試析商品房買賣合同糾紛的防范-資料下載頁
2025-05-27 23:24本頁面
【正文】 人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人?！庇捎诒緱l中關(guān)于“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”司法解釋未作詳解，因而買賣雙方在此問題上極易產(chǎn)生糾紛。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利益保障的角度出發(fā)，建議開發(fā)商將實踐中因買受人不能有效提供貸款銀行要求提供的文件資料，或買受人提供的文件未通過貸款銀行的審核，而導(dǎo)致商品房擔(dān)保貸款合同未能訂立的，約定為出賣人有權(quán)請求解除合同的情形，從而將其排斥在“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”之外。（二）商品房買受人面對司法解釋應(yīng)如何防范糾紛該司法解釋基于加大對商品房買受人作為弱勢群體保護(hù)力度的初衷，突破了現(xiàn)行法律、法規(guī)，加重了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的責(zé)任，擴(kuò)大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的義務(wù)范圍，同時也擴(kuò)大了商品房買受人的權(quán)利范圍，有側(cè)重地對商品房買受人進(jìn)行了司法救濟(jì)，其頒布實施對商品房買受人具有十分現(xiàn)實的積極意義。商品房買受人在購買商品房時，可充分利用本司法解釋之規(guī)定，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)商約定完備的合同條款（參照前述內(nèi)容），盡量使商品房買賣合同的內(nèi)容規(guī)范、具體、明確，以避免發(fā)生糾紛。為了最大限度地防范糾紛，建議商品房買受人在購房過程中，注意以下幾點：購房前應(yīng)先驗看開發(fā)商的“五證”、“兩書”，這是法律對銷售方的基本要求?！拔遄C”是指《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房（預(yù)）銷售許可證》；“兩書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。慎交定金，支付定金前應(yīng)在合同條款中明確定金處理的充分必要條件，特別應(yīng)在商品房認(rèn)購書中明確約定，非買受人原因不能簽訂商品房買賣合同，買受人不承擔(dān)違約責(zé)任，開發(fā)商應(yīng)無條件返還定金。在簽訂商品房認(rèn)購書前，應(yīng)要求開發(fā)商提供商品房買賣合同文本，詳閱其中是否有不公平條款或與自己購房意圖不符的條款，如無異議，應(yīng)要求復(fù)印作為認(rèn)購書附件，以免將來正式簽約時就商品房買賣合同文本內(nèi)容產(chǎn)生不必要的紛爭。在商品房認(rèn)購書中應(yīng)約定開發(fā)商擅自將商品房另售他人的賠償條款。全面理解開發(fā)商的廣告宣傳，謹(jǐn)防廣告宣傳的誤導(dǎo)，避免為不具法律效力的要約引誘所惑，埋下日后糾紛的引子。對商品房的質(zhì)量、交房條件、交房期限、購房貸款事宜、基礎(chǔ)配套設(shè)施、辦證期限、辦證費用等相關(guān)內(nèi)容，一定要在合同中明確顯示，避免以后開發(fā)商推諉扯皮。對開發(fā)商的違約情形及賠償責(zé)任，應(yīng)采取列舉的方式在商品房買賣合同中詳細(xì)說明，堅決杜絕模糊性的表述，避免日后產(chǎn)生模棱兩可的理解。商品房是城市家庭中最為昂貴的特殊商品，這種消費應(yīng)該是一種理性消費。作為理性、成熟的購房者，只有運用法律知識和法律手段，才能在商品房買賣中避免被動，規(guī)避、化解風(fēng)險，切實維護(hù)自己的合法權(quán)益。結(jié)束語本文闡述了商品房買賣合同糾紛的相關(guān)概念及糾紛產(chǎn)生的原因，列舉了解決商品房買賣合同糾紛的法律方式和法律依據(jù)，對《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》實施后給商品房買賣合同糾紛雙方當(dāng)事人帶來的不同影響作了粗略的分析，并對雙方當(dāng)事人如何防范糾紛提出了建議。從個案角度解決商品房買賣合同糾紛并不是最終目的，最大限度地防范糾紛的發(fā)生，才是撰寫本文的初衷。由于本人水平有限，因此在本文中僅針對商品房買賣合同糾紛的防范作了粗淺的分析，以求拋磚引玉，論述中難免掛一漏萬，觀點上也未必全面、準(zhǔn)確，敬請前輩師長斧正。參考文獻(xiàn)程信和 劉國臻《房地產(chǎn)法學(xué)》—21世紀(jì)法學(xué)系列教材，北京大學(xué)出版社2003年出版。洛陽市房地產(chǎn)市場管理處，《房產(chǎn)交易指導(dǎo)手冊》，2004年出版?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，2003年頒布。陳小平《房地產(chǎn)金融理論與實務(wù)手冊》，中國農(nóng)業(yè)銀行河南省分行房地產(chǎn)信貸部，1998年出版。趙旭東《合同法學(xué)》—教育部人才培養(yǎng)模式改革和開放教育試點法學(xué)教材，中央廣播電視大學(xué)出版社，2002年出版。陸克華《房地產(chǎn)基本制度與政策》—中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試指定輔導(dǎo)教材，中國建筑工業(yè)出版社，2003年出版。11 / 11
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