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【正文】 在買賣合同中承擔(dān)保證責(zé)任的， 還應(yīng)當(dāng)根據(jù)約定承擔(dān)責(zé)任。當(dāng)然從商品房買賣合同糾紛來(lái)說(shuō)，即使需要承擔(dān)返還購(gòu)房款責(zé)任時(shí)，直接由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)而不把包銷商拉到訴訟中來(lái)也可以。但是由于包銷人參與收取購(gòu)房款的合同履行，如果出賣人沒(méi)有還款能力由包銷人承擔(dān)連帶責(zé)任對(duì)買受人權(quán)益的保護(hù)更為有利。而且可以減少開(kāi)發(fā)商對(duì)包銷人再行起訴的環(huán)節(jié)，節(jié)省訴訟資源，符合兩便原則。民事訴訟法律關(guān)系比民事法律關(guān)系掌握起來(lái)可以更為寬松一些，當(dāng)事人之間存在一定的理由就可以構(gòu)成訴訟法律關(guān)系，是否存在實(shí)體法律關(guān)系應(yīng)通過(guò)審判結(jié)果來(lái)判定。包銷人作為訴訟主體參加訴訟，如果最后裁判結(jié)果不承擔(dān)法律 責(zé)任，對(duì)其也沒(méi)有太大影響。但是在仲裁中不能把包銷人作為合同當(dāng)事人拉進(jìn)來(lái)。作為仲裁案件，只能由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)返還購(gòu)房款責(zé)任，開(kāi)發(fā)商再向包銷商追償。如果開(kāi)發(fā)商無(wú)履行能力且又不對(duì)包銷人提起追償之訴時(shí)，買受人可將仲裁裁決作為債權(quán)證明，向包銷人提起代位權(quán)訴訟。 十一、關(guān)于擔(dān)保貸款問(wèn)題。 貸款擔(dān)保就是實(shí)務(wù)中人們所說(shuō)的按揭貸款，從二十三條到二十七條共五條內(nèi)容。這五條并不是對(duì)按揭法律關(guān)系的系統(tǒng)規(guī)定，只是對(duì)審判實(shí)踐中經(jīng)常遇到的幾個(gè)問(wèn)題作出的規(guī)定。雖然有些問(wèn)題在審判實(shí)踐中也比較突出，但是從理論和實(shí)務(wù)方面研究得還不透，或者在實(shí)踐中是 否行得通還缺少把握，所以這次司法解釋只是對(duì)這幾個(gè)問(wèn)題作了規(guī)定。首先講一下?lián)ＹJ款合同與商品房買賣合同是一種什么關(guān)系？有人把這兩種合同說(shuō)成是主從合同關(guān)系，即把商品房買賣合同看作是主合同，把擔(dān)保貸款合同看作是從合同。從合同的效力受主合同效力影響。我們認(rèn)為，這兩個(gè)合同雖然有密切聯(lián)系，但還不是主從合同關(guān)系。首先合同的主體不同，其次權(quán)利義務(wù)也各自獨(dú)立。這兩個(gè)合同的聯(lián)系一是主體有牽連，買賣合同的買受人是擔(dān)保貸款合同的借款人；二是借款目的是為了購(gòu)房，而買賣合同的標(biāo)的物（買受人合同權(quán)利指向的物）又是貸款合同的擔(dān)保物。貸款合 同不履行，買受人便不能交付購(gòu)房款；買賣合同不履行，出借人權(quán)利就失去了擔(dān)保。因此，第二十三條規(guī)定商品房買賣合同約定以擔(dān)保貸款方式付款，由于未能訂立擔(dān)保貸款合同而導(dǎo)致商品房買賣合同不能履行的，可以請(qǐng)求解除合同，返還本金和利息或者定金。 20 如果未能訂立擔(dān)保貸款合同是由于一方當(dāng)事人的原因，比如說(shuō)買受人提供的資信狀況不符合貸款銀行的要求或者出賣人（開(kāi)發(fā)商）沒(méi)有與貸款銀行就商品房買賣合同提供按揭協(xié)商一致，有過(guò)錯(cuò)的一方還應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方的因此所受到的損失。