【文章內容簡介】 解決的問題和發(fā)展方向。第2章 項目風險分析及房地產開發(fā)貸款項目概述 風險的定義與特征 風險的定義一般而言，風險的基本含義是損失的不確定性。風險一詞包括兩方面的內涵：一是指風險意味著出現(xiàn)了損失，或者是未實現(xiàn)預期的目標；二是這種損失出現(xiàn)與否是一種不確定性隨機現(xiàn)象，可以用概率表示出現(xiàn)的可能程度，但不能對出現(xiàn)與否做出確定性判斷。但對這一基本概念，在經濟學家、統(tǒng)計學家、決策理論家中尚無一個適用于他們各個領域的、一致公認的定義。本文將風險定義為：一個事件由于因素的復雜性和變動性影響，使實際結果和預期結果發(fā)生背離而導致利益損失的可能性和不確定性。房地產開發(fā)貸款風險是指銀行在貸款的審批、發(fā)放及回收的過程中，由于受事先無法預料的不確定因素影響，使銀行的信貸資金到期不能收回，或不能如數(shù)足值收回，從而使信貸資金有蒙受損失的可能。 風險的特征根據(jù)風險的定義，可以引伸出風險的如下特征：（1）客觀性風險是客觀存在的，不以人的主觀意志為轉移的，人們只能發(fā)現(xiàn)、認識和利用它，而不能改變它。因此，人們能做的是在一定范圍內改變風險形成和發(fā)展的條件，降低風險事故發(fā)生的概率，減少損失程度，而不能使風險從客觀世界中完全消失。（2）突發(fā)性風險的產生往往給人一種突發(fā)的感覺。當人們面臨突然產生風險時，往往不知所措，其結果是加劇了風險的破壞性。風險的這一特點，要求我們加強對風險的預警和防范研究，建立風險預警系統(tǒng)和防范機制。（3）可預測性不確定性是風險的本質屬性，但這并不表明人們對它束手無策。我們可以根據(jù)以往發(fā)生過的類似事件的統(tǒng)計資料，通過概率分析，對某種風險發(fā)生的頻率及其造成損失的程度做出主觀上的判斷和經驗上的總結，從而對可能發(fā)生的風險進行預測和衡量。（4）潛在性風險是包含在項目中確定事物內的。以風險的規(guī)律來看，其具有潛在性，不是顯現(xiàn)在表面的東西。盡管處處充滿風險，投資時有遭受風險損失的可能，但風險事件轉變?yōu)楝F(xiàn)實是有條件的。因此潛在性是風險存在的基本形式。認識風險的潛在特征，對于預防風險，具有重要意義。（5）無形性風險不像一般的物質實體，能夠被非常確切地描繪和刻畫出來，但能被我們所感知。對風險無形性的認識和度量，更多的是需要我們的經驗。雖然，風險的無形性增加了人們認識和把握風險的難度，但只要掌握了風險管理的科學理論，系統(tǒng)分析產生風險的內外因素，恰當?shù)剡\用技術方法和工具手段，就可以有效地管理風險。（6）損益雙重性風險是未來事物結果的不確定性，始終伴隨著損失和收益，即風險具有正負兩面性，一般情況下，風險越大，成功的收益也越高。所以，風險的雙重性要求風險投資者不應消極的預防，而是將風險作為一種經營機會，利用風險帶來的機遇，敢于承擔風險，戰(zhàn)勝風險。 項目風險分析的基本內容 項目風險分析的概念項目風險分析是指識別影響項目風險因素基礎上，對這些風險因素影響結果進行定性和定量評估、評價，并在此基礎上制訂風險管理方案，為項目風險管理和項目決策提供依據(jù)。項目風險分析一般包括狹義和廣義兩種，狹義的項目風險分析是指在項目風險識別基礎上，描述并量化完成任務所需的風險變量的概率分布及其影響程度，通常要求建立模型進行分析；廣義的風險分析則不僅要做狹義風險分析所要做的工作，而且還包括進行風險規(guī)劃、風險辯識、風險管理方案的制定及選擇等各個方面。項目風險分析的主要特點有：（1）定性分析與定量分析相結合任何項目運作都是一個動態(tài)過程，其間會受到許多不同種類風險因素的影響，有些風險影響是可以定量估計的，如利率對一定時間內的資金使用成本的影響，而有些風險影響是不可以定量估計的，只能采用定性估計，如項目管理者能力對項目成功的影響程度，很難用一個確定數(shù)來評價。