【文章內(nèi)容簡介】 尚未形成；第四，政策上未能建立有效的住房金融風(fēng)險規(guī)避機制。、張其光等人（2002）在對比國外在貸款證券化研究的基礎(chǔ)上，認(rèn)為中國抵押貸款市場存在著許多“先天不足”，如我國的個人信用制度不健全，居民收入的多元化、不透明使商業(yè)銀行很難把握其資信等情況。因此，他們認(rèn)為我國證券化應(yīng)做以下探索：第一，在中國人民銀行的監(jiān)管下，通過立法，成立全國性的抵押證券公司；第二，就抵押證券公司的發(fā)展戰(zhàn)略而言，在起步階段，應(yīng)借鑒香港和加拿大的經(jīng)驗，盡早地推出抵押貸款保險計劃。張云介紹了住房抵押貸款證券化的國際經(jīng)驗，認(rèn)為政府在住房抵押貸款證券化的過程中應(yīng)該起到重要作用，甚至是主導(dǎo)作用。另外要制定統(tǒng)一的住房貸款標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)住房貸款標(biāo)準(zhǔn)化機制的完善，避免抵押貸款一級市場的風(fēng)險問題。、謝東海等人（2002）研究了住房抵押貸款提前還款違約風(fēng)險，分析了提前違約風(fēng)險的產(chǎn)生機理，認(rèn)為我國首先應(yīng)該從法律上對提前違約風(fēng)險進(jìn)行清楚地界定，同時提出一些具體措施以防范個人住房貸款提前違約風(fēng)險。（2002）從保險的角度研究了個人住房抵押貸款的違約風(fēng)險，分析我國個人住房抵押貸款保險的現(xiàn)狀，并提出我國在降低保險費率、加大保險和個人住房抵押貸款之間配合方面一些具體措施。（2004）對個人住房抵押貸款違約風(fēng)險影響因素進(jìn)行了實證研究。他運用杭州市某國有商業(yè)銀行1025個正常貸款樣本和836個違約貸款樣本，利用SPSS統(tǒng)計軟件中的因子分析、判別分析、聚類分析和Logistic模型對調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，結(jié)論表明：影響個人住房抵押貸款違約風(fēng)險最大的是房地產(chǎn)投資特性因子、區(qū)域經(jīng)濟因子和住房建筑面積因子。他認(rèn)為應(yīng)逐步建立適合中國國情的個人信用評級制度，規(guī)范市場信息傳遞機制；建立個人住房抵押貸款雙層擔(dān)保體系，緩解銀行面臨的違約風(fēng)險壓力；加快個人住房抵押貸款二級市場建設(shè)。國內(nèi)的研究文獻(xiàn)大量集中在對個人住房抵押貸款所面臨的違約風(fēng)險進(jìn)行定性研究，仍十分缺乏定量和實證研究成果。因此借鑒國外經(jīng)驗，以國外先進(jìn)的理論成果對我國個人住房貸款的違約風(fēng)險進(jìn)行專門定量和實證研究，加強對我國個人住房貸款違約風(fēng)險管理問題的研究就顯得十分迫切和必要。同時也應(yīng)當(dāng)看到，近年來我國商業(yè)銀行個人住房貸款違約風(fēng)險日漸放大，已經(jīng)積累了一定樣本，為開展個人住房貸款違約風(fēng)險實證研究創(chuàng)造了有利條件。第三節(jié) 論文結(jié)構(gòu)與創(chuàng)新點一、 論文結(jié)構(gòu)選題及研究意義我國商業(yè)銀行個人住房貸款的發(fā)展現(xiàn)狀我國商業(yè)銀行個人住房貸款的風(fēng)險及成因分析美國個人住房貸款風(fēng)險的警示風(fēng)險的種類次貸危機給我國的警示我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險的防范措施風(fēng)險的成因分析次貸危機爆發(fā)的原因圖13 論文結(jié)構(gòu)圖二、論文的創(chuàng)新點在美國次貸危機爆發(fā)并引致全球金融危機和經(jīng)濟危機的背景下，研究我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險有著重要的現(xiàn)實意義。