《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售工作的法律影響及對(duì)策-預(yù)覽頁
【正文】 定了開發(fā)商以預(yù)定方式收取的定金的，如果未簽署買賣合同時(shí)的處理方式，其中： ① 開發(fā)商以 認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金 的性質(zhì)是訂約擔(dān)保，不是履約擔(dān)保。 但是，真正的問題在于，到底哪些情 況應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為 一方的原因 ，哪些情況應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為 不可歸責(zé)雙方的事由 ，在《解釋》中仍未解決，把這個(gè)問題推給了法官進(jìn)行自由裁量。對(duì)這種情況，如果認(rèn)定為開發(fā)商的原因，則開發(fā)商須雙倍返還定金；如果認(rèn)定為不可歸責(zé)雙方的事由，返還定金，對(duì) 開發(fā)商仍然很不利，未達(dá)到鎖定客戶的目的。 解讀：這一條是對(duì)預(yù)訂協(xié)議效力處理的規(guī)定，其 中： ① 認(rèn)購(gòu)協(xié)議被認(rèn)定為商品房買賣合同的條件同時(shí)具備以下兩個(gè)條件： a．認(rèn)購(gòu)協(xié)議具備符合《銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的內(nèi)容，即：當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；商品房基本狀況；商品房的銷售方式；商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；交付使用條件及日期；裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；面積差異的處理方式；辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；解決爭(zhēng)議的方法；違約責(zé)任； 但是，就這一條而言，認(rèn)購(gòu)協(xié)議是否須具備上述的全 部條款，缺一不可，方可被認(rèn)定為買賣合同？《解釋》仍未明確規(guī)定，還需注意審判實(shí)踐。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已 經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。 7． 關(guān)于《解釋》第八條 原文： 第八條具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法 取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、 賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償 責(zé)任：（一） 商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人； （二） 商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三 人。 前述 a 條件的法理基礎(chǔ)是：因?yàn)殂y行對(duì)抵押房產(chǎn)擁有處置優(yōu)先權(quán)，而在開發(fā)商不能按期償還銀行貸款 的情況下，銀行如果行使優(yōu)先權(quán)，則可能導(dǎo)致買家不能按期收房，這對(duì)買家是很大的風(fēng)險(xiǎn)。 ③ 對(duì)于開發(fā)商過錯(cuò)導(dǎo)致的買受人合同目的落空， 買受人可以請(qǐng)求解除合同、 返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失 是目前法院正在施行的做法，并不是這次《解釋》確立的新辦法。 ⑤ 就懲罰性賠償?shù)念~度而言，某種程度上吸收了《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》關(guān)于雙倍賠償?shù)牧⒎ň?，但并不是直接適用消法的規(guī)定 。 8． 關(guān)于《解釋》第九條 原文： 第九條出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求 返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償 責(zé)任：（一） 故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供 虛假商品房預(yù)售許可證明； （二） 故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)； （三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安 置房屋的事實(shí)。 ③ 由于目前房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中，在銷售前抵押房屋是開發(fā)商經(jīng)常采用的經(jīng)營(yíng)策略，所以，我建議，在銷售工作中，開發(fā)商一定要將已經(jīng)發(fā)生的抵押告知買受人，并盡量采取書面方式，并留存證據(jù)，以避免巨額賠償責(zé)任。意思是說：如果開發(fā)商將房屋另售并交付 給第三人，原買受人就有權(quán)請(qǐng)求法院確認(rèn)另售合同無效。因此，我建議開發(fā)商應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)銷售控制，避免一房多賣的情況出現(xiàn)。此外，還應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部作業(yè)控制，由法律專家審定交房具體流程及需留存、提交的各項(xiàng)文件，以確保有足夠的證據(jù)證明買賣雙方已經(jīng)完成了房屋交付、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移過程。 解讀：本條規(guī)定將開發(fā)商達(dá)到房屋主體結(jié)構(gòu)合格作為硬性的要求，否則買受人 有權(quán)請(qǐng)求解除合同。 12． 關(guān)于《解釋》第十三條 原文： 第十三條因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使 用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。但是， 房屋質(zhì)量問題 嚴(yán)重到什么程度才算是 影響正常居住使用 ，并不是一個(gè)確定的標(biāo)準(zhǔn)，很大程度上依賴于法官的自由裁量權(quán)。但是，《解釋》的本條規(guī)定為法院直接判斷這些有關(guān)房屋質(zhì)量的問題提供了法律依據(jù)。 解讀：本條規(guī)定了房屋實(shí)際面積與合同約定面積不符，而合同沒有約定或者約 定不明確 時(shí)的處理原則，其中對(duì)面積誤差比絕對(duì)值超出３％的情況賦予買受人解除合同的權(quán)利，及買受人不解除合同時(shí)開發(fā)商雙倍返還超出部分差價(jià)。 （第一款） 法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。 15． 關(guān)于《解釋》第十七條 原文： 第十七條商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法， 違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定： 逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的 金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。如果開發(fā)商逾期交付房屋的時(shí)間比較長(zhǎng)，則 違約金數(shù)額或者損失賠償額 將會(huì)累計(jì)非常巨大，因此，考慮到本條的規(guī)定，我建議開發(fā)商除了確保按期交房外，最好對(duì)逾期交房時(shí)的 違約金數(shù)額或者損失賠償額 計(jì)算方法在合 同或補(bǔ)充合同中予以明確，以對(duì)逾期交房時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)有明確的掌控。我的上述理解是否正確尚待司法實(shí)踐的檢驗(yàn)。 ⑤ 無論如何，適用本條的前提是 由于出賣人的原因 ，因此，開發(fā)商只要在政府機(jī)關(guān)的辦事時(shí)限內(nèi)提交了足夠的辦理產(chǎn) 權(quán)文件，本條將不適用。但事實(shí)上，針對(duì)規(guī)模較大而又同時(shí)交房的社區(qū)，這個(gè)辦證期限事實(shí)上是
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