因此，項目運作是一個定性與定量分析相結合的過程，特別一些受許多風險因素影響的大型項目。（2）主觀估計與客觀估計相結合進行項目運作時，運作者通常會參考相同或類似以往項目運作案例，包括項目管理模式、項目風險影響的估計等，如果有相同或類似項目案例數(shù)據(jù)作為參考，并且可從這些數(shù)據(jù)得出一些規(guī)律性數(shù)據(jù)，利用這種方式進行風險分析就是客觀估計。否則，我們只能憑自己和專家的經驗進行主觀估計，由于時間和周圍環(huán)境的變化，相同或類似項目的歷史數(shù)據(jù)也往往不一定可靠。所以，主觀估計在項目風險分析也是非常重要的。 項目風險分析的內容和過程對一個項目進行風險分析，其過程可分為三個階段：風險識別、風險估計和風險評價，項目風險分析是對風險識別、估計和評價做出全面的、綜合的分析，這三個部分是一個完整的整體、相輔相成，不可分割。風險識別是指從系統(tǒng)的觀點出發(fā)，通過一定的方法，對大量來源可靠的信息進行分析，找出影響項目目標實現(xiàn)的風險因素，分析風險產生的原因，篩選確定運作過程中應予以考慮的風險因素并對其進行歸類的過程，風險識別始于存在與期望狀態(tài)之間的差異，是主觀的。風險估計是在風險識別的基礎上，采用定性與定量方法相結合的方法，對項目運作過程中存在的風險進行量化，確定這些風險可能的影響程度，客觀的予以衡量。風險評價是指在項目風險識別與估計基礎上，綜合考慮風險屬性、風險管理的目標和風險主體的風險承受能力，確定項目面臨的風險對系統(tǒng)的影響程度，以便進一步對風險進行評價決策，正確選擇風險處理的方法。風險分析與決策密切相關，是決策的科學依據(jù)，其目的是為了避免盲目的、失誤的決策。但風險分析不能取代決策，它只是一種風險分析技術，是決策必不可少的一部分，項目風險分析是決策的基礎和前提，在整個風險管理過程中占有非常重要的地位。項目運作風險分析過程如圖2。風險分析風險識別風險估計風險評價風險發(fā)生的概率大?。匡L險概率分布情況？風險事項后果大??？項目哪部分會遭受風險等？項目運作包括哪些活動？各種活動存在哪些風險？風險產生的原因？項目哪些風險是主要的？各風險變量之間是否相關等？風險影響總體結果？哪些是可接受的風險？哪些做法會使項目遭受風險？這樣的做法是否能被接受？有別的方案可避免該風險等？圖2 項目運作風險分析過程 房地產開發(fā)貸款項目特點 房地產開發(fā)貸款的含義一般來說，房地產開發(fā)貸款是指用于房屋建造、土地開發(fā)過程中所需資金的貸款。房地產開發(fā)類貸款按貸款用途分為房地產開發(fā)企業(yè)流動資金貸款、房地產開發(fā)貸款、經濟適用住房貸款、商業(yè)用房開發(fā)貸款和其它房地產開發(fā)貸款。確切地說，房地產開發(fā)貸款屬于對公司貸款的范疇，指商業(yè)銀行向具有房地產開發(fā)資質的房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于房地產項目開發(fā)建設的貸款。按照開發(fā)內容的不同，房地產開發(fā)貸款有以下幾種類型:(1)住房開發(fā)貸款。是指銀行向房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于開發(fā)及市場銷售的貸款。(2)商業(yè)用房開發(fā)貸款。是指銀行向房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于開發(fā)建造向市場銷售的、主要用于商業(yè)行為而非家庭居住用房的貸款；(3)土地開發(fā)貸款。是指銀行向房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于土地開發(fā)的貸款。(4)房地產開發(fā)企業(yè)流動資金貸款。