【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 支柱產(chǎn)業(yè)予以扶持。一旦宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)生變化出現(xiàn)滯脹甚至衰退，這種扶持力度將會(huì)減弱或消失。同時(shí)，目前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的苗頭已予以高度的關(guān)注，宏觀調(diào)控中采取了趨緊的政策對(duì)其進(jìn)行降溫。以上因素將不可避免地對(duì)微觀面產(chǎn)生巨大的影響。失業(yè)率上升，貸款人收入下降，無(wú)力償還貸款本息，房?jī)r(jià)下跌，其抵押房屋作為第二還款來(lái)源也變?yōu)椴蛔阒?，?dǎo)致銀行資產(chǎn)質(zhì)量嚴(yán)重下降，產(chǎn)生大量不良貸款。流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于商業(yè)銀行而言，個(gè)人住房貸款等中長(zhǎng)期貸款的快速增長(zhǎng)和比重迅速提高可能會(huì)帶來(lái)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，具體表現(xiàn)為銀行資產(chǎn)中的中長(zhǎng)期貸款比重過(guò)高，現(xiàn)金和國(guó)庫(kù)券等不足以應(yīng)付提款需要，又缺乏及時(shí)融入現(xiàn)金的手段和渠道。商業(yè)銀行在一定范圍內(nèi)存在資產(chǎn)負(fù)債的期限錯(cuò)配是可以接受的，但是這個(gè)缺口應(yīng)當(dāng)控制在一定的比例范圍內(nèi)。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，個(gè)人住房貸款比重接近或達(dá)到18%20%時(shí)，商業(yè)銀行整體流動(dòng)性和中長(zhǎng)期貸款比例的約束將成為非常突出的問(wèn)題。%%。對(duì)于一些資產(chǎn)規(guī)模較小、資產(chǎn)種類較為單一的城市商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，實(shí)際上已經(jīng)開(kāi)始面臨流動(dòng)性問(wèn)題。銀行的操作風(fēng)險(xiǎn)。這主要包括:（一）銀行審查把關(guān)不嚴(yán)，疏于客戶還款能力調(diào)查。個(gè)別銀行貸前沒(méi)有認(rèn)真調(diào)查貸款人所提供資料，甚至縱容貸款人弄虛作假，并且在貸款發(fā)放后，對(duì)貸款人的家庭狀況和家庭收入變化情況缺乏必要的監(jiān)控。目前，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，不少商業(yè)銀行為了搶市場(chǎng)，放寬貸款條件，如降低首次付款比例等。這就加大了銀行的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 （二）評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)已成為銀行操作風(fēng)險(xiǎn)之一。目前銀行以房?jī)r(jià)或評(píng)估價(jià)作為貸款依據(jù)，沒(méi)有有效的抵押率認(rèn)定方法。故在個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中存在著較大的估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)不僅存在于對(duì)新建房屋抵押物的評(píng)估，而且存在于對(duì)存量房貸款抵押物的評(píng)估中，實(shí)際情況是存量房的評(píng)估價(jià)通常大大高于其實(shí)際價(jià)值。 （三）處罰力度不夠的風(fēng)險(xiǎn)。從銀行關(guān)于信貸經(jīng)營(yíng)管理方面看，其制定的制度、規(guī)定是比較多而且詳細(xì)的，但從銀行信貸經(jīng)營(yíng)的實(shí)際結(jié)果來(lái)看，效果卻不佳。其原因主要是內(nèi)部管理失之過(guò)寬，尤其是信貸責(zé)任追究制度沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行，落實(shí)不到位。目前商業(yè)銀行普遍存在的一個(gè)現(xiàn)象就是：在各銀行中，在信貸業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)方面，因信貸經(jīng)營(yíng)違規(guī)或信貸人員的不作為而造成的信貸風(fēng)險(xiǎn)，最終導(dǎo)致銀行大量信貸資金流失，銀行真正追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任的很少。 開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)。具體表現(xiàn)為：一是善意違約。