本文通過對影響我國商業(yè)銀行個人住房貸款的風(fēng)險因素和形成原因進(jìn)行分析，進(jìn)而對我國商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)的各種風(fēng)險的風(fēng)險程度進(jìn)行細(xì)分，并結(jié)合美國次貸危機對我國的警示，為我國商業(yè)銀行個人住房貸款建立起一個多層次的風(fēng)險防護(hù)網(wǎng)提供一些建議。不足之處在于對各種風(fēng)險成因的重疊交織情形沒有進(jìn)行必要的探討，同時在實證分析方面有所欠缺，這些都是本文今后改進(jìn)的方向。第二章 我國商業(yè)銀行個人住房貸款的發(fā)展現(xiàn)狀個人住房抵押貸款是指借款人由于自有資金不足，以所購買的住房為抵押物，向金融機構(gòu)申請的長期貸款，并承諾按期償還貸款本息。住房抵押貸款主要包括以下三類：第一，政策性個人住房貸款，主要包括住房公積金貸款；第二，商業(yè)性個人住房貸款，按揭貸款是其典型形式，即指借款人在支付首期規(guī)定的價款后，由貸款銀行支付其余房款，而將所購買不完全產(chǎn)權(quán)的商品房作為履行債務(wù)擔(dān)保抵押給貸款銀行的消費信貸方式。按揭具有房地產(chǎn)抵押及分期還款兩層含義。它是指借款人將物業(yè)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓于貸款人（銀行）作為還款保證，還款后，貸款人將物業(yè)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓回借款人。在此期間，借款人需要按照合同中規(guī)定的歸還方式和期限分期付款給銀行，銀行按一定的利率收取利息。當(dāng)借款人違約時，銀行有權(quán)取消住房的抵押贖回權(quán)，可以拍賣住房，拍賣所得的款項優(yōu)先抵償未償還的貸款本息。第三，個人住房組合貸款，指政策性和自營性兩種貸款方式相結(jié)合的貸款方式，是銀行在為房改單位的職工發(fā)放政策性個人住房貸款時，如果這筆錢不足以支付房款，銀行向借款人同時發(fā)放自營性貸款來彌補購房款的不足。本文主要圍繞第二種貸款類型，即商業(yè)性個人住房貸款展開論述。第一節(jié) 我國商業(yè)銀行個人住房貸款的發(fā)展動因我國個人住房貸款產(chǎn)生于20世紀(jì)80年代，目的是配合住房體制改革，逐步變福利性住房消費為貨幣性住房消費，但是由于住房制度改革進(jìn)程、居民收入水平等諸多客觀條件的制約而發(fā)展緩慢，到了90年代后期，為配合政府刺激消費、擴大內(nèi)需的政策，以實現(xiàn)經(jīng)濟增長目標(biāo)，國家加大力度啟動并推廣以個人住房貸款為主的消費信貸，使之出現(xiàn)了較好的發(fā)展勢頭。發(fā)展動因主要有：（一）我國國民經(jīng)濟的持續(xù)增長根據(jù)世界銀行研究報告，住房需求與人均GDP有著非常密切的相關(guān)性，一國房地產(chǎn)業(yè)在人均GDP達(dá)到300美元時起步，增至1000美元時，進(jìn)入穩(wěn)定的快速增長期。2003年我國人均GDP超過1000美元，根據(jù)2008年國家統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)。另外，消費信貸規(guī)模的大小是以人均可支配收入為基礎(chǔ)的，人均GDP越高，相對于GDP總額和居民消費總額的信貸規(guī)模就越大。2008年我國城鄉(xiāng)居民人民幣儲蓄存款余額已達(dá)217885億元，%,，2008年已達(dá)到15781元，為住房消費的實現(xiàn)提供了物質(zhì)保證。