【正文】 糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》需要完善的地方（一）、第三條商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。什么樣的違約責(zé)任？二、第十一條第一款規(guī)定，對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。根據(jù)此條，商品房交付使用，僅指商品房的轉(zhuǎn)移占有，不包括辦理產(chǎn)權(quán)登記。一旦發(fā)生糾紛，買(mǎi)受人只能以占有人的身份行使債權(quán)請(qǐng)求權(quán)以及占有人有限物上請(qǐng)求權(quán)，無(wú)法對(duì)抗所有權(quán)等優(yōu)先權(quán)，這是買(mǎi)受人處于極度危險(xiǎn)的狀態(tài)。根據(jù)《合同法》與《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，根據(jù)物權(quán)變動(dòng)原理，不動(dòng)產(chǎn)的交付需要公示，即進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。在司法審判實(shí)踐中，通常將不動(dòng)產(chǎn)的交付定義為轉(zhuǎn)移占有的實(shí)施交付行為，即“交鑰匙”，而不包含所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，即不包括辦理登記過(guò)戶(hù)手續(xù)。這使得在商品房轉(zhuǎn)移占有后取得房產(chǎn)前，買(mǎi)房人要負(fù)擔(dān)房屋毀損、滅失的全部風(fēng)險(xiǎn)。在自然災(zāi)害等不可抗力發(fā)生時(shí)，以轉(zhuǎn)移占有為標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)處于災(zāi)害中的買(mǎi)受人嚴(yán)重不利。（三）、第十七條規(guī)定，商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。此條沒(méi)有規(guī)定在房?jī)r(jià)上漲出賣(mài)人違約致使合同不能履行的情況下，出賣(mài)人損害賠償是否包括房屋的差價(jià)損失。對(duì)于房屋差價(jià)的確定，原則上可比照最相類(lèi)似的市場(chǎng)成交價(jià)與買(mǎi)賣(mài)合同成交價(jià)的差額予以確定，也可以通過(guò)委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估或者向?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)詢(xún)價(jià)予以確定。本案法院即采取了后一種方法。對(duì)于認(rèn)定差價(jià)損失的時(shí)間點(diǎn)，法院一般會(huì)從保護(hù)守約方的利益出發(fā)，以守約方的請(qǐng)求為基礎(chǔ)，結(jié)合合同約定的履行期限屆滿(mǎn)之日、違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等合理確定。（四）、第十八條規(guī)定由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿(mǎn)未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。該條中“自房屋交付使用之日”不甚明確，開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)受人對(duì)于此項(xiàng)可能具有不同的理解。第五篇：商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛100問(wèn)（推薦）商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛100問(wèn)點(diǎn)擊標(biāo)題可以打開(kāi)文章全文購(gòu)房人逾期付款被解除合同并承擔(dān)了違約責(zé)任后，返還購(gòu)房款是否應(yīng)包括利息？ 建筑圖紙標(biāo)明的層高是否屬于合同內(nèi)容？層高不足如何承擔(dān)違約責(zé)任？購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商委托人簽定的合同是否有效？房屋已登記為他人的，是否還能取得產(chǎn)權(quán)？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商協(xié)助購(gòu)房人辦證的義務(wù)具體包括哪些內(nèi)容？沒(méi)有履行協(xié)助的如何承擔(dān)責(zé)任？房地產(chǎn)交易中心對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行初始登記時(shí)應(yīng)審查什么？撤消登記的行政訴訟中，法院審理范圍是什么？新房買(mǎi)賣(mài)案例：房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，可以因此而拒付房款嗎？新建住宅窗戶(hù)有什么標(biāo)準(zhǔn)？