開(kāi)發(fā)商將購(gòu)房款入賬后, 因地價(jià)、建筑材料、施工技術(shù)、自籌資金和環(huán)境保護(hù)等情況的影響造成不能按時(shí)交樓或所交樓盤不符合購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂的合同標(biāo)準(zhǔn), 由此引發(fā)購(gòu)房人停還銀行借款。二是惡意詐騙。一些開(kāi)發(fā)商利用當(dāng)前銀行法規(guī)不健全的空隙, 通過(guò)不正當(dāng)?shù)氖侄?以其關(guān)聯(lián)企業(yè)或有特殊關(guān)系的個(gè)人名義購(gòu)買開(kāi)發(fā)的房產(chǎn), 用以籌措資金。本文主要針對(duì)個(gè)人住房貸款的突出的風(fēng)險(xiǎn)分析其風(fēng)險(xiǎn)成因，并從源頭上研究防范控制的方法。2我國(guó)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的主要成因針對(duì)信貸市場(chǎng)借款人信用風(fēng)險(xiǎn)的大量研究表明，借貸雙方信息結(jié)構(gòu)的不對(duì)稱是引致信用風(fēng)險(xiǎn)的重要原因，并會(huì)進(jìn)一步影響信貸市場(chǎng)分配效率，導(dǎo)致信用配給現(xiàn)象的出現(xiàn)。逆向選擇源于銀行與借款人之間在貸款合同發(fā)生前所存在的信息不對(duì)稱。個(gè)人知悉自己的資信狀況，而銀行在發(fā)放貸款時(shí)只能根據(jù)所估計(jì)的社會(huì)平均信用狀況來(lái)確定貸款條件。為防止風(fēng)險(xiǎn)，銀行只能通過(guò)提高貸款利率來(lái)補(bǔ)償信用風(fēng)險(xiǎn)可能造成的損失，這無(wú)疑會(huì)增加借款人的成本負(fù)擔(dān)。因此，信用狀況好的借款人可能由于難以接受比較苛刻的貸款條件而退出市場(chǎng)，最后愿意接受貸款條件的往往是信用狀況較差的借款人以及風(fēng)險(xiǎn)偏好者。對(duì)于個(gè)人住房貸款而言，當(dāng)銀行貸款條件越來(lái)越苛刻時(shí)，接受貸款者主要是兩類人，一類是真實(shí)購(gòu)房者中的信用狀況較差者，他們對(duì)于未來(lái)能否及時(shí)還款給銀行考慮不多，考慮的往往是如何賴帳、扯皮；另一類是投資、投機(jī)者。他們利用個(gè)人住房貸款進(jìn)行炒房投機(jī)或在證券市場(chǎng)上投資、投機(jī)，一旦投資、投機(jī)失敗，銀行的資金回收就面臨風(fēng)險(xiǎn)。結(jié)果，銀行為防范風(fēng)險(xiǎn)而制訂的嚴(yán)格措施或者比較高的利率，最終反而帶來(lái)了更大的風(fēng)險(xiǎn)。道德風(fēng)險(xiǎn)是借貸雙方由于追求自身利益最大化而忽視自己的道德義務(wù)，給另一方帶來(lái)傷害和損失的可能。個(gè)人住房貸款中的道德風(fēng)險(xiǎn)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)形成的主體不同分為內(nèi)部道德風(fēng)險(xiǎn)與外部道德風(fēng)險(xiǎn)。內(nèi)部道德風(fēng)險(xiǎn)是指由于商業(yè)銀行信貸管理內(nèi)部從業(yè)人員所造成的道德風(fēng)險(xiǎn)。由于我國(guó)商業(yè)銀行目前信貸制度還不夠健全，信貸人員權(quán)力與責(zé)任的不對(duì)等和責(zé)任的不明晰現(xiàn)象。一些信貸人員在信貸業(yè)務(wù)中起著關(guān)鍵作用，擁有較大的權(quán)力，卻沒(méi)有承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。外部道德風(fēng)險(xiǎn)是指外部環(huán)境或人員道德缺失所造成的道德風(fēng)險(xiǎn)。包括借款人由財(cái)力原因無(wú)力繼續(xù)還款而產(chǎn)生違約，以及借款人認(rèn)為放棄還款反而能帶來(lái)更大利益而導(dǎo)致違約。房地產(chǎn)泡沫可理解為房地產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)的過(guò)程中的持續(xù)上漲，這種價(jià)格的上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，并不斷吸引新的買者隨著價(jià)格的不斷上漲與投機(jī)資本的持續(xù)增加，房地產(chǎn)的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于與之對(duì)應(yīng)的實(shí)體價(jià)格，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。泡沫過(guò)度膨脹的后果是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)、高空置率和價(jià)格的暴跌，即泡沫破裂，它的本質(zhì)是不可持續(xù)性。一般認(rèn)為，作為泡沫經(jīng)濟(jì)的載體起碼有如下兩個(gè)特點(diǎn)：第一，供求關(guān)系不宜達(dá)到均衡；第二，交易成本較低。