【文章內(nèi)容簡介】 項目是否經(jīng)合法程序?qū)徟鷪蠼?、該項目是否具備預(yù)售條件、有否取得預(yù)售證、可否保證依時取得合法有效證明等；第四、代為起草、簽訂住房按揭合同、購房合同甚至是保險合同。從合同形式、合同內(nèi)容兩方面依法維護(hù)開發(fā)商、銀行、購房人的合法權(quán)益，確保各契約的真實性和合法性；第五、律師對按揭資金的流向可以起監(jiān)管職能。律師通過對開發(fā)商銀行賬戶的監(jiān)管，使按揭資金確能用于項目開發(fā)建設(shè)，并保證按工程進(jìn)度有計劃用款，防止開發(fā)商抽逃資金。其次律師介入住房按揭業(yè)務(wù)，從防范銀行風(fēng)險的角度講具有如下重大意義：第一、從程序和實體上保證整個按揭行為的合法性，防止因銀行審查不慎而帶來的銀行金融風(fēng)險；第二、律師對自己的法律行為負(fù)責(zé)，如因律師過錯而導(dǎo)致合同無效或者其他損失，律師應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，包括民事賠償責(zé)任、行政責(zé)任甚至是刑事責(zé)任。實行制度創(chuàng)新，加強(qiáng)制度建設(shè)，提高銀行信貸管理水平和防范風(fēng)險能力法律是一種最具穩(wěn)定性和最強(qiáng)約束力的制度。制度建設(shè)對于發(fā)展經(jīng)濟(jì)的作用已為大多數(shù)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家和法學(xué)家所認(rèn)同。在制度建設(shè)中，制度創(chuàng)新更是重中之重。制度創(chuàng)新這個概念，在經(jīng)濟(jì)學(xué)里的含義是指能使創(chuàng)新者獲得追加利益的現(xiàn)存制度的變革，它與技術(shù)創(chuàng)新有某種相似性，制度創(chuàng)新往往是采用某種組織形式或者經(jīng)營管理形式方面的一種新發(fā)明的結(jié)果。從觀念上講，制度創(chuàng)新就是解放思想，轉(zhuǎn)變觀念，是突破舊觀念、舊制度的束縛而建立新觀念、新制度的結(jié)果，因此對于創(chuàng)新者而言，它既需要理論勇氣，更需要實踐的勇氣。一種新制度的誕生并產(chǎn)生預(yù)期的純收益是這兩種勇氣相結(jié)合的結(jié)果。目前我國有很多銀行經(jīng)營者已經(jīng)意識到了制度創(chuàng)新對于改進(jìn)管理制度，提高經(jīng)濟(jì)效益的巨大作用并進(jìn)行了許多成功的嘗試，但是，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)我國經(jīng)濟(jì)和金融形勢發(fā)展的需要。實踐證明我國銀行在原有計劃體制下建立起來的內(nèi)部經(jīng)營機(jī)制包括信貸管理機(jī)制已經(jīng)不能適應(yīng)市場機(jī)制的需要，需要通過制度創(chuàng)新，拋棄原有的舊制度、舊機(jī)制，建立新制度、新機(jī)制，同時吸收原有機(jī)制中仍然具有生命力的制度，從而建立起商業(yè)銀行新的適應(yīng)市場機(jī)制需要的靈活高效的內(nèi)部經(jīng)營機(jī)制和信貸管理機(jī)制，使商業(yè)銀行獲得新的生命力，真正按照企業(yè)化的要求經(jīng)營，去追求和實現(xiàn)利潤最大化，最終做到防范金融風(fēng)險，保障銀行信貸資產(chǎn)安全。提高認(rèn)識，強(qiáng)化管理，建立一套權(quán)責(zé)分明，平衡制約，運作有序的內(nèi)控機(jī)制以防范住房按揭中得銀行風(fēng)險在建立內(nèi)控機(jī)制上，關(guān)鍵是嚴(yán)格建立健全法人管理體制和法人授權(quán)制度。在強(qiáng)化一級法人制度的同時，要嚴(yán)格對下屬分支機(jī)構(gòu)推行授權(quán)和轉(zhuǎn)授權(quán)制度，對信貸資產(chǎn)管理薄弱，違軌違紀(jì)，經(jīng)營效益低的高風(fēng)險機(jī)構(gòu)，上級銀行應(yīng)收回授權(quán)和轉(zhuǎn)授權(quán)。要盡快完善其它內(nèi)部管理制度，實現(xiàn)內(nèi)控監(jiān)督的現(xiàn)代化，從而提高內(nèi)控監(jiān)督的廣度和深度，減少內(nèi)控環(huán)節(jié)，改善內(nèi)控機(jī)制的運作質(zhì)量，達(dá)到防范和化解風(fēng)險（包括住房按揭風(fēng)險）的目的。（二）、開發(fā)商和購房者的風(fēng)險防范建立健全個人資信評估 發(fā)達(dá)國家已經(jīng)建立起個人信用評估體系，由專業(yè)機(jī)構(gòu)提供個人信用評估報告。專業(yè)機(jī)構(gòu)的資料來源于信貸機(jī)構(gòu)的紀(jì)錄，法庭紀(jì)錄，且各專業(yè)機(jī)構(gòu)之間的資料是共享的，因而他們能夠提供準(zhǔn)確、快捷的個人信用報告。銀行可以在短時間內(nèi)迅速而準(zhǔn)確的掌握借款申請人的信用背景資料，并在短時間內(nèi)對借款人的還款能力做出客觀判斷。我國也要借鑒發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗，建立起自己的信用評估體系。個人要樹立誠信觀念，對影響自己信用的行為要堅決維護(hù)好。銀行機(jī)構(gòu)首先要實現(xiàn)行內(nèi)各部門之間和行際之間資源的共享。