是指房地產開發(fā)企業(yè)因資金周轉所需申請的貸款，不與具體項目相聯(lián)系，由于最終仍然用來支持地產開發(fā)，因此這類貸款仍屬房地產開發(fā)貸款。在不同銀行，房地產開發(fā)貸款含義往往不同。比如，在中國農業(yè)銀行，房地產開發(fā)貸款分為商品房開發(fā)貸款、土地儲備和高校房地產貸款。商品房開發(fā)項目貸款系指向房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)放的，用于住房、商業(yè)用房、綜合用房、學生公寓等房屋構建項目建設的貸款。按貸款用途，項目貸款分為住房開發(fā)貸款、商業(yè)用房開發(fā)貸款、綜合用房開發(fā)貸款、學生公寓開發(fā)貸款及其他商品房開發(fā)貸款。根據(jù)《商業(yè)銀行房地產貸款風險管理指引》，房地產貸款是指與房產或地產的開發(fā)、經營、消費活動有關的貸款。主要包括土地儲備貸款、房地產開發(fā)貸款、個人住房貸款、商業(yè)用房貸款等。土地儲備貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收購及土地前期開發(fā)、整理的貸款。土地儲備貸款的借款人僅限于負責土地一級開發(fā)的機構；房地產開發(fā)貸款是指向借款人發(fā)放用于開發(fā)、建造向市場銷售、出租等用途的房地產項目貸款；個人住房貸款是指向借款人發(fā)放的用于購買、建造和大修理各類型住房的貸款；商業(yè)用房貸款是指向借款人發(fā)放的用于購置、建造和大修理以商業(yè)為用途的各類型房產貸款。結合各種定義，本文認為《商業(yè)銀行房地產貸款風險管理指引》中對房地產開發(fā)貸款的定義較為合適，本文將房地產開發(fā)貸款定義為重點討論住房、商業(yè)用房開發(fā)貸款項目的風險分析與評估問題。 房地產開發(fā)貸款的流程貸款發(fā)放的主要流程在不同的商業(yè)銀行會有所不同，但基本流程是大同小異，現(xiàn)以XX商業(yè)銀行為例，其貸款發(fā)放流程如下:XX銀行房地產開發(fā)貸款基本操作流程包括受理、調查評價、審批、發(fā)放及貸后管理五大階段，按照信貸業(yè)務先客戶評級、后額度授信、再具體支用的原則，除總行特別規(guī)定可以不予確定授信額度的客戶外，所有客戶在XX銀行辦理具體信貸業(yè)務均應先評級并報批授信額度。（1）房地產開發(fā)貸款的受理受理階段主要包括:客戶申請資格審查客戶提交材料初步審查等操作環(huán)節(jié)。受理人員依據(jù)有關法律法規(guī)、規(guī)章制度及XX銀行的信貸政策審查客戶的資格及其提供的申請材料，決定是否接受客戶的信貸業(yè)務申請。①客戶申請該環(huán)節(jié)可以是客戶主動到XX銀行申請信貸業(yè)務，也可以是XX銀行主動向客戶營銷信貸業(yè)務，請客戶向XX銀行提出信貸申請。信貸人員既要了解客戶的需求情況，又要介紹XX銀行的有關信貸規(guī)定(包括借款人的資格要求、信貸業(yè)務的利率、費率、期限、用途、優(yōu)惠條件及客戶的違約處理)等。②資格審查客戶資格要求:按照《貸款通則》的要求，借款人應當是經工商行政管理機關(或主管機關)核準登記的企業(yè)(事業(yè))法人、其他經濟組織和兼具經營和管理職能且擁有貸款卡(證)的政府機構。③提交材料對符合資格要求的客戶，受理人員向客戶發(fā)送《信貸業(yè)務申請書》，載明借款企業(yè)基本概況、借款金額、借款用途、償還能力及擔保方式、還款來源等。企業(yè)應提供以下資料:借款人及保證人的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)代碼證和貸款證、卡。財政部門核準或會計(審計)事務所審計的近三個年度財務報告和審計報告及最近的報表；抵押物、質押物清單和權屬證明:有處分權人的同意抵押、質押的證明及保證人同意保證的有關證明文件。項目借款需提供項目建議