨膨脹風險加大。 第三，金融緊縮 和松動引起的風險。 另一方面防范融資風險要做到：一要對國家和行業(yè)的形勢和動態(tài)要有前瞻性意識，對未來房地產(chǎn)的“大勢”有準確的把握；二要把能籌到多少資，什么時間到位及其代價作為項目運作的先決條件全面考慮，而不能先上項目再考慮資金籌措等問題；三要拓展融資梁道，通過并購、資產(chǎn)重組、增資擴股等形式，做大企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模，減少企業(yè)股權單一、融資渠道單一帶來的風險，減少對銀行的依賴性，增強抗風險的能力。 如何塑造房地產(chǎn)品牌： （ 1）市場定位 準確的市場定位必須遵循以下基本原則：①目標市場規(guī)模要足夠大并要有較大的發(fā)展空間；②目標市場要未被競爭者完全壟斷或竟爭尚不十分激烈；③企業(yè)有條件和能力進入新選定的目標市場。因此，開發(fā)商應特別強調(diào)規(guī)劃設計的“人性化”內(nèi)涵。 （ 4）售后服務 房地產(chǎn)企業(yè)的售后服務即物業(yè)管理，其質量的高低對于房地產(chǎn)品牌的樹立和品牌市場的形成尤為重要。 三是對房地產(chǎn)供求市場進行認真分析，避免盲目跟風。另一方面開發(fā)商必須及時適應市場和消費者的需求推廣應用新型建筑材料和高新技術，以跟上未來“智能化樓盤 ”“智能化小區(qū)”的趨勢和潮流。投資環(huán)境不同，影響投資活動及其收益的因素也有較大的差別。占地 55140平方米，規(guī)劃總建筑面積 24500 平方米，規(guī)劃總戶數(shù)為 70 余戶，全部由獨立別墅組成。在理性的房地產(chǎn)投資決策中，市場研究是一項必不可少的工作，房地產(chǎn)管理決策，也需要以市場信息為基礎，投資者面臨的市場問題各不相同，所采取的研究方法也不盡相同，每個項目研究的側重點不盡相同，但研究所遵循的步驟卻是基本相同的。城鎮(zhèn)道路交通同步重點規(guī)劃建設，主干道呈“三橫三縱”：“三橫”指中央大道、鎮(zhèn)區(qū)大道和武進大道；“三縱”指青洋路、禮坂路、大明路。在國家和省市有關部門出臺的一系列規(guī)范房地產(chǎn)市場、鼓勵住房消費政策的推動下，近兩年凌源房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展， 態(tài)勢較為強勁。凌源房地產(chǎn)市場基本處于平穩(wěn)、理性的發(fā)展階段。商品房私自零星搭造，缺乏整體規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)。凌源作為一個工業(yè)重鎮(zhèn)，別墅市場由于受到人口總量、經(jīng)濟發(fā)展水平的影響，市場整體規(guī)模偏小。開發(fā)投資成本減少 10％時，項目贏利能力大大提高，稅前利潤由 1224 萬元提高到 1718 萬元，稅后利潤由 731 萬元提高到 1354 萬元。 圖 52 概率分析 經(jīng)計算，數(shù)學期望值＝ 11,610,552 元 累計概率＝ 1 計算結果表明，本地塊的期望折現(xiàn)凈現(xiàn)金收入為 5131萬元，處于合理盈利水平，而累計概率達到 100％，說明其風險程度相對很小。最后，致 謝 首先我要感謝我的指導老師駱教授在這次論文寫作過程中給予的關心和支持。 最后，我要感謝我的家人給予的支持，使我得以全身心的投入到論文的寫作當中，同時他們對我的期望和鼓勵，也是促使我不斷的學習和前進最有力的動力。駱老師嚴謹?shù)闹螌W風范將成為我學習 的榜樣，在此謹表我深切的敬意和衷心的感謝。首先，房地產(chǎn)是一個動態(tài)過程，它具有開發(fā)周期長、資金投入量大等特點，在開發(fā)過程中存在著不確定性，從而不可避免地帶有風險。項目投資安全系數(shù)較好。投資敏感性是基于投資成本的增加與減少分析 而成，詳見表。預計未來幾年中，河東鎮(zhèn)改建工程將有續(xù)進行，危舊房拆遷量也將迅速增加，將為拉動整個凌源別墅市場需求作出較大的貢獻。據(jù)調(diào)查顯示，目前物業(yè)規(guī)劃、配套較差，建筑立面較為陳舊。河東鎮(zhèn)是凌源南翼的工業(yè)重鎮(zhèn)，房地產(chǎn)業(yè)有了快速發(fā)展。從全鎮(zhèn)消費品市場來看，運行較為穩(wěn)健。據(jù)統(tǒng)計，凌源 2020 年全年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 848 億元，比上年增長 14． 5％按可比價計算人均國內(nèi)生產(chǎn)總值由上年的 13746 元增加到15138 元，比上年增長 1012％。尤其是高端產(chǎn)品主要是獨立別墅的客戶資源較少。為此，投資者必須對投資環(huán) 境進行全面、深入的考察，必要時可向經(jīng)營投資風險評估業(yè)務的專門機構咨詢，以利作出合理選擇。盡管目前從整體上講，我國房地產(chǎn)投資的地域性差異正在逐步縮小 .但具體到某一個投資項目所選擇的環(huán)境，依然存在著諸多的不確定性，對項目投資依然造成相當?shù)娘L險。 工程建設風險的防范方法 一是對項目的設計方案要經(jīng)科學論證；二是對項目施工能進行公開招標的一律實行公開招標，杜絕層層轉包；三是做好項目的現(xiàn)場調(diào)度；四是加強工程質量、進度及造價方面的管理。 （ 5 品牌傳播 每一個房地產(chǎn)品牌的內(nèi)涵是不同的，但都使用某種符合系統(tǒng)進行傳播。第三，要創(chuàng)造一個較好的環(huán)境質量，在空間、地表、綠化、建筑布局等方面適當合理還應具各一定的文化品位，創(chuàng)造良好人居環(huán)境 .第四，配套齊全。住房己不僅僅是個遮風避雨的地方，也不僅僅強調(diào)它是個私人空間。房地產(chǎn)品牌具有三大作用：認知作用、增值作用和競爭作用。 第 4 章 房地產(chǎn)投資項目風險應對 通過上文的論述了解到在房地產(chǎn)項目投資過程中會面臨各種投資風險，因此在房地產(chǎn)項目投資中必須對風險充分了解，對“易發(fā)險情”進行認真分析，并根據(jù)自身實力估算對風險的承受能力，最大限度地把握與防范風險，以求達到收益最大化的目的，下面我們來看一下主要風險的防范方法。銀行存貸款利率的高低直接影響著房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。通貨膨脹風險是指由于物價水平上升導致投資者未來