關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售工作的法律影響及對策-資料下載頁
2025-01-31 01:10本頁面
【導(dǎo)讀】問題的解釋》，并將于2021年6月1日起實施。為幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（下稱?！督忉尅返男再|(zhì)決定了它并不是商品房買賣的新規(guī)則，而是。而法院在審判中的做法，對規(guī)。22．第二條至第七條規(guī)定了商品房買賣合同的內(nèi)容及有效性；77．第十五條規(guī)定了一方延遲履行主要合同義務(wù)時對方解除合同的權(quán)利；88．第十六條至第十八條規(guī)定了違約金和損害賠償問題；1111．第二十三條至第二十七條規(guī)定了購房貸款與商品房買賣合同的關(guān)系處理辦法；①尚未建成或者已竣工明確了《解釋》既適用于商品房預(yù)售，也適用于商品房現(xiàn)售。③轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人意味著《解釋》的范圍將包括經(jīng)濟(jì)適用房買賣。得商品房預(yù)售許可證明而訂立的商品房買賣合同無效，這在已有的法律規(guī)定中已經(jīng)明確，屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。④在《解釋》頒布前，開發(fā)商對廣告和宣傳資料承擔(dān)的責(zé)任是比較輕的，際情況，避免夸大或不準(zhǔn)確的宣傳，以免承擔(dān)不必要的責(zé)任。
【正文】 含３％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補(bǔ)足，面積誤差比超出３％部分的房價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實 際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價款由出 賣人雙倍返還買受人。 解讀：本條規(guī)定了房屋實際面積與合同約定面積不符，而合同沒有約定或者約 定不明確 時的處理原則，其中對面積誤差比絕對值超出３％的情況賦予買受人解除合同的權(quán)利，及買受人不解除合同時開發(fā)商雙倍返還超出部分差價。 按本條規(guī)定，如果合同中有約定的，按合同約定處理，而不是按照本條所列的兩項辦法處理。因此，我建議開發(fā)商在合同中一定要詳細(xì)約定面積誤差的處理辦法，并盡可能排除因面積 誤差過大而由買受人解除合同及要求雙倍返還差價的權(quán)利。 14． 關(guān)于《解釋》第十五條 原文： 第十五條根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。 （第一款） 法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。 （第二款） 解讀：本條確定了在當(dāng)事人沒有約定的情況下，根據(jù) 《合同法》第九十四條行使解除權(quán)時的催告履行期限和根據(jù)《合同法》第九十四條的解除權(quán)行使期限都是三個月。 對于開發(fā)商而言，我建議將這些期限都在銷售合同或其附件中直接予以明確。 15． 關(guān)于《解釋》第十七條 原文： 第十七條商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法， 違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定： 逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的 金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部 門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同 類房屋 租金標(biāo)準(zhǔn)確定。 解讀：本條規(guī)定了在沒有合同約定時 違約金數(shù)額或者損失賠償額 的確定辦法，本條對法官對違約金的自由裁量權(quán)做了比較明確的數(shù)量上的限制。其中對逾期交付使用房屋的違約金數(shù)額或者損失賠償額按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房 屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定 ，這是保護(hù)買受人的規(guī)定。如果開發(fā)商逾期交付房屋的時間比較長，則 違約金數(shù)額或者損失賠償額 將會累計非常巨大，因此，考慮到本條的規(guī)定，我建議開發(fā)商除了確保按期交房外，最好對逾期交房時的 違約金數(shù)額或者損失賠償額 計算方法在合 同或補(bǔ)充合同中予以明確，以對逾期交房時的風(fēng)險有明確的掌控。 16． 關(guān)于《解釋》第十八條 原文： 第十八條由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任： （一） 商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限； （二） 商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三） 商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。 （以上第一款） 合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金 融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利 息的標(biāo)準(zhǔn)計算。（第二款） 解讀：本條規(guī)定了在沒有約定的情況下，因開發(fā)商的原因，導(dǎo)致買受人在規(guī)定期限內(nèi)未取得產(chǎn)權(quán)證時，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，其中： ① 本條第一款第二項、第三項法定的期限和第一項約定的期限之間的關(guān)系是有沖突的，我目前理解為：第二項、第三項法定的期限僅在沒有第一項約定的期限時適用；如果買賣雙方約定了辦妥產(chǎn)權(quán)登記的期限，則適用約定期限。我的上述理解是否正確尚待司法實踐的檢驗。 ② 需要特別注意的是：本條規(guī)定的是買受人取得產(chǎn)權(quán)證辦理的期限，也就是辦理完畢產(chǎn)權(quán)登記的期限，這與 目前通常采用的約定開發(fā)商提交辦理產(chǎn)權(quán)登記文件的期限性質(zhì)不同，意味著將所有在政府機(jī)關(guān)辦事的程序和責(zé)任都加到了開發(fā)商身上，加重了開發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)方面的責(zé)任。 ③ 尤為重要的是：如果開發(fā)商繼續(xù)采取只約定提交產(chǎn)權(quán)文件的期限，而不增加約定辦妥產(chǎn)權(quán)證的期限，則本條第一款第二項、第三項法定的期限將適用，這對開發(fā)商是非常巨大的損失。 ④ 就第二款確定的 違約金或者損失數(shù)額 確定辦法，如果合同中另有約定，則不適用該辦法。 ⑤ 無論如何，適用本條的前提是 由于出賣人的原因 ，因此，開發(fā)商只要在政府機(jī)關(guān)的辦事時限內(nèi)提交了足夠的辦理產(chǎn) 權(quán)文件，本條將不適用。但是，對開發(fā)商來說最重要的是如何證明不是自己的原因。因此，我建議開發(fā)商應(yīng)注意收集和保存此類證據(jù)，并在業(yè)務(wù)上確保在竣工后及時備妥辦理初始產(chǎn)權(quán)登記，或過戶產(chǎn)權(quán)登記的所有必備文件。 我認(rèn)為，買家將在簽約時援引本條規(guī)定要求開發(fā)商在交付后 90 天內(nèi)辦妥產(chǎn)權(quán)。但事實上，針對規(guī)模較大而又同時交房的社區(qū)，這個辦證期限事實上是有困難的。這就要求開發(fā)商大力加強(qiáng)工程后期管理，特別是竣工、驗收、備案、測繪及辦證準(zhǔn)備工作，都需要有提前的安排和穩(wěn)妥的計劃。 ⑥ 我給開發(fā)商的建議是：除了在合同中明確約定提交產(chǎn)權(quán)辦 理產(chǎn)權(quán)文件的期限外，還要約定足夠的辦妥產(chǎn)權(quán)證的期限；并盡可能對逾期辦妥產(chǎn)權(quán)的違約金或者損失數(shù)額確定比較小的金額。
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