【導(dǎo)讀】群眾的切身利益密切相關(guān)，也是民事審判中的難點(diǎn)所在。法通則》和《合同法》均未對(duì)房屋買賣合同進(jìn)行單獨(dú)的規(guī)定。的定分止?fàn)幍淖饔谩ｋS著我國(guó)商品房交易市場(chǎng)的逐步規(guī)范與完善，度較快，所占比例也逐年升高。由于我國(guó)二手房買賣市場(chǎng)尚不完。類糾紛中存在法律適用不統(tǒng)一，甚至“同案不同判”現(xiàn)象的發(fā)生，為妥善處理房屋買賣合同糾紛，統(tǒng)一審判標(biāo)準(zhǔn)和裁判尺度，根據(jù)合同法、物權(quán)法及有關(guān)法律、司法解釋和民商法的基本理論，件若干問(wèn)題的意見(jiàn)（討論稿）》。合同的繼續(xù)履行，實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人簽訂合同的目的。依法成立生效的合同，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依約。目前審判實(shí)踐中迫切需要解決的疑難問(wèn)題，增強(qiáng)意見(jiàn)的可操作性。并召集部分法院召開(kāi)了專題研討會(huì)。根據(jù)各法院提出的修改意見(jiàn)，經(jīng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)二手房買賣合同糾紛案件中的。認(rèn)定合同無(wú)效的法律依據(jù)?！兑庖?jiàn)》第3條規(guī)定對(duì)此予以明確。實(shí)踐中，經(jīng)常存在連環(huán)購(gòu)房均未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的情況。

　　

【正文】 ，不應(yīng)視為解約定金。 第 2 款 規(guī)定了 解約定金與違約金的適用問(wèn)題， 當(dāng)事人在合同中約定了解約定金和違約金，如果當(dāng)事人已經(jīng)構(gòu)成違約，又以承擔(dān)定金處罰為代價(jià)主張解除合同的， 解約定金處罰與違約金可以同時(shí)適用。 關(guān)于履行利益和信賴?yán)鎿p害賠償?shù)倪m用問(wèn)題。 依據(jù)民法理論 ，損 害賠償利益可分為履行利益、信賴?yán)婧途S持利益三種?！逗贤ā返?97 條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失?！蔽覀冋J(rèn)為，依該規(guī)定，守約方可以同時(shí)主張合同解除與賠償損失，并且，該規(guī)定中的“賠償損失”屬于履行利益損失。在房屋買賣合同糾紛案件中，履行利益損失主要體現(xiàn)為 守約方因?qū)Ψ竭`約所受到的 房屋差價(jià)損失、轉(zhuǎn)售利益損失等可得利益損失。《意見(jiàn)》第 24條規(guī)定 予以明確。 《合同法》第 58 條規(guī)定：合同無(wú)效或者被撤銷后，有過(guò)錯(cuò) 的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。通說(shuō)認(rèn)為，合同不成立、無(wú)效或被撤銷的，有過(guò)錯(cuò)的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的是締約過(guò)失責(zé)任，締約過(guò)失行為所侵 15 害的是信賴?yán)?，因此過(guò)錯(cuò)方賠償?shù)膿p失應(yīng)當(dāng)以信賴?yán)娣秶鸀橄蕖ｊP(guān)于信賴?yán)鎿p失的范圍，我們認(rèn)為， 信賴?yán)?損失 不 僅限于所受損害，還應(yīng)當(dāng)包括所失利益，主要指當(dāng)事人信賴合同有效成立而喪失另訂其他有利合同的機(jī)會(huì)損失等。當(dāng)然信賴?yán)鎿p失不應(yīng)無(wú)限擴(kuò)大，以不超過(guò)履行利益為限?！兑庖?jiàn)》第 25 條規(guī)定對(duì)此予以明確。 （ 五 ）、其他實(shí)務(wù)問(wèn)題 。 《意見(jiàn)》第 26— 29 條 規(guī)定了涉及房屋買賣合同糾紛的其他典型實(shí)務(wù)問(wèn)題 ，下面擇其重點(diǎn)予以說(shuō)明： 關(guān)于房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)問(wèn)題。 《合同法》第 230 條的規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利?！睂?shí)踐中就承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的性質(zhì)存在爭(zhēng)議，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（法釋 [2021]11 號(hào)）將其性質(zhì)確定為債權(quán)，且 屬于附強(qiáng)制締約義務(wù)的請(qǐng)求權(quán)。依據(jù)該解釋的規(guī)定，出租人轉(zhuǎn)讓房屋給第三人，承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，在同一房屋上將同時(shí)存 在兩個(gè)具有“同等條件”內(nèi)容的房屋買賣合同關(guān)系，一是承租人與出租人之間的買賣關(guān)系，二是第三人與出租人之間的買賣關(guān)系?；诔凶馊藘?yōu)先購(gòu)買權(quán)制度設(shè)置的目的，承租人與出賣人之間的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)優(yōu)先得到履行?！