2002～2008年我國城鄉(xiāng)居民人民幣儲蓄存款余額和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入及其增長速度如圖2圖22所示。數(shù)據(jù)來源：中華人民共和國國家統(tǒng)計局圖21 2002～2008年城鄉(xiāng)居民人民幣儲蓄存款余額及其增長速度數(shù)據(jù)來源：中華人民共和國國家統(tǒng)計局圖22 2002～2008年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入及其增長速度（二）我國城市化水平快速提高的帶動伴隨著經(jīng)濟的發(fā)展，我國的城市化進(jìn)程日益加快。城市化水平的快速提高，有效地促進(jìn)了以個人住房貸款為主的消費信貸需求增長。國家統(tǒng)計局的報告指出，改革開放以來，我國城市化水平快速提高，城市數(shù)量2008年末達(dá)到655個，比1978年增加462個。根據(jù)統(tǒng)計資料可知，%，%，每年新增城鎮(zhèn)人口超過1500萬人，這部分新增城鎮(zhèn)人口對住房的巨大需求也就意味著對個人住房抵押貸款的巨大需求，從而帶動了以個人住房為主的消費需求增長。（三）我國居民消費觀念的轉(zhuǎn)變中國人的傳統(tǒng)文化中崇尚的美德是節(jié)儉，消費觀念是量入為出，金錢觀念是欠債還錢，“無債一身輕”，負(fù)債被視為沉重的心理負(fù)擔(dān)，超過了它作為金錢負(fù)擔(dān)的本質(zhì)而存在，傳統(tǒng)上大眾心理上對“寅吃卯糧”有種本能的歧視和排斥。這種自我積累型的滯后消費觀念，導(dǎo)致我國居民儲蓄期過長，儲蓄率不斷提高，不斷將購買力推遲，有效需求成長速度與生產(chǎn)擴張速度相比過慢。隨著對外開放與交流的日益深入，我國有越來越多的居民接受信用消費觀念，特別是文化素質(zhì)較高，有穩(wěn)定收入、又有消費欲望的年輕人，成為我國信貸消費的主體，也必然會成為個人住房貸款的主力軍。（四）金融體制改革，商業(yè)銀行擴大服務(wù)領(lǐng)域從商業(yè)銀行經(jīng)營的角度看，消費信貸是銀行拓展業(yè)務(wù)的空間、謀求自身利益的產(chǎn)物。我國實行金融體制改革后，隨著國有商業(yè)銀行的相繼上市，商業(yè)銀行逐漸成為自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的市場主體，圍繞著市場需求，提供有效的金融服務(wù)，努力實現(xiàn)利潤最大化，成為商業(yè)銀行經(jīng)營的目標(biāo)。商業(yè)銀行也面臨著擴大市場份額和增加經(jīng)濟收入的雙重任務(wù)，開展金融創(chuàng)新、擴大業(yè)務(wù)范圍，將業(yè)務(wù)從生產(chǎn)信貸擴大到消費信貸，是商業(yè)銀行在新的條件下的必然選擇。據(jù)統(tǒng)計局統(tǒng)計資料顯示，1998～%。隨著住房市場購買主體從集團轉(zhuǎn)為個人，這些年來我國個人住房消費貸款得到了空前的發(fā)展，，相應(yīng)的個人住房消費信貸也得到快速拓展。第二節(jié) 我國商業(yè)銀行個人住房貸款的發(fā)展現(xiàn)狀我國的住房抵押貸款制度是伴隨著住房制度改革和金融體制改革的不斷深入，以及房地產(chǎn)市場的日趨成熟而逐漸完善和發(fā)展起來的。與國外相比，我國的個人住房信貸市場啟動較晚，但是發(fā)展速度還是較快的。隨著我國市場經(jīng)濟改革的不斷深化和住房分配貨幣化制度的實施，住房逐漸恢復(fù)了其固有的商品屬性，進(jìn)入到流通市場。我國的住房金融應(yīng)運而生，從供、需兩個方面支持和推動房地產(chǎn)市場的形成與發(fā)展。個人住房信貸從需求方拉動市場，近些年來發(fā)展十分迅猛，同時也為刺激住房消費、擴大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟增長發(fā)揮了重要作用。