福建省高院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題的解答-資料下載頁
2025-04-17 08:01本頁面
【正文】 退房并要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任，而合同中沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額的計算方法的，應(yīng)如何確定違約金數(shù)額或損失賠償額？（2）買受人不主張退房，而要求按原合同履行的，如何處理？海峽博客*a Bf0z+mqD答：出賣人變更設(shè)計的，可參照《商品房銷售管理辦法》第二十四條的規(guī)定處理。買受人要求退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。合同對違約金數(shù)額或者損失賠償額的計算方法未作約定的，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以按照買受人已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算，從買受人交款之日計算至出賣人返還購房款之日止。Z P7f*S8~NC b8N$d%{ r0 房屋已經(jīng)建成或者因其他原因無法恢復(fù)原設(shè)計，買受人請求出賣人交付原設(shè)計的商品房的，不予支持。8VEr)zJ JnV0 海峽博客v Qs+J2P/p2問：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證，與包銷人訂立的包銷合同是否有效？包銷人是否應(yīng)當(dāng)具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格？因商品房買賣合同產(chǎn)生糾紛，買受人以包銷人為被告起訴的，是否應(yīng)當(dāng)追加出賣人參加訴訟？出賣人的訴訟地位如何？ w39。}!O c@Q i @0 答：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證，不影響包銷合同的效力，但包銷合同中約定的包銷期間早于商品房預(yù)售許可時間的，早于部分的包銷期間的約定無效。現(xiàn)有法律、法規(guī)并未規(guī)定包銷人應(yīng)當(dāng)具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格，因此，當(dāng)事人以此為由主張包銷合同無效的，不予支持。因商品房買賣合同產(chǎn)生糾紛，買受人僅以包銷人為被告起訴的，應(yīng)當(dāng)追加出賣人為共同被告。@iE。BB|0 GVG \~Y6?0 2問：以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同，一方當(dāng)事人起訴要求確認(rèn)該合同無效或者撤銷、解除該合同，法院是否應(yīng)當(dāng)告知擔(dān)保權(quán)人可以作為有獨立請求權(quán)的第三人參加訴訟？是否應(yīng)先行確定無效、撤銷或者解除的請求能得到支持后再予以告知？商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除的，如果擔(dān)保權(quán)人并未作為有獨立請求權(quán)的第三人提出訴訟請求，出賣人返還給買受人的購房款是否應(yīng)當(dāng)包括貸款在內(nèi)？海峽博客x/o O+fF3i。M答：無論當(dāng)事人要求確認(rèn)商品房買賣合同無效或者撤銷、解除該合同的訴訟請求能否得到支持，法院均應(yīng)告知擔(dān)保權(quán)人可以作為有獨立請求權(quán)的第三人參加訴訟。如果擔(dān)保權(quán)人并未作為有獨立請求權(quán)的第三人提出訴訟請求，出賣人返還給買受人的購房款應(yīng)當(dāng)包括貸款在內(nèi)。2Kk/V+^p3W3S b0 海峽博客%Tp\I39。QF1A+rOG:\2問:房屋拆遷合同糾紛中，拆遷人逾期辦證的違約責(zé)任，是否適用《商品房買賣合同司法解釋》第十八條的規(guī)定？d0_0S@P*qN,x[0 答:房屋拆遷合同對逾期辦證的違約責(zé)任未作約定的，可參照《商品房買賣合同司法解釋》第十八條的規(guī)定處理，即由于拆遷人的原因，被拆遷人在下列期限屆滿前未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，拆遷人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：(一)房屋拆遷合同約定的辦理房屋權(quán)屬登記的期限；(二)合同簽訂時，產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋尚未建成的，自房屋交付使用之日起90日；(三)合同簽訂時，產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋已建成的，自合同訂立之日起90日。違約金可以按照被拆遷人已支付的房價款(包括產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價款和被拆遷房屋的折價款)，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。f ~。V\v!L`0 海峽博客(? cO(b ^rW問:公民個人或者未取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的企業(yè)轉(zhuǎn)讓自有房屋，是否適用《商品房買賣合同司法解釋》？合同效力如何認(rèn)定？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在原申請自建房屋的工業(yè)用地上建成商品房，并對外銷售的，是否適用《商品房買賣合同司法解釋》？海峽博客5_0~5ag ]}答:公民個人或者非房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)轉(zhuǎn)讓自有房屋，不適用《商品房買賣合同司法解釋》的規(guī)定，其合同效力依《合同法》以及相關(guān)法律、法規(guī)確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在原申請自建房屋的工業(yè)用地上建成商品房，并對外銷售的，適用《商品房買賣合同司法解釋》的規(guī)定。寧可累死在路上，也不能閑死在家里！寧可去碰壁，也不能面壁。是狼就要練好牙，是羊就要練好腿。什么是奮斗？奮斗就是每天很難，可一年一年卻越來越容易。不奮斗就是每天都很容易，可一年一年越來越難。能干的人，不在情緒上計較，只在做事上認(rèn)真；無能的人！不在做事上認(rèn)真，只在情緒上計較。拼一個春夏秋冬！贏一個無悔人生！早安！—————獻給所有努力的人.學(xué)習(xí)好
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