第二十四條規(guī)定商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被解除，擔(dān)保貸款合同的當(dāng)事人可以 請(qǐng)求解除擔(dān)保貸款合同。前一條是貸款合同對(duì)買賣合同的影響，這一條是買賣合同對(duì)貸款合同的影響。我們只是賦予相關(guān)合同當(dāng)事人一個(gè)解除合同的請(qǐng)求權(quán)，而不是采取主合同無(wú)效從合同也自然無(wú)效的做法。 第二十五條和二十六條是在兩個(gè)合同發(fā)生訴訟牽連時(shí)，如何處理的規(guī)定。商品房買賣合同當(dāng)事人之間僅僅就一方違約而發(fā)生訴訟，要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任的，不涉及擔(dān)保貸款合同的履行，則不發(fā)生訴訟牽連問(wèn)題。如果商品房買賣合同的一方當(dāng)事人請(qǐng)求確認(rèn)買賣合同無(wú)效或者要撤銷、解除買賣合同的，這種情況就涉及按揭貸款合同是否繼續(xù)履行的問(wèn)題。一旦確認(rèn)合同無(wú)效 或者合同被撤銷、解除時(shí)，就涉及返還購(gòu)房款問(wèn)題。一部分購(gòu)房款是買受人自行交付的，大部分購(gòu)房款是向銀行貸款交付的，如果開(kāi)發(fā)商把銀行貸款直接返還給買受人，在買受人不能返還銀行貸款時(shí)，由于買受人合同項(xiàng)下的權(quán)利已經(jīng)被確認(rèn)無(wú)效或者被解除，因此銀行不能行使擔(dān)保權(quán)，則銀行的權(quán)益會(huì)受到損失?；蛘唠m然商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被解除，開(kāi)發(fā)商還要根據(jù)擔(dān)保貸款合同繼續(xù)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，等于用自己的房屋為他人貸款提供擔(dān)保，開(kāi)發(fā)商的權(quán)益也會(huì)受到損失。因此本條司法解釋把這兩個(gè)訴訟法律關(guān)系連系在一起。如果銀行對(duì)于已經(jīng)發(fā)生的商品房買賣合同糾紛 案件以獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人的身份提出要求參加到訴訟中來(lái)，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。或者銀行因商品房買賣合同提出無(wú)效或解除訴訟而對(duì)借款人另行起訴的，也可以與商品房買賣合同案件合并一起審理。實(shí)踐中，人民法院審理商品房買賣合同案件中當(dāng)事人請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效或者解除時(shí)，往往要告知銀行，由銀行自主決定是否參加訴訟。如果合并審理，可以對(duì)商品房買賣合同和擔(dān)保貸款合同的解除一并作出處理，判決開(kāi)發(fā)商將收取得房?jī)r(jià)款分別返還給買受人和銀行。這樣即節(jié)省了訴訟資源，又使判決的執(zhí)行更加簡(jiǎn)便，銀行的權(quán)益得到切實(shí)的保護(hù)，開(kāi)發(fā)商的責(zé)任也得到免除。如果不把商品房買 賣合同案件與銀行的擔(dān)保貸款合同案件合并審理，商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷，房?jī)r(jià)款只能返還給買受人。銀行對(duì)買受人（即借款人）還要另行起訴進(jìn)行審理，并且還可能承擔(dān)執(zhí)行不能的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，如果銀行不提出請(qǐng)求，只能僅就商品房買賣合同案件進(jìn)行審理。