兑庖?jiàn)》第 26 條第 1 款規(guī)定對(duì)此予以明確。 實(shí)踐中，在依法保護(hù)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)防止承租人濫用優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，甚至出租人與承租人惡意串通侵害第三人利益的情形發(fā)生?；诖?，《意見(jiàn)》第 26 條第 1款規(guī)定，法院 16 應(yīng)當(dāng)審查承租人購(gòu)買房屋的意思表示是否真實(shí)，是否存在濫用優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的情況，其是否具備在同等條件下履行合同的 能力，必要時(shí)可以根據(jù)案件實(shí)際情況要求承租人提供相應(yīng)的擔(dān)保以證明其具備相應(yīng)能力。同時(shí)第 2 款規(guī)定： 承租人在訴訟中僅請(qǐng)求法院確認(rèn)其對(duì)房屋享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，而不要求行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，經(jīng)法院釋明后仍堅(jiān)持不變更的，對(duì)承租人的訴訟請(qǐng)求，不予支持。 關(guān)于房屋中介機(jī)構(gòu)的居間義務(wù)與賠償責(zé)任問(wèn)題。 實(shí)踐中，當(dāng)前房屋買賣 大多 是 通過(guò)房屋中介機(jī)構(gòu) 提供居間服務(wù)完成 的，中介機(jī)構(gòu)在房屋買賣合同糾紛中 居于 非常重要 的 地位 ?！逗贤ā返?425 條規(guī)定：“居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛 假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。”房屋中介機(jī)構(gòu)作為專業(yè)的中介機(jī)構(gòu)，并收取一定比例的傭金，其應(yīng)當(dāng)負(fù)有更高的注意義務(wù)，對(duì)于 房屋權(quán)屬狀況及當(dāng)事人的訂約能力 應(yīng)當(dāng)積極調(diào)查并據(jù)實(shí)報(bào)告 ，比如 房屋中介機(jī)構(gòu) 應(yīng)當(dāng)審查該房屋能否上市交易、是否存在共有、是否設(shè)定有抵押權(quán)、是否已被有權(quán)國(guó)家機(jī)關(guān)采取強(qiáng)制措施、當(dāng)事人是否具備民事行為能力、是否有無(wú)權(quán)代理的情形等等。如果房屋中介機(jī)構(gòu)違反忠實(shí)居間義務(wù)，嚴(yán)重?fù)p害委托人利益 ，給委托人造成損失的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過(guò)錯(cuò)程度承擔(dān)相應(yīng)的損害賠償責(zé)任。《意見(jiàn)》第 27條規(guī)定 予以明 確 。 關(guān)于房屋登記簿和權(quán)屬證書的效力問(wèn)題。 《物權(quán)法》 第 1 17 條 規(guī)定： 不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù) ， 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。依據(jù)權(quán)利正確性推定原則， 房屋登記簿 及 權(quán)屬證書 記載的權(quán)利人 17 推定為真實(shí)權(quán)利人，因此， 在 房屋買賣等 非權(quán)屬糾紛民事案件中，當(dāng)事人一方對(duì)另一方作為權(quán)屬證據(jù)提供的房屋登記簿和權(quán)屬證書提出異議，法院原則上僅對(duì)房屋登記簿和權(quán)屬證書形式上的真實(shí)性進(jìn)行審查，經(jīng)查證屬實(shí)的，即可作為民事訴訟的證據(jù)使用。 《意見(jiàn)》第 28 條 對(duì)此予以明確 規(guī) 定 關(guān)于管轄權(quán)的確定問(wèn)題。 《民事訴訟 法》第 24 條規(guī)定：“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄?！钡?34 條規(guī)定：因不動(dòng)產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院專屬管轄。我們認(rèn)為，涉及不動(dòng)產(chǎn)糾紛的案件從性質(zhì)上可以分為涉及不動(dòng)產(chǎn) 的 權(quán)屬糾紛 和 涉及不動(dòng)產(chǎn)的合同糾紛 兩類 。涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬糾紛的案件，應(yīng)適用專屬管轄，由不動(dòng)產(chǎn)所在地法院管轄。而涉及不動(dòng)產(chǎn)合同糾紛的案件應(yīng)適用 合同管轄 ，由被告住所地或合同履行地法院管轄。 房屋買賣合同糾紛應(yīng)當(dāng)屬于后者。 《意見(jiàn)》第 29 條規(guī)定對(duì)此予以明確。 （ 六 ） 、 附則 。 《意見(jiàn)》第 30 條是關(guān)于 意見(jiàn)是否具有溯及力 的規(guī) 定。