《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》什么時(shí)候開(kāi)始實(shí)施？高法公報(bào)案例:合同只約定面積誤差超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)可以解除，現(xiàn)買(mǎi)方不解除時(shí)如何處理？ 房管局自行重新劃分物業(yè)管理區(qū)域，影響到業(yè)主利益，部分業(yè)主是否有權(quán)起訴要求撤消？劃分物業(yè)區(qū)域時(shí)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)什么因素？在商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中售樓廣告在什么情況下具有約束力？政府部門(mén)變更規(guī)劃，造成開(kāi)發(fā)商未履行商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的義務(wù)，應(yīng)否承擔(dān)民事違約責(zé)任？房地產(chǎn)公司、房產(chǎn)測(cè)量機(jī)構(gòu)有無(wú)義務(wù)告知買(mǎi)受人公攤面積的計(jì)算依據(jù)、公攤部位、計(jì)算方法和過(guò)程結(jié)果等？銀行未敦促抵押人辦理抵押登記，是否對(duì)該抵押權(quán)的不成立承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任？高法公報(bào)案例:房屋外墻增加了合同及沙盤(pán)上沒(méi)有的設(shè)施影響觀瞻使用,如何處理?經(jīng)行政審批和符合建筑規(guī)范能否免責(zé)?高法公報(bào)案例:訴訟中合同文件真實(shí)性如何認(rèn)定?高法公報(bào)案例:房屋裂縫滲漏是否屬于質(zhì)量問(wèn)題? 有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位的質(zhì)量合格文件就無(wú)質(zhì)量問(wèn)題嗎?開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)如何承擔(dān)責(zé)任?高法公報(bào)案例:因合同條款異議不能按時(shí)完成簽定合同的,定金應(yīng)當(dāng)如數(shù)返還 法官談商品房銷(xiāo)售面積出現(xiàn)誤差糾紛如何處理建筑面積包括什么,如何計(jì)算?認(rèn)購(gòu)書(shū)、預(yù)訂書(shū)是什么性質(zhì)的文件?其效力如何?物權(quán)公示有什么效力?什么是物權(quán)公示原則?為什么要進(jìn)行物權(quán)公示?開(kāi)發(fā)商沒(méi)有履行協(xié)助辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的義務(wù)，是否適用訴訟時(shí)效的規(guī)定？預(yù)告登記的作用是什么？與正式登記有什么區(qū)別？房屋買(mǎi)賣(mài)合同解除后，房屋上漲的差價(jià)損失，即可得利益的損失是否應(yīng)當(dāng)賠償？ 期房買(mǎi)賣(mài)中的法律風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)措施房產(chǎn)權(quán)登記的推定力和公示公信問(wèn)題商品房沙盤(pán)和廣告也屬于合同內(nèi)容嗎?合同約定用途商業(yè),但開(kāi)發(fā)商沒(méi)有協(xié)助辦理商業(yè)性質(zhì)土地使用權(quán),責(zé)任如何承擔(dān)?開(kāi)發(fā)商擅自加層增加容積率，是否構(gòu)成違約，業(yè)主不退房時(shí)是否可以要求賠償損失？一房二賣(mài),沒(méi)有得到房屋的買(mǎi)受人獲退一賠一的案例土地交易中合同顯示公平的認(rèn)定購(gòu)買(mǎi)期房，如何保障將來(lái)一定取得產(chǎn)權(quán)？房屋登記應(yīng)當(dāng)進(jìn)行形式審查還是實(shí)質(zhì)審查？行政行為的合法性如何把握？以他人名義買(mǎi)房,房屋產(chǎn)權(quán)屬于誰(shuí)?購(gòu)房人在哪些情況下可以退房？商品房交付使用條件是什么？是否必須取得竣工驗(yàn)收備案表？施工合同十大問(wèn)題分析簽定房屋買(mǎi)賣(mài)合同注意有哪些不公平的附件補(bǔ)充條款依據(jù)買(mǎi)賣(mài)合同取得房屋后，長(zhǎng)期未進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記，是否會(huì)超過(guò)訴訟時(shí)效？ 情勢(shì)變更原則的適用研究房屋初始登記與建設(shè)工程規(guī)劃許可不一致,如何處理?房屋登記產(chǎn)權(quán)人與實(shí)際出資人不一致,產(chǎn)權(quán)歸誰(shuí)所有,如何確認(rèn)?協(xié)議約定房屋歸一方所有但產(chǎn)證登記在他人名下,產(chǎn)權(quán)屬于誰(shuí)?訂房意向書(shū)在什么情況下可以認(rèn)定為購(gòu)房合同？買(mǎi)商品房如何防范法律糾紛?收房需要注意的幾個(gè)法律問(wèn)題房屋建設(shè)工程對(duì)相鄰房屋造成損害如何賠償,誰(shuí)負(fù)責(zé)賠償?