法律知識(shí)防范評(píng)析個(gè)人住房按揭中銀行風(fēng)險(xiǎn)的(編輯修改稿)
2025-07-16 15:45 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 影響其償債能力的變故，無(wú)力繼續(xù)履行按揭貸款協(xié)議。購(gòu)房人死亡或者被宣告死亡或者失蹤，繼承人或財(cái)產(chǎn)代管人不再或不愿繼續(xù)履行協(xié)議。購(gòu)房人存在欺詐行為，故意提供虛假證明材料如個(gè)人收入證明、營(yíng)業(yè)執(zhí)照等。（三）來(lái)源于銀行自身的風(fēng)險(xiǎn)銀行在審查開(kāi)發(fā)商資質(zhì)、購(gòu)房人還貸能力時(shí)因疏忽大意未發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商資質(zhì)欠佳或購(gòu)房人無(wú)力償還貸款而放貸。銀行在訂立合同時(shí)因簽章不規(guī)范導(dǎo)致合同未成立或者合同無(wú)效（在合同法中，當(dāng)事人簽字或蓋章關(guān)系到合同的成立或生效，因此簽章問(wèn)題顯得異常重要）從而危及銀行權(quán)益。（四）來(lái)源于其它方因素的風(fēng)險(xiǎn)在按揭貸款協(xié)議履行期限內(nèi)，由于國(guó)家政策、不可抗力等因素也會(huì)使銀行存在風(fēng)險(xiǎn)。如國(guó)家因公共利益和公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要征用房屋使用范圍內(nèi)的土地，雖給購(gòu)房人一定補(bǔ)償金但數(shù)額不足以清償銀行貸款，使銀行未受清償?shù)牟糠仲J款處于無(wú)法收回的境地；又如，因地震、火災(zāi)等難以預(yù)料的自然災(zāi)害導(dǎo)致樓房毀損、滅失而無(wú)恢復(fù)原狀之可能或必要時(shí)，雖為房屋進(jìn)行投保但保險(xiǎn)公司因特殊原因破產(chǎn)或無(wú)力支付保險(xiǎn)賠償金從而使銀行權(quán)益受到損害。三、建立防范機(jī)制，化解銀行在個(gè)人住房按揭中的風(fēng)險(xiǎn)個(gè)人住房按借貸款的期限一般較長(zhǎng)，各種人為事件或意外情況均有可能發(fā)生。事先對(duì)各種可能產(chǎn)生的銀行風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的法律防范可謂明智之舉，這也是維護(hù)銀行信貸債權(quán)的根本所在。筆者認(rèn)為銀行風(fēng)險(xiǎn)防范應(yīng)著重從風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)化解、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防三方面考慮，借鑒國(guó)外及香港的有益經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行綜合防范，建立行之有效的有中國(guó)特色的個(gè)人住房按揭銀行風(fēng)險(xiǎn)的法律防范機(jī)制。 （一）明確開(kāi)發(fā)商所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，確立風(fēng)險(xiǎn)化解啟動(dòng)機(jī)制在香港住房按揭中，銀行與開(kāi)發(fā)商不在任何法律關(guān)系，住房按揭僅限于購(gòu)房人與銀行之間，與開(kāi)發(fā)商無(wú)關(guān)。但是，我國(guó)從經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、企業(yè)資信、個(gè)人信用等各方面實(shí)際情況出發(fā)把開(kāi)發(fā)商列入住房按揭法律關(guān)系中且占據(jù)重要地位。實(shí)踐證明這種模式適應(yīng)了中國(guó)目前的實(shí)際情況，極大促進(jìn)了我國(guó)住房商品化進(jìn)程。作為住房按揭中重要一方的銀行當(dāng)充分利用這一有效模式防范和化解金融風(fēng)險(xiǎn)。正如前文所述，銀行與開(kāi)發(fā)商的關(guān)系存在兩種不同的觀點(diǎn)，筆者認(rèn)為最好將二者緊密結(jié)合起來(lái)達(dá)到真正的“雙保險(xiǎn)”的目標(biāo)，從而有效化解銀行風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)任何一方的偏廢都將導(dǎo)致銀行風(fēng)險(xiǎn)。在這種風(fēng)險(xiǎn)化解機(jī)制下，當(dāng)購(gòu)房人不能按合同償還借款時(shí)，首先開(kāi)發(fā)商必須回購(gòu)該抵押房產(chǎn)，并優(yōu)先清償銀行貸款本息，如仍不足以清償?shù)?，開(kāi)發(fā)商對(duì)不足部分承擔(dān)保證責(zé)任，這樣銀行可以真正實(shí)現(xiàn)“雙保險(xiǎn)”（二）保險(xiǎn)業(yè)必須全面介入住房按揭，建立住房按揭銀行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制保險(xiǎn)融資與住房按揭融資具有許多內(nèi)在的切合因素，購(gòu)房人的人身財(cái)產(chǎn)安全、開(kāi)發(fā)商的履約能力與銀行風(fēng)險(xiǎn)的防范，這些需求均可以通過(guò)保險(xiǎn)業(yè)的介入而得以妥善解決，使保險(xiǎn)與按揭各方利益得到最佳組合。銀行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制可通過(guò)以下三個(gè)方面得以建立
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