房貸部門在審核個人按揭貸款申請時，應(yīng)該能夠看到有關(guān)個人貸款及償還記錄、信用卡透支情況紀(jì)錄等信息，以對個人信用狀況做出初步判斷。個人作為負(fù)責(zé)人的企業(yè)的信用狀況也可以作為對個人貸款申請進(jìn)行考察的參考因素。 建立健全擔(dān)保企業(yè)資信評估 每一個商業(yè)銀行都有自己的法人客戶信用評級標(biāo)準(zhǔn)和體系，通過對法人客戶的財務(wù)會計報表進(jìn)行審核，確定企業(yè)的信用等級，并據(jù)此決定該客戶的授信額度。對于房地產(chǎn)開發(fā)商的資信評估完全可以適用銀行自己現(xiàn)有的法人客戶評級標(biāo)準(zhǔn)，并參照對房地產(chǎn)開發(fā)商的授信額度確定其所擔(dān)保的按揭貸款的額度、期限和利率。 建立健全房地產(chǎn)評估體系 在個人住房按揭貸款中，房產(chǎn)評估是防范貸款風(fēng)險的非常重要的措施。在個人按揭貸款長期的貸款期里，抵押物的價值是保證貸款人債權(quán)安全的主要屏障。在我國期房按揭貸款中涉及到房地產(chǎn)評估的是對房地產(chǎn)開發(fā)商的在建工程的價值評估，這是房地產(chǎn)開發(fā)商向銀行整體擔(dān)保的需要，也是將來房屋價值評估的基礎(chǔ)。在按揭貸款期限內(nèi)，商業(yè)銀行已經(jīng)承擔(dān)了房地產(chǎn)可能貶值的巨大市場風(fēng)險，那么減少房地產(chǎn)評估不實造成的損失就尤顯重要了。 嚴(yán)格中介機(jī)構(gòu)的審查，加強(qiáng)其風(fēng)險責(zé)任 現(xiàn)今按揭貸款過程中的律師審查僅被銀行視作一種程序要件，發(fā)放按揭貸款只要具備律師審查報告即可；受聘律師事務(wù)所也把出具法律審查報告簡化成填寫格式性條款的工作。這樣律師審查既起不到防范風(fēng)險的作用，真正發(fā)生糾紛時也不會有人追究受聘律師事務(wù)所的責(zé)任，律師承擔(dān)的責(zé)任與其收取的高額咨詢費是不對等的。既然貸款審核規(guī)程規(guī)定了律師事務(wù)所審查這道程序，那么就應(yīng)該發(fā)揮其作用。銀行在與律師事務(wù)所簽訂的合作協(xié)議中應(yīng)該明確這一點，律師事務(wù)所要對經(jīng)其審核的資料的真實性負(fù)責(zé)。比如，對于年薪400萬元的核實，絕不是購房人單位的一紙證明就能解決問題的，律師應(yīng)該到稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行查實。另一方面，很多的律師事務(wù)所向保險公司投保了責(zé)任險，這也為律師事務(wù)所承擔(dān)過失責(zé)任提供了可能。如果能夠做到這一點，銀行的很多按揭貸款風(fēng)險都可以避免。 三、對于已實際存在的損失的防范對于已潛在的違約行為銀行應(yīng)主動出擊核實相應(yīng)的資料和證明以減少損失；對已經(jīng)發(fā)生的房貸金融風(fēng)險，作為銀行應(yīng)通過多種渠道尋找處理違約行為的平衡點，目前主要有下列方法：追償、仲裁、訴訟及移交資產(chǎn)經(jīng)營公司進(jìn)行處理以降低銀行的金融風(fēng)險。綜上所述，當(dāng)前在我國商業(yè)銀行面臨個人住房按揭多種風(fēng)險的情況下，通過建立健全商業(yè)銀行信貸風(fēng)險防范機(jī)制及引入外部法律機(jī)制和銀行貸款擔(dān)保體系，從法律和制度的層面，從外部和內(nèi)部兩個方面來防范、化解銀行風(fēng)險，在理論上講是合乎邏輯的，在實踐上也是切實可行的。商業(yè)用房與居民住房不同，購買商業(yè)用房的投資性較強(qiáng)、經(jīng)營風(fēng)險較高，因而商業(yè)銀行在發(fā)放商業(yè)用房貸款時就承擔(dān)了較大的風(fēng)險。：（1）須有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留證件；（2）有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，有償還貸款本息的能力，無不良信用記錄；（3）有合法有效的購買商業(yè)用房的合同、協(xié)議以及貸款行要求提供的其他證明文件；（4）有所購商業(yè)用房全部價款或評估價值40%以上（含40%）的自籌資金，并保證用于支付所購商業(yè)用房的首付款；（5）能提供貸款行認(rèn)可的有效擔(dān)保；（6）貸款行規(guī)定的其他條件。貸款銀行建設(shè)銀行產(chǎn)品名稱個人商業(yè)用房貸款貸款種類抵押貸款貸款額度最高為所購商業(yè)用房銷售價格或評估價值（以兩者較低額為準(zhǔn)）的60％。最高貸款期限(年)10貸款利率按照中國人民銀行規(guī)定的同期同檔次貸款利率執(zhí)行，可浮動。申請條件支持個人在中國大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購買商業(yè)用房住房，目前其主要產(chǎn)品是抵押加階段性保證個人商業(yè)用房貸款。服務(wù)電話95533產(chǎn)品特色貸款條件：（1）須有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留證件；（2）有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，有償還貸款本息的能力，無不良信用記錄；（3）有合法有效的購買商業(yè)用房的合同、協(xié)議以及貸款行要求提供的其他證明文件；（4）有所購商業(yè)用房全部