常見商品房糾紛的法律分析(編輯修改稿)
2025-02-17 14:51 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 房屋功能（包括通用功能與約定功能）為評判質(zhì)量瑕疵的標(biāo)準(zhǔn)。 ?法國民法典 1641條 因賣出物帶有隱蔽的瑕疵，致使其不能做通常之用，或者使其通常之效用減少，并且如買受人事先知此情形，即可能不會買受該物或僅在其降低價格始予買受時，出賣人應(yīng)負(fù)擔(dān)保責(zé)任。 ?臺灣民法第 354條 物之出賣人對于買受人，應(yīng)擔(dān)保其物無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預(yù)定效用之瑕疵。但 減少之程度，無關(guān)重要者，不得視為瑕疵 。 1998年 《 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例 》 第三十二條 商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向 工程質(zhì)量監(jiān)督單位 申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房；給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。 2022年 《 商品房銷售管理辦法 》 第三十五條 商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托 工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu) 重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。 2022年 《 商品房糾紛司法解釋 》 第十二條 因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量 經(jīng)核驗 確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。 ——法律責(zé)任很明確： 退房、賠償損失。 但 究竟由誰核驗，如何核驗？ 現(xiàn)實中很難落實，可以說此路不通。 2022年 《 商品房糾紛司法解釋 》 第十三條 因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求 解除合同和賠償損失 的，應(yīng)予支持。 1）解決了重新核驗的困境，能夠解決實際問題； 2）何為“嚴(yán)重影響正常居住使用”，缺乏清晰界定，易加入法官主觀感受； 3）客觀標(biāo)準(zhǔn)宜從“功能缺失”與“安全隱患”兩方面規(guī)定，不宜隨意擴(kuò)大。 —— 可定義為“房屋不具備必要功能，或者存在可能危及買受人人身、財產(chǎn)安全的質(zhì)量缺陷，無法整改的。”包括以下兩個方面： 功能缺失： 休憩、盥洗、炊事、儲藏等房屋 基本功能 不能實現(xiàn)；臥室、起居室、衛(wèi)生間、廚房等 主要功能空間 不能使用；防水、保溫等 重要性能 不符合強制性標(biāo)準(zhǔn)；上下水、電、廚衛(wèi)、燃?xì)?、暖氣、電梯?基礎(chǔ)設(shè)施 無法使用。 安全隱患： 違反強制性規(guī)范，建筑結(jié)構(gòu)強度不滿足要求；門、窗、電路、燃?xì)夤芫€、消防設(shè)施、陽臺露臺護(hù)欄等違反強制性規(guī)范，可能導(dǎo)致人身傷害；室內(nèi)空氣質(zhì)量不合格。 B.“嚴(yán)重影響正常居住使用 ” 《 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例 》 第 31條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。 保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房進(jìn)行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。 《 商品房銷售管理辦法 》 第 33條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計算。 保修不影響交付，但 造成了損失，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任 。 維修 造成的損失，一 是質(zhì)量缺陷直接造成的損失，如天花脫落砸壞物品、滲漏泡壞地板；二是維修期間不能居住使用的補償。 三、交付糾紛：交付條件與交付標(biāo)準(zhǔn)的區(qū)別 交付的法律意義 交付條件與交付標(biāo)準(zhǔn) 竣工驗收以何為標(biāo)志 交付通知的法律意義及風(fēng)險 買受人拒絕收房的“合理理由” 20’ 交付是賣方的義務(wù)，也是它的權(quán)利；是買方的權(quán)利，也是它的義務(wù)。 1）賣方通過交付履行了合同的主要義務(wù)，同時也轉(zhuǎn)移了風(fēng)險與責(zé)任。 《 商品房買賣合同糾紛司法解釋 》 第十一條二款 房屋毀損、滅失的風(fēng)險，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。 2）房屋交付之前，買方只享有合同上的權(quán)利，沒有任何意義上的物權(quán)。收房是其由買受人變成業(yè)主的基本條件。 《 區(qū)分所有權(quán)糾紛司法解釋 》 第一條二款 基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。 3）無正當(dāng)理由拒絕受領(lǐng)，是違約行為。 交付的法律意義 交付條件與交付標(biāo)準(zhǔn) 【 案例 】 某商品房交付時，買受人甲在驗房時提出，廚衛(wèi)水龍頭的品牌與宣傳資料不符，因此而拒收房屋，要求開發(fā)商更換后才收房。其維權(quán)理由是否成立？法院判決該房屋不符合交付條件，是否正確？ 從這個案例中，可以看出區(qū)分 交付條件 與 交付標(biāo)準(zhǔn) 的意義。 買受人發(fā)現(xiàn)的問題是客觀存在，但如果允許他因此而拒收，有違雙方訂約的真實意思，不利于合同的履行。而放任開發(fā)商貨不對版，有損買方的利益。 問題的關(guān)鍵就在于，交付條件與交付標(biāo)準(zhǔn)是兩個不同的法律概念，不容混淆。 1）竣工驗收合格。 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 第 27條 房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。 《 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例 》 第 17條 房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。 2）具備 《 住宅質(zhì)量保證書 》 和 《 住宅使用說明書 》 。 《 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例 》 第 31條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。 3）基礎(chǔ)生活設(shè)施應(yīng)當(dāng)具備交付使用條件。 《 商品房銷售管理辦法 》 第 7條 商品現(xiàn)房銷售應(yīng)當(dāng)具備的條件： “ （六）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期。 ” 不滿足任何一項，商品房即不具備交付條件，不能交付使用。 交付條件，是法定的商品房交付使用所應(yīng)具備的基本條件。 包括：裝飾裝修的檔次、做法；設(shè)備部品的品牌、質(zhì)量、規(guī)格、功能等。通常在合同附件中約定。 不符合交付標(biāo)準(zhǔn)的，賣方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任 ，包括整改、差價賠償。但一般不影響買方合同目的實現(xiàn)，故不存在買方單方解除合同的權(quán)利；是否涉及延遲交付的責(zé)任，應(yīng)依合同約定。合同無約定的，如果不影響正常居住，則不應(yīng)當(dāng)成為拒收的理由。
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