商品房按揭貸款的法律關(guān)系及其風(fēng)險防范(編輯修改稿)
2025-01-21 18:10 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ；后者主要表現(xiàn)為借款人因所在單位倒閉、撤消、被兼并、政策性裁員等個人無法抗拒的原因而失業(yè)，或造成收入下降，致使借款人無法繼續(xù)歸還購房貸款可能產(chǎn)生的風(fēng)險。 主觀原因造成的風(fēng)險 這種風(fēng)險主要表現(xiàn)為借款人可能基于經(jīng)濟(jì)利益的考慮而故意違約。當(dāng)違約所帶來的經(jīng)濟(jì)利益超過所帶來的損失，如樓價下降，抵押該房價值低于應(yīng)償債務(wù)和應(yīng)交罰金時，借款人可能會主動違約，從而使購房貸款存在風(fēng)險。 （二）來源于開發(fā)商的風(fēng)險 開發(fā)商的欺詐行為 開發(fā)商取得貸款后，可能將貸款挪為他用甚至攜款逃走。此時，銀行可能會被購房者指控資金監(jiān)管不力，主觀存在過錯而影響債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。 開發(fā)商延期交房 開發(fā)商由于經(jīng)營管理不善或其他原因?qū)е卵悠诮粯巧踔翗潜P“爛尾”，致使購房合同無法履行，從而導(dǎo)致購房人對按揭貸款合同的履行失去信心，由此使銀行貸款受到損害。 開發(fā)商所建房屋與合同不符 雖然房屋按期竣工，但由于存在質(zhì)量、面積誤差等種種問題，導(dǎo)致購房者不能正常按約償還銀行貸款本息，從而損害銀行的利益。 開發(fā)商所建成房屋存在法律手續(xù)上缺陷 開發(fā)商開發(fā)樓盤未取得土地使用權(quán)，無法取得房證或違法預(yù)售等而使銀行面臨債權(quán)得不到實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險。 開發(fā)商用“假按揭”的方式套用銀行信用 開發(fā)商因資金不足，或樓盤銷售不暢，或根本無法銷售出去的房屋等情況，通過“假按揭”獲取貸款而達(dá)到籌集資金或回籠的目的，導(dǎo)致銀行很難或無法實(shí)現(xiàn)債權(quán)的風(fēng)險。 此外，在商品房交付使用后，由于物業(yè)管理的原因，也容易造成購房者對開發(fā)商不滿，從而不積極還貸，使銀行蒙受損失。 （三）來源于被按揭房產(chǎn)的風(fēng)險 出現(xiàn)這種情況的風(fēng)險在于按揭房產(chǎn)價值滅失、下降或者處分成本太高而使借款人遭受損失的風(fēng)險。由于商品房預(yù)售按揭期間一般較長，在按揭期間，按揭房產(chǎn)可能會因?yàn)楦鞣N自然災(zāi)害或者人為因素而遭到損毀，價值也隨之滅失或下降；此外，按揭房產(chǎn)還可能因?yàn)槭袌鲈?、國家政策的調(diào)整以及經(jīng)濟(jì)區(qū)域的布局、交通布局的調(diào)整而貶值；另外，在處分按揭房產(chǎn)時，可能因?yàn)楦鞣N費(fèi)用的上漲而導(dǎo)致處分成本太高，從而使銀行無法得到處分的價值補(bǔ)償，擔(dān)保權(quán)落空。 在我國，按揭房產(chǎn)的貶值風(fēng)險尤為銀行所擔(dān)心。目前，由于我國市場機(jī)制不完善，競爭的盲目性以及其他原因，相對于我國居民的收入水平，房產(chǎn)價格普遍偏高。因此，一旦房價的波動發(fā)生比較大的變化，銀行承擔(dān)的房屋貶值風(fēng)險很大。 （四）來源于銀行的流動性風(fēng)險和管理風(fēng)險 我國各商業(yè)銀行發(fā)放按揭貸款的資金來源主要是儲蓄存款，基本上屬于短期資金來源。而商品房按揭一般為個人住房貸款，貸款期限一般較長，少則三五年，多則 10年、20年，甚至30年，因此，銀行就存在著以短期資金負(fù)擔(dān)長期貸款的風(fēng)險，即流動性風(fēng)險。目前，由于商業(yè)銀行的商品房按揭貸款還處于起步階段，尚缺乏成熟經(jīng)驗(yàn)和有效的手段，容易形成管理和決策風(fēng)險，如對借款人資信審查不嚴(yán)、對借款人發(fā)放了超過其支付能力的款項(xiàng)等。 （五）來源于經(jīng)濟(jì)通貨膨脹風(fēng)險和利率風(fēng)險 如果通貨膨脹率過高，銀行貸款利率就會呈現(xiàn)出負(fù)數(shù)。而作為發(fā)放按揭貸款這種長期抵押業(yè)務(wù)而言，銀行遭受風(fēng)險就更大。在發(fā)放商品房按揭貸款的同時，其還款方式和利率應(yīng)當(dāng)同時確定
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