這條規(guī)定我認(rèn)為比二十二條包銷合同的規(guī)定要好一些，前面那條“應(yīng)當(dāng)通知包銷人參加訴訟”的 21 規(guī)定太死。這一條規(guī)定銀行可以選擇以第三人的身份參加訴訟、另行起訴，也可以不提出訴訟。體現(xiàn)了對(duì)當(dāng)事人訴訟權(quán)利的尊重。 第二十六條是銀行對(duì)借款人未履行還款義務(wù)起訴要求處分商品房買賣合同項(xiàng)下買 受人合同權(quán)利的規(guī)定。銀行對(duì)借款人未按約定履行還款義務(wù)起訴，要求按照擔(dān)保條款處分商品房買賣合同項(xiàng)下買受人的合同權(quán)利，即處分買受人購(gòu)買的商品房，要通知商品房買賣合同的出賣人（開(kāi)發(fā)商）參加訴訟。因?yàn)橘I受人給銀行提供的擔(dān)保是商品房買賣合同項(xiàng)下的權(quán)利，銀行要行使這項(xiàng)權(quán)利的時(shí)候，權(quán)利指向的標(biāo)的物（即商品房）的權(quán)利還屬于出賣人，無(wú)論土地使用權(quán)還是項(xiàng)目的所有權(quán)都登記在出賣人的名下。銀行要把買賣合同權(quán)利項(xiàng)下的房屋變賣，沒(méi)有出賣人的配合是行不通的。因此要把出賣人作為無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求第三人拉進(jìn)來(lái)，判決出賣人承擔(dān)配合銀行行使擔(dān)保權(quán)利的義 務(wù)。否則即使判決支持銀行行使擔(dān)保的權(quán)利，在執(zhí)行過(guò)程中沒(méi)有開(kāi)發(fā)商的配合也是無(wú)法執(zhí)行的。 第二十七條是買受人已經(jīng)取得房屋產(chǎn)權(quán)證后，擔(dān)保貸款合同發(fā)生糾紛時(shí)如何處理的規(guī)定。根據(jù)擔(dān)保貸款合同的約定，出賣人應(yīng)當(dāng)擔(dān)保買受人取得房屋產(chǎn)權(quán)證之后與銀行辦理房屋抵押登記手續(xù)。買受人與銀行辦理了房屋抵押登記后，出賣人對(duì)銀行承擔(dān)的擔(dān)保義務(wù)便解除了。這時(shí)銀行與借款人之間的貸款合同發(fā)生訴訟，就不再追加出賣人參加訴訟了。出賣人另行提供保證的，根據(jù)保證合同處理。 下面的時(shí)間給大家提一些問(wèn)題，一同 進(jìn)行交流。 問(wèn)：目前碰到的比較多的問(wèn)題就是辦證問(wèn)題，如果是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商的原因他肯定要承擔(dān)責(zé)任；但如果不是他的責(zé)任，有時(shí)候是國(guó)土局的責(zé)任，這就會(huì)導(dǎo)致國(guó)家賠償?shù)膯?wèn)題，也就是告行政機(jī)關(guān)的問(wèn)題。在種情況下，告房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是一種民事行為，告國(guó)土局是一種行政行為，這樣如果合并審理的話兩個(gè)案件的性質(zhì)是不一樣的，在很多人的觀念里就不能合并審理，但如果不合并審理的話又會(huì)導(dǎo)致訴訟資源的浪費(fèi)。他就希望把這些問(wèn)題一次性解決，如果不合并解決的話碰到問(wèn)題他告房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商說(shuō)我沒(méi)錯(cuò)，這不是我們的原因，你去告國(guó)土局。判決結(jié) 果是你敗訴，敗訴就會(huì)給你帶來(lái)一個(gè)心理上的壓力和經(jīng)濟(jì)上的損失。