從整體上看，我國個人住房貸款市場及業(yè)務(wù)發(fā)展有以下特點：（一）個人住房消費迅速增長國家鼓勵發(fā)展個人住房消費信貸政策放寬后，個人住房消費貸款實現(xiàn)了跨越發(fā)展。個人住房消費信貸已成為最主要的消費信貸形式。1997年全國個人住房消費信貸余額僅為190億元，是1997年的174倍。但是各地發(fā)展態(tài)勢不平衡，發(fā)展較快的地區(qū)多集中于東南沿海，中西部地區(qū)雖有起色但仍較落后。既便如此，我國個人住房信貸仍具有巨大的市場發(fā)展空間。縱觀市場經(jīng)濟發(fā)達(dá)國家，住房金融在國家金融中占有重要地位，尤其是個人住房貸款占商業(yè)銀行貸款的比重達(dá)到20%～40%，而我們的貸款規(guī)模剛達(dá)到10%。根據(jù)建設(shè)部確定的2010年住房建設(shè)發(fā)展綱要，到2010年，㎡㎡（建筑面積為25㎡），此外，城鎮(zhèn)還有4億多平方米的危舊房和住房需要改造和自然淘汰，我國住房市場存在巨大的潛在需求，需要住房貸款提供更有力的支持。據(jù)測算，個人住房貸款要在信貸總額中至少要占30%～40%，才能實現(xiàn)住房消費拉動經(jīng)濟增長的目標(biāo)。以上數(shù)據(jù)表明，我國個人住房信貸市場仍具有巨大的發(fā)展空間，須大力發(fā)展。（二）個人住房信貸市場不完善與國外發(fā)達(dá)國家相比，我國的個人住房信貸市場還基本上處于初級階段。從市場構(gòu)成看，余額存量小，市場主體單一，除去商業(yè)銀行外，其他貸款主體未能形成有效補充；由于主、客觀因素的種種制約，房地產(chǎn)交易一級市場不完善，住房信貸的二級市場更是落后；從環(huán)境制度看，我國個人信用制度尚不健全，相關(guān)法律法規(guī)建設(shè)滯后，保險品種單一。信貸審核時，銀行只是根據(jù)申請人自己傳遞的信用信息做出判斷，對個人傳遞的信息難以核實，也難以面了解等等因素，加大了個人住房貸款的風(fēng)險，也制約了住房金融的進(jìn)一步健康發(fā)展。（三）銀行信貸服務(wù)水平的提高由于個人住房貸款資產(chǎn)的優(yōu)良性，使得個人住房貸款市場競爭十分激烈。銀行業(yè)面臨著來自內(nèi)部“存貸差”和同業(yè)競爭的雙重壓力，紛紛立足于開發(fā)消費貸款品種、提高服務(wù)水平占領(lǐng)市場，由此出現(xiàn)了新的貸款模式，如房地產(chǎn)商通過與銀行聯(lián)手推出“開發(fā)商貼息委托貸款”，對購房者發(fā)放貸款。這種模式的前提是開發(fā)商要有一定的資金實力，商業(yè)銀行不僅可以規(guī)避政策風(fēng)險、信貸風(fēng)險，也能獲得可觀的手續(xù)費等中間業(yè)務(wù)收入。開發(fā)商不僅實現(xiàn)了提前銷售，而且還解決了開發(fā)資金的問題，不失為一種創(chuàng)新模式。另一方面，實力雄厚的開發(fā)商對銀行金融服務(wù)的要求也越來越高。具有良好開發(fā)業(yè)績、實力強的大型和特大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般較重視自身品牌建設(shè)，他們從自身降低開發(fā)成本的角度出發(fā)，對銀行金融服務(wù)的要求也越來越高。為了服務(wù)好開發(fā)商，銀行一方面壓縮了獲利空間，另一方面銀行降低了審批的門檻，使面臨的違約風(fēng)險加大。（四）個人住房消費信貸風(fēng)險增加個人住房消費信貸的不規(guī)范發(fā)展?jié)摲薮箫L(fēng)險。第一，風(fēng)險顯現(xiàn)不充分。我國個人住房貸款開展的時間不長，絕對數(shù)字相對較低，但相對數(shù)字增長較快。