試析商品房買賣合同糾紛的防范(編輯修改稿)
2025-06-23 23:24 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 （1）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（2）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（3）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算?！彼痉ń忉尩谑艞l規(guī)定“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”首先，按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》和《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，辦理房屋權(quán)屬證書的義務(wù)人是買受人，出賣人只是協(xié)助辦理義務(wù)，而司法解釋中本條的規(guī)定將辦理房屋權(quán)屬證書的主要義務(wù)歸結(jié)于出賣人，違背了上述行政法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的原則，對出賣人不公。其次，根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定，按照權(quán)屬登記機(jī)關(guān)的工作時(shí)限，對于預(yù)售商品房而言，買受人取得小產(chǎn)權(quán)證的合法期限為：竣工后3個(gè)月初始登記申請期+7天初始登記受理期+30天大產(chǎn)權(quán)證頒發(fā)期+90天轉(zhuǎn)移登記申請期+7天轉(zhuǎn)移登記受理期+30天小產(chǎn)權(quán)證頒發(fā)期共計(jì)254天。這還不包括一旦需要補(bǔ)辦規(guī)劃和土地出讓手續(xù)以及房管部門超過規(guī)定期限辦事的情形，因此，該條的規(guī)定缺乏現(xiàn)實(shí)中的可操作性。最后，現(xiàn)實(shí)中，有一種普遍存在的情況是：貸款購房的買受人，不交納相關(guān)稅費(fèi)，使得出賣人無法協(xié)助其取得房屋權(quán)屬證書，由于沒有房屋權(quán)屬證書，無法辦理抵押登記，出賣人作為貸款擔(dān)保人，就要一直為買受人提供擔(dān)保，承擔(dān)相應(yīng)的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)。對此，目前尚無任何明確的法律規(guī)定，來保護(hù)出賣人作為擔(dān)保人的合法權(quán)益。關(guān)于買賣合同終止后的房款處理的規(guī)定司法解釋第二十五條規(guī)定“商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人?！北緱l中規(guī)定了在三種（合同被確認(rèn)無效、被撤銷、解除）情形下，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款的本金及利息返還買受人，但未對造成上述三種情形的責(zé)任作任何規(guī)定和說明。在實(shí)際操作中，既有因出賣人缺少或編造政府有關(guān)許可證明，導(dǎo)致合同被確認(rèn)無效、被撤銷、解除的，也有不少是購房人不能按期償還貸款或拖欠其他債務(wù)，使貸款人或債權(quán)人對所購房屋主張權(quán)利 ，而使出賣人不得不要求撤銷、解除合同的。在不明確造成上述三種情形的法律責(zé)任（包括損失賠償責(zé)任）的情況下，僅要求“出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款的本金及利息返還買受人”，極不利于對出賣人合法權(quán)益的保護(hù)，出賣人一旦返還了全部首付款本息，再向買受人主張違約責(zé)任，在執(zhí)行中，將會遇到很大的困難。關(guān)于司法解釋效力的規(guī)定司法解釋第二十八條規(guī)定“本解釋自2003年6月1日起施行。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用本解釋?！痹撍痉ń忉尰谏鐣辖谝詠黻P(guān)于對購房人作為弱勢群體要加大保護(hù)力度的呼聲，突破了現(xiàn)行法律、法規(guī)，通過加重一方責(zé)任、擴(kuò)大一方義務(wù)，來對另一方進(jìn)行司法救濟(jì)，實(shí)際上更像一部新法，而并非僅僅是原有法律的解釋。開發(fā)商固然可以以司法解釋為參考和指針，對今后的工作做出相應(yīng)的安排，但是司法解釋卻又規(guī)定了溯及既往的效力，則使得開發(fā)商對以往開發(fā)的項(xiàng)目幾乎無法亡羊補(bǔ)牢，從而面臨巨大的訴訟壓力。四、面對司法解釋如何防范商品房買賣合同糾紛（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面對司法解釋應(yīng)如何防范糾紛對于上述司法解釋已做了明確規(guī)定的地方，無論它對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是有利還是不利，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都只能作為企業(yè)經(jīng)營中必須遵循的準(zhǔn)則切實(shí)加以履行，以使自身的行為符合司法解釋的要求，避免違法情形的發(fā)生，比如，已經(jīng)對外預(yù)售房屋而現(xiàn)在還沒有預(yù)售許可證的企業(yè)，盡快取得預(yù)售許可證就是企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。而對于司法解釋中多處存在的規(guī)定的尚不明確，屬于法官辦案中自由裁量的條款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則需要利用“法不禁止即自由”的基本法理，妥善加以利用，既要提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益又不能違反司法解釋的規(guī)定
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