【文章內(nèi)容簡介】 題 ,但是房地產(chǎn)資金鏈條非常脆弱 ,一旦商品房滯銷 ,開發(fā)商不能歸還貸款 ,此時(shí)銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)較大。 南京 **大學(xué)本科畢業(yè)論文 5 截止到 2021 年 5 月末 ,房產(chǎn)開發(fā)貸款余額 萬億元 ,同比增長 %。但是商品房成交數(shù)量明顯下降 ,據(jù)統(tǒng)計(jì) ,5 月份當(dāng)月 ,商品房銷售面積 6777 萬平方米 ,比上月減少 1274 萬平方米 ,下降 %。中國指數(shù)研究院提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示 ,一線城市 5 月成交量減少一半 , 在其監(jiān)測的 30 個(gè)城市中 ,成交面積幾乎全線下跌 ,跌幅約 44%。其中 ,北京、上海、深圳、杭州及南京均跌至歷史最低水平。 根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，截止到 6 月 20 日共有 8 個(gè)商品住宅項(xiàng)目取得預(yù)售許可證 ,僅售出一套 ,多數(shù)商品住宅項(xiàng)目出現(xiàn)零成交。零成交不僅僅只是發(fā)生在北京 , 也發(fā)生在上海。在深圳、廣州等城市 ,樓市成交量同樣直線下滑。深圳很多中介門店 5 月份 6 月份成交業(yè)績慘交白卷 ,大多處在零成交。在廣州 ,469 個(gè)在售樓盤 ,近半在 5 月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示零成交。據(jù)統(tǒng)計(jì) ,全國 70個(gè)大中城市中在 5月份 ,有近 30個(gè)城市出現(xiàn)零成交。顯而易見 ,商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款信用風(fēng)險(xiǎn)不容小覷。 （ 二）商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn) 在我國 , 住房按揭貸款是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的神話仍然是房地產(chǎn)市場主流意見 ,除了銀監(jiān)會(huì)及央行這樣的監(jiān)管機(jī)構(gòu)有所察覺之外 ,商業(yè)銀行對此則毫無反應(yīng)。根據(jù) 2021 年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告數(shù)據(jù)顯示 ,截止到 2021 年 6 月末 ,購房貸款余額 萬億元 , 同比增長 %,比年初增加 萬億元，同比多增 6829 億元。主要是個(gè)人住房貸款增加較多 ,比年初增加 8703 億元 ,在住戶貸款中占比為 50%。 首先 ,個(gè)人住房貸款的借款人簽訂購房貸款合同 ,就等同于買入一個(gè)執(zhí)行價(jià)格為未清 償貸款余額的關(guān)于住房價(jià)值的看跌期權(quán)。在貸款期限內(nèi) ,如果房價(jià)大幅下降 ,使得憑貸款余額就可購買一套同樣的房子 ,借款人就會(huì)行使其持有的看跌期權(quán) ,將住房以相當(dāng)于貸款余額的價(jià)格賣給銀行 。反之，則借款人不執(zhí)行看跌期權(quán) ,將繼續(xù)支付銀行貸款本息以保留對住房的權(quán)益。當(dāng)前 ,房價(jià)已經(jīng)有所松動(dòng) ,降價(jià)是必然的趨勢 ,銀監(jiān)會(huì)已于 2021 年 5 月份要求商業(yè)銀行開展了房地產(chǎn)貸款壓力測試 ,預(yù)設(shè)房價(jià)下跌 10%、 20%及 30%。近日銀監(jiān)會(huì)更將房價(jià)最低下跌 60%的最惡劣情況納入考慮 ,要求商業(yè)銀行進(jìn)行壓力測試。可見 , 一旦房價(jià)大幅下跌 ,商業(yè)銀行個(gè)人住 房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。 南京 **大學(xué)本科畢業(yè)論文 6 其次 , 隨著房價(jià)持續(xù)上升 , 吸引了眾多的房地產(chǎn)投機(jī)者 , 使得我國房地產(chǎn)市場上存在著大量的投機(jī)炒房行為 ,房價(jià)上漲 ,投機(jī)者可從中獲取高額收益 ,因此 ,就利用銀行貸款管理上的漏洞 ,多頭重復(fù)從銀行申請貸款 ,更有甚者甚至通過虛假證明等手段從銀行惡意騙取貸款 ,一旦房價(jià)下降 ,投機(jī)炒房者將面臨巨大的還貸壓力 ,當(dāng)其無力償還貸款時(shí) ,他們投機(jī)炒作房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)就直接轉(zhuǎn)嫁給了銀行 ,變?yōu)殂y行信用風(fēng)險(xiǎn)。 