接下來(lái)他去告國(guó)土局，除了要告逾期辦證帶來(lái)的損失，還要告上個(gè)案件帶來(lái)的損失，這就帶來(lái)不必要的損失。這里就一個(gè)問(wèn)題，就是告房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和國(guó)土局，也就是民事案件和行政案件能不能合并審理，如何才能方便人民群眾參加訴訟，你對(duì)這個(gè)問(wèn)題怎么看？ 22 答：這個(gè)問(wèn)題是這樣，民事訴訟一向強(qiáng)調(diào)“兩便原則”，即便于人民法院審理，便于當(dāng)事人進(jìn)行訴訟。近些年也提出訴訟資源有效利用的問(wèn)題。剛才這個(gè)問(wèn)題是想從這個(gè)角度來(lái)探討能不能進(jìn)行合并審理？合并審理要有一定的前提條件，首先法律關(guān)系的 性質(zhì)應(yīng)當(dāng)是相同的，其次相同性質(zhì)的法律關(guān)系也要具備當(dāng)事人或者訴訟標(biāo)的屬于同一，或者同一種類的這樣一些條件。剛才你也提到了這是兩個(gè)性質(zhì)不同的訴訟，一個(gè)是民事訴訟，一個(gè)是行政訴訟，這兩個(gè)法律關(guān)系性質(zhì)不同的案件是不能合并的，審判組織不同，適用的程序不同，舉證責(zé)任和承擔(dān)責(zé)任的依據(jù)也不相同。這是一。第二，當(dāng)事人如果因政府行為導(dǎo)致在民事訴訟中敗訴的話，可以另行提起一個(gè)行政訴訟，以在民事訴訟中承擔(dān)的責(zé)任作為損失證明，至于行政訴訟中能否勝訴，他前面民事訴訟中支出的費(fèi)用在行政訴訟中能否獲得賠償，這個(gè)不好說(shuō)，因?yàn)樾姓V訟承擔(dān)責(zé)任 的依據(jù)與民事訴訟不同。 問(wèn)：司法解釋第八條和第九條都涉及到一個(gè)抵押的問(wèn)題，我想問(wèn)一下這個(gè)抵押的問(wèn)題是以登記為準(zhǔn)呢還是不用登記，因?yàn)榈盅旱怯洠凑論?dān)保法的規(guī)定，抵押合同一般以登記生效。但是我們一般來(lái)講呢，開(kāi)發(fā)商與小業(yè)主，或者說(shuō)是銀行與業(yè)主所簽訂的抵押合同，合同是生效的，只是不能對(duì)抗第三人。我想問(wèn)一下，這究竟指的是哪一種情況？ 答：應(yīng)該說(shuō)無(wú)論在實(shí)務(wù)界還是理論界對(duì)抵押生效的認(rèn)識(shí)都有爭(zhēng)議。根據(jù)合同法原理合同一般成立了就生效，不經(jīng)過(guò)登記只是不具有對(duì)抗第三人的效力。但是我國(guó)現(xiàn)行的擔(dān)保法卻把登記作為抵押合同生效的條件，盡 管我們認(rèn)為不合適，但是作為執(zhí)法者來(lái)講，還是應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定來(lái)辦。很顯然我們司法解釋第八條、第九條是指經(jīng)過(guò)登記的抵押，如果未經(jīng)過(guò)登記的抵押，無(wú)論是從現(xiàn)行法律規(guī)定來(lái)說(shuō)，還是從理論上都不能發(fā)生對(duì)抗的效力，都不產(chǎn)生追及的效力。按照理論上來(lái)說(shuō)不登記可以生效，但這個(gè)效力僅僅是對(duì)合同相對(duì)人而言，而不能對(duì)相對(duì)人之外的第三人發(fā)生，也就是說(shuō)這個(gè)房子已被別人買去了，你不能根據(jù)未登記的抵押合同去行使追及權(quán)的。即便目前正在制訂的物權(quán)法中對(duì)抵押合同不以登記為生效條件，但是抵押權(quán)不經(jīng)登記也不發(fā)生對(duì)抗第三人的效力。就是說(shuō)在設(shè)定抵押沒(méi)有登記 的情況下，買受人可以實(shí)現(xiàn)合同的權(quán)利，也就不當(dāng)然產(chǎn)生雙倍求償?shù)膯?wèn)題。 