試析商品房買賣合同糾紛的防范范本(編輯修改稿)
2025-06-23 23:24 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的“合同無效”。因此，出賣人在與買受人訂立商品房預(yù)售合同時(shí)，只要未取得商品房預(yù)售許可證明，就應(yīng)視為無效。而此次司法解釋在本條中又通過書面形式，給開發(fā)商開了一個(gè)口子，形成開發(fā)商在預(yù)售時(shí)是否取得預(yù)售許可證明無所謂，只要在發(fā)生糾紛、且一方起訴前取得預(yù)售許可證明，即可認(rèn)定合同有效；如果買受人發(fā)生糾紛后始終未提起訴訟，那么，均可以追認(rèn)合同有效。這一條，本質(zhì)上造成了司法解釋與行政法規(guī)之間的沖突，但客觀上有利于開發(fā)商事后亡羊補(bǔ)牢。同時(shí)，對買受人造成的弊端也是顯而易見的。規(guī)定了對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。司法解釋第十一條規(guī)定，“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。”此條規(guī)定實(shí)際是確認(rèn)“交鑰匙”即為交房，并以此作為風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的標(biāo)志，即不以房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)作為交房和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的成立條件，從而解決了長期以來，在理論和實(shí)踐上一直存在爭議的關(guān)于商品房的交付和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的標(biāo)志問題，使風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的時(shí)間大大提前，因而有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利益的維護(hù)?？陀^地說，由于在目前大量商品房入住的民事糾紛中，時(shí)常出現(xiàn)出賣人尚未通過竣工驗(yàn)收（就洛陽而言，即未取得《建筑工程竣工驗(yàn)收備案證書》），便先行向買受人發(fā)出入住通知，致使買受人在沒有竣工驗(yàn)收手續(xù)的情況下接收房屋，由此產(chǎn)生了后續(xù)的許多工程質(zhì)量糾紛和產(chǎn)權(quán)辦理糾紛。因此，由于此條款在強(qiáng)調(diào)對“房屋的轉(zhuǎn)移占有”的同時(shí)，并未強(qiáng)調(diào)必須是“經(jīng)驗(yàn)收合格”的商品房交付買受人，即未強(qiáng)調(diào)交房的合法性，因此，該條款對于買受人而言，其公平性尚需探討。（二）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相對不利、對買受人相對有利的規(guī)定關(guān)于買受人不能取得房屋權(quán)屬證書的期限的規(guī)定。司法解釋第十八條規(guī)定，“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（1）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（2）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（3）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算?！彼痉ń忉尩谑艞l規(guī)定“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管
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