買(mǎi)房各階段的主要法律風(fēng)險(xiǎn)和防范房?jī)r(jià)下跌,購(gòu)房者在什么情況下可以要求補(bǔ)償差價(jià)?購(gòu)房人在哪些情況下可以要求退房?商品房買(mǎi)賣(mài)合同補(bǔ)充條款如何約定以保障購(gòu)房人權(quán)利?全體業(yè)主共有房屋如何認(rèn)定,誰(shuí)來(lái)認(rèn)定?房屋交付使用多年開(kāi)發(fā)商仍辦不出產(chǎn)權(quán)證的，能否解除合同？時(shí)效如何計(jì)算? 開(kāi)發(fā)商履行預(yù)售合同延期,應(yīng)如何承擔(dān)賠償?shù)蓉?zé)任?購(gòu)房意向書(shū)有無(wú)法律效力?一方違反時(shí)如何承擔(dān)責(zé)任?商品房預(yù)售中宣傳資料及鳥(niǎo)瞰圖是要約還是要約邀請(qǐng),對(duì)開(kāi)發(fā)商是否具有約束力? 商品房樓書(shū)等廣告和宣傳資料是否認(rèn)定為合同?違反時(shí)如何承擔(dān)責(zé)任?建筑工程陰陽(yáng)合同效力問(wèn)題淺析最高人民法院法官解讀新建住宅使用說(shuō)明書(shū)和質(zhì)量保證書(shū)有什么作用?房屋實(shí)際面積比約定面積多,如何處理? 對(duì)面積有爭(zhēng)議怎么辦?男女朋友合買(mǎi)房屋后分手,約定產(chǎn)權(quán)歸一人所有,如何處理才能保障產(chǎn)權(quán)人利益?開(kāi)發(fā)商不具備預(yù)售商品房資格，買(mǎi)房辦出產(chǎn)權(quán)證，合同約定的違約金賠償條款明顯不合理，該怎么辦？商品房質(zhì)量問(wèn)題如何處理?什么情況下可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)1倍以?xún)?nèi)的懲罰性賠償責(zé)任？合同約定以按揭貸款的方式支付房款，后貸款不成，如何處理？房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，可以要求退房嗎？房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商拒絕修復(fù)，如何處理？開(kāi)發(fā)商辦理產(chǎn)證是否存在期限？延遲辦理產(chǎn)證，應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？開(kāi)發(fā)商延遲交房，應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任，是否可以退房？開(kāi)發(fā)商遲遲不能辦理產(chǎn)證，是否可以退房？商品房必須達(dá)到什么要求，才可以取得交付許可，進(jìn)行交付？房屋的質(zhì)量保修期限是多久？房屋有規(guī)劃變更或設(shè)計(jì)變更的，如何處理？開(kāi)發(fā)商一房二賣(mài)，房屋歸屬如何確定？未經(jīng)登記備案的預(yù)售合同生效嗎？簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)預(yù)售合同后，發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有取得預(yù)售許可證，該合同是否有效？ 實(shí)際交房面積與約定不一的如何處理？期房可以轉(zhuǎn)讓嗎？預(yù)告登記有什么作用?應(yīng)由誰(shuí)辦理?商品房預(yù)售需要具備什么條件？購(gòu)房人簽定認(rèn)購(gòu)書(shū)或訂購(gòu)合同后，不想買(mǎi)了，如何承擔(dān)責(zé)任？開(kāi)發(fā)商廣告與實(shí)際狀況不符，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么責(zé)任？開(kāi)發(fā)商發(fā)布的售樓廣告和樓書(shū)是否具有約束力? 存在虛假如何追究?商品房發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題如何處理裝修材料不符合合同約定，如何維權(quán)？房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中會(huì)涉及哪些常見(jiàn)的違約情況和違約責(zé)任呢？關(guān)于成立業(yè)主大會(huì)申請(qǐng)書(shū)格式如何成立業(yè)委會(huì)?政策變化是否屬于情勢(shì)變更,是否可以解除合同?前期物業(yè)服務(wù)合同中,業(yè)主可以以買(mǎi)賣(mài)合同存在糾紛以及不是合同當(dāng)事方為由拒付物業(yè)費(fèi)嗎一方預(yù)期違約,他方可在履行期限屆滿(mǎn)前要求解除合同和追究違約責(zé)任房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題如何處理？起訴歸還購(gòu)房借款不成后，還可以以不當(dāng)?shù)美麨橛稍俅纹鹪V嗎？商品房未經(jīng)消防驗(yàn)收,是否可以交付?逾期交房違約金約定不明的，如何處理？樓書(shū)等宣傳資料中“最終解釋權(quán)歸本單位”的說(shuō)明有效嗎？按揭貸款中，購(gòu)房人延遲還款，開(kāi)發(fā)商是否需要承擔(dān)責(zé)任？開(kāi)發(fā)商承諾提供免費(fèi)巴士后借故停運(yùn),應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任?