北京高級人民法院有關(guān)審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見-預(yù)覽頁
【正文】 定”，不應(yīng)作為認(rèn)定房屋買賣合同無效的法律依據(jù)。何為效力性規(guī)定，沒有法律及有關(guān)法律文件確認(rèn)，但有相關(guān)判例，另主要依據(jù)學(xué)者闡述。第五條出賣人將登記在其個(gè)人名下的法定共有房屋，未經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或全體共同共有人同意，擅自以自己名義轉(zhuǎn)讓給他人，買受人為善意的，可以認(rèn)定房屋買賣合同有效。政策、法規(guī)有新規(guī)定的，適用其規(guī)定。第八條房屋抵押權(quán)存續(xù)期間，出賣人（抵押人）未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房屋的，不影響房屋買賣合同的效力。出賣人轉(zhuǎn)讓房屋后，有權(quán)國家機(jī)關(guān)對房屋采取了查封等強(qiáng)制措施的，不影響已成立的房屋買賣合同的效力。第十一條出賣人因婚前購買、拆遷安置等原因單獨(dú)享有房屋所有權(quán)，其配偶、其他親屬或被拆遷安置人因婚姻、親屬關(guān)系或拆遷政策規(guī)定有權(quán)居住該房屋，并形成共居事實(shí)，居住人以出賣人轉(zhuǎn)讓房屋未經(jīng)其同意，侵害其居住權(quán)益為由，要求確認(rèn)房屋買賣合同無效的，不予支持。第十三條出賣人就同一房屋分別簽訂數(shù)份買賣合同，在合同均為有效的前提下，買受人均要求繼續(xù)履行合同的，原則上應(yīng)按照以下順序確定履行合同的買受人：（1）已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的；（2）均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已經(jīng)實(shí)際合法占有房屋的；（3）均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，又未合法占有房屋，應(yīng)綜合考慮各買受人實(shí)際付款數(shù)額的多少及先后、是否辦理了網(wǎng)簽、合同成立的先后等因素，公平合理的予以確定。第十五條當(dāng)事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。第十七條登記人將登記在其名下的房屋擅自轉(zhuǎn)讓給他人，借名人以其對房屋享有實(shí)際權(quán)利為由，要求確認(rèn)買賣合同無效的，不予支持，但借名人能夠證明買受人知道或應(yīng)當(dāng)知道房屋存在借名登記的除外。房屋原權(quán)利人對于買受人為惡意負(fù)有舉證責(zé)任。第二十條房屋買賣合同簽訂后，出賣人未依約為買受人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買受人提起房屋確權(quán)之訴，要求確認(rèn)房屋歸其所有的，法院應(yīng)當(dāng)行使釋明權(quán)，告知其應(yīng)當(dāng)變更訴訟請求要求出賣人辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買受人堅(jiān)持不變更的，相比看房屋建筑合同書。第二十二條房屋買賣合同簽訂后，一方當(dāng)事人不同意繼續(xù)履行，愿意以承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任為代價(jià)解除合同，而另一方堅(jiān)持要求繼續(xù)履行，經(jīng)審查合同繼續(xù)履行不存在現(xiàn)實(shí)困難的，應(yīng)當(dāng)判決雙方繼續(xù)履行合同，但合同另有解約定金等約定或符合《合同法》第一百一十條規(guī)定情形的除外。在認(rèn)定和計(jì)算可得利益損失時(shí)，應(yīng)從守約方主張的可得利益賠償總額中扣除守約方未采取合理措施不當(dāng)擴(kuò)大的損失、守約方亦有過失所造成的損失、守約方因此獲得的利益以及守約方取得利益需要支出的必要的交易成本，并綜合考慮守約方的履約情況等因素予以確定。法院在審理過程中可以根據(jù)案件實(shí)際情況要求承租人提供相應(yīng)的擔(dān)保以證明其具備合同履行能力。委托人有損失的，房屋中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的損害賠償責(zé)任。第三十條本意見自下發(fā)之日起施
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