問(wèn)：我有一個(gè)問(wèn)題，這里的第十六條，當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求降低的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)損失的 30%適當(dāng)減少，這里的 30%有什么立法依據(jù)？如果他們約定的違約金超過(guò) 30%，他們又有約定，雙方都覺(jué)得這個(gè) 30%合理，發(fā)展商又能夠接受，如果因?yàn)檫@個(gè)發(fā)生糾紛，這個(gè)是否予以保護(hù)？ 23 答：第一這個(gè)問(wèn)題 30%的依據(jù)，前面已提了一些。從這些年各地法院的審理情況，有高有低，高的有達(dá)到 50％的，低的有 15%、 20%的，這里取了一個(gè)中間值。過(guò)去曾經(jīng)以不超過(guò)未履行數(shù)額為 標(biāo)準(zhǔn)，但是未履行的數(shù)額可以達(dá)到 100%，所以這次規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)可能是降低了。主要是考慮到房地產(chǎn)案件合同標(biāo)的數(shù)額比較大，相應(yīng)的違約金的數(shù)額也是比較大，如果約定的數(shù)額與損失相比過(guò)分高的話，考慮到開(kāi)發(fā)商的實(shí)際履行能力，如果對(duì)少數(shù)幾個(gè)合同約定的違約金數(shù)額過(guò)高而予以支持，可能會(huì)使開(kāi)發(fā)商對(duì)其它合同相對(duì)人的履行更加困難。即便法院都這樣判了，多數(shù)人拿到這個(gè)判決而開(kāi)發(fā)商沒(méi)有執(zhí)行能力，也實(shí)現(xiàn)不了。畢竟當(dāng)事人沒(méi)有發(fā)生這么多的損失，還要適當(dāng)兼顧公平。所以覺(jué)得 30%還算比較合適。這是一個(gè)問(wèn)題。第二應(yīng)當(dāng)注意，本條的適用一定要根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng) 求，不能由法官依職權(quán)來(lái)審查認(rèn)定違約金約定是否過(guò)高。如果當(dāng)事人不提出請(qǐng)求，對(duì)于損失數(shù)額的多少?zèng)]有提供證明，法官怎么知道他約定的違約金數(shù)額是不是過(guò)高？即使知道實(shí)際損失是多少，約定的違約金數(shù)額過(guò)高，但是當(dāng)事人沒(méi)有提出請(qǐng)求調(diào)整，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)也不能用職權(quán)來(lái)主動(dòng)救濟(jì)。所以說(shuō)雙方當(dāng)事人約定違約金高于 30%，都認(rèn)為是合理的，不存在調(diào)整問(wèn)題。 問(wèn)：李主任，我來(lái)問(wèn)一個(gè)問(wèn)題。就是法律的時(shí)效問(wèn)題。我有一個(gè)香港的朋友在廣州買了兩套房，是房地產(chǎn)法頒布之前，在九一、九二年的時(shí)候買的。如果是按新的司法解釋來(lái)賠的話，逾期辦證違約金可 以賠到一百六十萬(wàn)左右，但是如果按照以前的法律來(lái)說(shuō)就不明確。所以這個(gè)司法解釋出臺(tái)大家覺(jué)得好像及時(shí)雨一樣。現(xiàn)在碰到的問(wèn)題就是在房地產(chǎn)法頒布以前的商品房買賣行為要適用以前的法律，但是以前的法律又不明確，而且又不能參照。沒(méi)有審結(jié)的案件可以參照這個(gè)司法解釋來(lái)處理，但是在房地產(chǎn)法頒布以前的行為連參照都不能參照，這就導(dǎo)致一個(gè)公平性的問(wèn)題。就是九一年買的房子損失很大，但是賠不到很多的錢，