商品房按揭貸款的法律關(guān)系及其風(fēng)險(xiǎn)防范(編輯修改稿)
2025-01-21 18:10 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ；后者主要表現(xiàn)為借款人因所在單位倒閉、撤消、被兼并、政策性裁員等個(gè)人無(wú)法抗拒的原因而失業(yè)，或造成收入下降，致使借款人無(wú)法繼續(xù)歸還購(gòu)房貸款可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。 主觀原因造成的風(fēng)險(xiǎn) 這種風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為借款人可能基于經(jīng)濟(jì)利益的考慮而故意違約。當(dāng)違約所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益超過(guò)所帶來(lái)的損失，如樓價(jià)下降，抵押該房?jī)r(jià)值低于應(yīng)償債務(wù)和應(yīng)交罰金時(shí)，借款人可能會(huì)主動(dòng)違約，從而使購(gòu)房貸款存在風(fēng)險(xiǎn)。 （二）來(lái)源于開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn) 開發(fā)商的欺詐行為 開發(fā)商取得貸款后，可能將貸款挪為他用甚至攜款逃走。此時(shí)，銀行可能會(huì)被購(gòu)房者指控資金監(jiān)管不力，主觀存在過(guò)錯(cuò)而影響債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。 開發(fā)商延期交房 開發(fā)商由于經(jīng)營(yíng)管理不善或其他原因?qū)е卵悠诮粯巧踔翗潜P“爛尾”，致使購(gòu)房合同無(wú)法履行，從而導(dǎo)致購(gòu)房人對(duì)按揭貸款合同的履行失去信心，由此使銀行貸款受到損害。 開發(fā)商所建房屋與合同不符 雖然房屋按期竣工，但由于存在質(zhì)量、面積誤差等種種問(wèn)題，導(dǎo)致購(gòu)房者不能正常按約償還銀行貸款本息，從而損害銀行的利益。 開發(fā)商所建成房屋存在法律手續(xù)上缺陷 開發(fā)商開發(fā)樓盤未取得土地使用權(quán)，無(wú)法取得房證或違法預(yù)售等而使銀行面臨債權(quán)得不到實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。 開發(fā)商用“假按揭”的方式套用銀行信用 開發(fā)商因資金不足，或樓盤銷售不暢，或根本無(wú)法銷售出去的房屋等情況，通過(guò)“假按揭”獲取貸款而達(dá)到籌集資金或回籠的目的，導(dǎo)致銀行很難或無(wú)法實(shí)現(xiàn)債權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。 此外，在商品房交付使用后，由于物業(yè)管理的原因，也容易造成購(gòu)房者對(duì)開發(fā)商不滿，從而不積極還貸，使銀行蒙受損失。 （三）來(lái)源于被按揭房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn) 出現(xiàn)這種情況的風(fēng)險(xiǎn)在于按揭房產(chǎn)價(jià)值滅失、下降或者處分成本太高而使借款人遭受損失的風(fēng)險(xiǎn)。由于商品房預(yù)售按揭期間一般較長(zhǎng)，在按揭期間，按揭房產(chǎn)可能會(huì)因?yàn)楦鞣N自然災(zāi)害或者人為因素而遭到損毀，價(jià)值也隨之滅失或下降；此外，按揭房產(chǎn)還可能因?yàn)槭袌?chǎng)原因、國(guó)家政策的調(diào)整以及經(jīng)濟(jì)區(qū)域的布局、交通布局的調(diào)整而貶值；另外，在處分按揭房產(chǎn)時(shí)，可能因?yàn)楦鞣N費(fèi)用的上漲而導(dǎo)致處分成本太高，從而使銀行無(wú)法得到處分的價(jià)值補(bǔ)償，擔(dān)保權(quán)落空。 在我國(guó)，按揭房產(chǎn)的貶值風(fēng)險(xiǎn)尤為銀行所擔(dān)心。目前，由于我國(guó)市場(chǎng)機(jī)制不完善，競(jìng)爭(zhēng)的盲目性以及其他原因，相對(duì)于我國(guó)居民的收入水平，房產(chǎn)價(jià)格普遍偏高。因此，一旦房?jī)r(jià)的波動(dòng)發(fā)生比較大的變化，銀行承擔(dān)的房屋貶值風(fēng)險(xiǎn)很大。 （四）來(lái)源于銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和管理風(fēng)險(xiǎn) 我國(guó)各商業(yè)銀行發(fā)放按揭貸款的資金來(lái)源主要是儲(chǔ)蓄存款，基本上屬于短期資金來(lái)源。而商品房按揭一般為個(gè)人住房貸款，貸款期限一般較長(zhǎng)，少則三五年，多則 10年、20年，甚至30年，因此，銀行就存在著以短期資金負(fù)擔(dān)長(zhǎng)期貸款的風(fēng)險(xiǎn)，即流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。目前，由于商業(yè)銀行的商品房按揭貸款還處于起步階段，尚缺乏成熟經(jīng)驗(yàn)和有效的手段，容易形成管理和決策風(fēng)險(xiǎn)，如對(duì)借款人資信審查不嚴(yán)、對(duì)借款人發(fā)放了超過(guò)其支付能力的款項(xiàng)等。 （五）來(lái)源于經(jīng)濟(jì)通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)和利率風(fēng)險(xiǎn) 如果通貨膨脹率過(guò)高，銀行貸款利率就會(huì)呈現(xiàn)出負(fù)數(shù)。而作為發(fā)放按揭貸款這種長(zhǎng)期抵押業(yè)務(wù)而言，銀行遭受風(fēng)險(xiǎn)就更大。在發(fā)放商品房按揭貸款的同時(shí)，其還款方式和利率應(yīng)當(dāng)同時(shí)確定
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