一旦我國住房價格回調(diào)過大，個人消費住房貸款的呆壞賬比例就會快速升高。第二，缺乏風(fēng)險轉(zhuǎn)移機制。我國個人住房貸款的形式主要是抵押貸款，形式單一，束縛了購房者對住房消費貸款的選擇。個人消費信貸需求龐大及抵押、擔(dān)保政策不配套也可能帶來風(fēng)險。住房抵押貸款二級市場還未真正形成。二級市場的缺乏造成證券化程度低，融資工具缺乏，銀行不能通過轉(zhuǎn)讓債權(quán)的方式來轉(zhuǎn)移資金風(fēng)險。第三，個人住房消費信貸法律、法規(guī)不完善帶來的風(fēng)險。第四，投資性購房比例偏大帶來的風(fēng)險。目前，上海、北京、杭州投資性購房比例大約達(dá)到20%，而在國際上這一比例到達(dá)20%就認(rèn)為是房地產(chǎn)泡沫。以上風(fēng)險若不及時采取防范措施，當(dāng)危機集中爆發(fā)時，將給我國住房金融和房地產(chǎn)業(yè)帶來巨大的損失。第三章 我國商業(yè)銀行個人住房貸款的風(fēng)險及成因分析第一節(jié) 我國商業(yè)銀行個人住房貸款的風(fēng)險一、商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險的涵義通常的個人住房抵押貸款風(fēng)險是指發(fā)放個人住房抵押貸款銀行和其他金融機構(gòu)由于各種原因的影響，而不能根據(jù)約定按時足額收回貸款本金和利息而產(chǎn)生損失的可能性。這實際上是指狹義風(fēng)險的定義，從更廣泛的角度來看，其涵義還包括不能按時收回本息對金融機構(gòu)、金融體系乃至國民經(jīng)濟造成損害的可能性。要完整理解住房抵押貸款風(fēng)險的涵義，需要把握以下幾點：第一，需要明確的是，在本文中主要是從個人住房抵押貸款的提供者，即商業(yè)銀行和金融體系的出發(fā)點來對個人住房抵押貸款的風(fēng)險進(jìn)行研究。第二，個人住房抵押貸款的風(fēng)險包括不能按時收回利息的情況。也就是說，即使金融機構(gòu)能按照約定按時收回本金而不能收回或按時收回利息的可能性。這里所說的風(fēng)險實際是對確定性的預(yù)期利益的損失。按照金融機構(gòu)與借款人的協(xié)議，對金融機構(gòu)而言，利息已經(jīng)包括在到期應(yīng)收回的款項中，這就是其一種確定性的收益，當(dāng)這種收益的實現(xiàn)遇到困難時，其實質(zhì)與本金不能按時足額收回的情形是一致的。最后需要說明的是，個人住房抵押貸款風(fēng)險是金融風(fēng)險的重要組成部分，具有金融風(fēng)險的基本特征，尤其具有較大的擴散性，一旦幾家金融機構(gòu)同時發(fā)生風(fēng)險極可能對金融體系乃至宏觀經(jīng)濟造成巨大沖擊。二、個人住房抵押貸款存在的主要風(fēng)險我國商業(yè)銀行開展個人住房貸款業(yè)務(wù)在獲取收益的同時，也必然面臨著經(jīng)營風(fēng)險，但是由于個人住房貸款涉及個人、房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行等多個主體，貸款面廣、回收期長、金額小以及與房地產(chǎn)業(yè)緊密聯(lián)系等等原因，使得個人住房貸款風(fēng)險具有獨特性。%，但是根據(jù)國際經(jīng)驗個人住房貸款風(fēng)險暴露期通常為3～8年。我國開展個人住房貸款比較晚，并且我國人均儲蓄率很高，再加上我國房地產(chǎn)價格沒有真正的下跌過，所以現(xiàn)在還沒有到個人住房貸款暴露期，本文認(rèn)為個人住房貸款風(fēng)險之所以還沒有在我國大面積爆發(fā)主要基于以下原因：首先，我國開展個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)時間較短，風(fēng)險還沒充分顯現(xiàn)出來；其次，發(fā)展個人住房抵押貸款初期的貸款者都相