四、我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀及其成因 (一 )我國房地產(chǎn)企業(yè)信用評價(jià)現(xiàn)狀 目前我國針對房 地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行的信用評價(jià)相關(guān)的體系主要有：建設(shè)部房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)評級標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)部及各省市房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案管理系統(tǒng)、部分省市房地產(chǎn)行業(yè)誠信評價(jià)方法以及商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款的資信評級方法。 為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為，國家建設(shè)部于 2021年頒布《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，要求各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須取得建設(shè)部評定的企業(yè)資質(zhì)等級方可進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營。 該資質(zhì)等級的評價(jià)內(nèi)容主要包括注冊資本、從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營年限、累計(jì)開發(fā)額、近年建筑工程質(zhì)量合格率、企業(yè)管理人員狀況、 是否有完善的質(zhì)量保證體系等。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資質(zhì)按企業(yè)以上方面的狀況分為四級，并對各等級企業(yè)可從事的業(yè)務(wù)范圍進(jìn)行了限制。 通過該等級評級的內(nèi)容，我們可以看到該資質(zhì)等級反映的是包含企業(yè)資本實(shí)力、經(jīng)營管理以及歷史經(jīng)營信用等的企業(yè)整體信用，不涉及企業(yè)的財(cái)務(wù)信用。 房地產(chǎn)信用檔案系統(tǒng)于 2021年由國家建設(shè)部建立。只要是從事房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的企業(yè)，都屬于該檔案監(jiān)督的對象。 南京 **大學(xué)本科畢業(yè)論文 7 從信用檔案內(nèi)容看，以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為例，檔案中的內(nèi)容主要包括企業(yè)的基本情況、主要管理人員情況、良好記錄行為、 不良記錄行為、已完成和在建項(xiàng)目情況、在建項(xiàng)目預(yù)售許可證、資格年檢情況和投訴情況。從檔案中的內(nèi)容看，該檔案系統(tǒng)主要是針對企業(yè)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的整體信用，涉及到企業(yè)財(cái)務(wù)信用的僅有“銀行信用等級”一項(xiàng)。該檔案僅對房地產(chǎn)企業(yè)的信用信息進(jìn)行歸集，未對其作信用評價(jià)。 亦有部分城市對所轄房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了信用評分，如深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)建立的深圳市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)。深圳市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的主要評價(jià)對象為深圳市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)以及從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等。評價(jià)方法主要采用計(jì)分法，將評價(jià)對象分為誠信、預(yù)警及失信三個(gè)等級，并將評價(jià)結(jié)果在網(wǎng)上予以公示。公示信息主要包括企業(yè)的基本資料、管理人員、不良行為、業(yè)績、年檢情況、項(xiàng)目手冊等。 根據(jù)《巴塞爾協(xié)議》對不同類型的資產(chǎn)按不同權(quán)數(shù)來量化信用風(fēng)險(xiǎn)的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算方法，商業(yè)銀行紛紛建立了針對各行業(yè)的內(nèi)部信用評價(jià)指標(biāo)體系，以確定授信企業(yè)的信用水平，保障貸款安全。 商業(yè)銀行對于房地產(chǎn)貸款的分析內(nèi)容一般包括企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人素質(zhì)、履約能力、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、資金結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)效益與發(fā)展前景等。商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款信用風(fēng)險(xiǎn)測度主 要使用定性分析方法、財(cái)務(wù)比率指標(biāo)分析法和貸款風(fēng)險(xiǎn)度法。定