由于股票和房地產(chǎn)在一段時(shí)間內(nèi)供給量不宜大幅增加，而且股票和房地產(chǎn)交易價(jià)值較高，交易手段比較規(guī)范，交易場(chǎng)所相對(duì)集中，交易成本比較低，因此在股票和房地產(chǎn)市場(chǎng)上最容易發(fā)生泡沫經(jīng)濟(jì)，股票和房地產(chǎn)亦成為泡沫經(jīng)濟(jì)的主要載體。而房地產(chǎn)產(chǎn)品既是生產(chǎn)要素，又是生活必需品，市場(chǎng)前景十分廣闊，房地產(chǎn)投資一旦成功，很容易獲取暴利。也正是由于對(duì)暴利的追逐，在房地產(chǎn)業(yè)繁榮時(shí)期，不斷有新的投資者加入，伴隨著一夜致富的神話不斷發(fā)生，房地產(chǎn)泡沫也就出現(xiàn)了。房地產(chǎn)是泡沫經(jīng)濟(jì)的主要載體之一。目前我國(guó)商業(yè)銀行正處于改制過(guò)程中，銀行貸款都比較謹(jǐn)慎，而房地產(chǎn)貸款相對(duì)于其他貸款項(xiàng)目而言收益較高，風(fēng)險(xiǎn)較小，所以商業(yè)銀行很容易就對(duì)開(kāi)發(fā)商給與資金上的支持，客觀上支持了房地產(chǎn)的過(guò)度開(kāi)發(fā)。結(jié)合《中國(guó)行業(yè)景氣分析報(bào)告（20022003年）》給出判斷房地產(chǎn)泡沫的“五高標(biāo)準(zhǔn)”，即投資的持續(xù)超高增長(zhǎng)、消費(fèi)的持續(xù)超高增長(zhǎng)、房?jī)r(jià)持續(xù)大幅攀高或持續(xù)居高不下、房地產(chǎn)投資所占比重高及房?jī)r(jià)收入比明顯偏高，從生產(chǎn)、交易、消費(fèi)三方面進(jìn)行分析。從生產(chǎn)方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)超高增長(zhǎng)，20012004年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率持續(xù)以20%速度遞增，之后也高居不下（見(jiàn)圖21）。圖21 20012009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與固定資產(chǎn)投資比從交易方面，商品房銷售額急速增長(zhǎng)，%（見(jiàn)圖22），其中不乏投機(jī)炒作的結(jié)果，導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的高速上漲顯示了市場(chǎng)需求旺盛，房地產(chǎn)泡沫明顯。圖22 19992009年全國(guó)及上海商品房平均銷售價(jià)格從消費(fèi)方面，房?jī)r(jià)的高速增長(zhǎng)已超越了居民的消費(fèi)能力，高房?jī)r(jià)使眾多購(gòu)房者卻步。房?jī)r(jià)收入比是國(guó)際通用的衡量一國(guó)是否存在房地產(chǎn)泡沫的指標(biāo)，其公式為：房?jī)r(jià)收入比=（商品房平均銷售價(jià)格*套均面積）／城鎮(zhèn)家庭年度可支配收入2000年至2004年中國(guó)主要城市房?jī)r(jià)收入比計(jì)算結(jié)果如表21：表21 部分城市房?jī)r(jià)收入比情況（%）項(xiàng)目2000年2001年2002年2003年2004年北京成都廣州上海16杭州1617按照世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)展中國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比一般在36倍之間。而目前我國(guó)全國(guó)范圍內(nèi)的房?jī)r(jià)收入比己經(jīng)超過(guò)78倍。2003年至2004年房屋銷售價(jià)格與可支配收入比較如圖23：圖23 20032004年房屋銷售價(jià)格與可支配收入上漲增速2007年房屋銷售價(jià)格增速甚至超過(guò)了城鎮(zhèn)居民可支配收入增速，確實(shí)說(shuō)明我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫確實(shí)存在。泡沫經(jīng)濟(jì)往往會(huì)給金融部門傳遞錯(cuò)誤信息，泡沫經(jīng)濟(jì)伊始，經(jīng)濟(jì)一片繁榮，資產(chǎn)價(jià)格不斷上漲且購(gòu)買旺盛，投資者紛紛增加投資，投機(jī)者也伺機(jī)逢低買入資產(chǎn)等待升值，金融信貸大幅增加，隨著資產(chǎn)價(jià)格節(jié)節(jié)上漲，銀行手中的抵押越來(lái)越值錢，銀行業(yè)務(wù)越做越大，利潤(rùn)也水漲船高。這種狀況持續(xù)一段時(shí)間后，泡沫經(jīng)濟(jì)特征已十分明顯，有識(shí)之士逐漸覺(jué)察并開(kāi)始發(fā)出警告，而這時(shí)資產(chǎn)價(jià)格一般還會(huì)緩慢上漲。但此時(shí)，一有風(fēng)吹草動(dòng)，如中央銀行提高利率，就會(huì)有投機(jī)者爭(zhēng)先恐后拋售資產(chǎn)，資產(chǎn)價(jià)格急劇下降，泡沫經(jīng)濟(jì)就破滅了，其后果便是銀行抵押資產(chǎn)(主要指房地產(chǎn))嚴(yán)重縮水，大量貸款變成銀行壞賬，如果發(fā)生銀行擠兌，金融機(jī)構(gòu)連鎖