【正文】 行為是否是無權(quán)處分而成為效力待定的合同。(二)不支持原告訴訟請(qǐng)求時(shí)的表述：駁回原告XXX的訴訟請(qǐng)求。二、原告(或被告)于本判決生效之日起X日內(nèi)返還被告(或原告)合同價(jià)款XXXX元(或XXX物)。二00三年十月二十四日廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見為了正確審理商品房買賣合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》、《關(guān)于適用擔(dān)保法若干問題的解釋》和《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)、司法解釋的規(guī)定，結(jié)合審判實(shí)踐，提出如下指導(dǎo)意見。對(duì)方當(dāng)事人在解除權(quán)發(fā)生之日起的一年內(nèi)進(jìn)行催告的，解除權(quán)的行使期限自催告之日起計(jì)算三個(gè)月。在審理以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同糾紛案件時(shí)，要注意正確區(qū)分和認(rèn)定當(dāng)事人之間合同關(guān)系的法律性質(zhì)。但抵押合同、保證合同另有約定的除外。但買受人以逾期付款是因?yàn)閾?dān)保權(quán)人的違約行為造成為由，申請(qǐng)人民法院追加擔(dān)保權(quán)人作為第三人參加訴訟的，人民法院應(yīng)予支持。若擔(dān)保權(quán)人不參加訴訟的，法院僅審理商品房買賣合同糾紛。出賣人與買受人惡意串通，為騙取借款而簽訂虛假商品房買賣合同的，該商品房買賣合同因惡意串通、損害第三人利益而無效，擔(dān)保權(quán)人可依照《合同法》第五十四條第二款、第五十五條的規(guī)定對(duì)借款合同行使撤銷權(quán)。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)。1買受人未經(jīng)擔(dān)保權(quán)人同意將抵押房產(chǎn)出租的，可認(rèn)定租賃合同有效，但擔(dān)保權(quán)人在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，承租人的租賃權(quán)不具有優(yōu)先于抵押權(quán)的效力。受讓人可以代替原買受人清償其全部債務(wù)后，向原買受人追償。因此給擔(dān)保權(quán)人造成損失的，由原買受人承擔(dān)賠償責(zé)任。在審理這類案件中，辦案法官普遍感到棘手的問題有兩點(diǎn)，文章出處：民事審判第二庭第四篇：安徽省高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律問題的指導(dǎo)意見安徽省高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律問題的指導(dǎo)意見(2012年3月5日安徽省高級(jí)人民法院審判委員會(huì)民事執(zhí)行專業(yè)委員會(huì)第1次會(huì)議通過）為正確審理房屋買賣合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）等法律法規(guī)和司法解釋的規(guī)定，結(jié)合本省民事審判實(shí)際，制定本意見。當(dāng)事人以期房不能轉(zhuǎn)讓為由請(qǐng)求確認(rèn)轉(zhuǎn)讓合同無效的，一般不予支持；轉(zhuǎn)讓人在轉(zhuǎn)讓合同履行期限屆滿時(shí)仍未取得房屋所有權(quán)，致使受讓人不能辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人請(qǐng)求解除合同并要求轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)違約責(zé)任的，應(yīng)予支持。但規(guī)劃、公安消防、環(huán)保、城建檔案管理等專門管理部門尚未出具認(rèn)可性意見的，不應(yīng)認(rèn)定房屋已經(jīng)驗(yàn)收合格。房屋買賣合同的當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請(qǐng)求對(duì)違約金進(jìn)行調(diào)整，但雙方當(dāng)事人均未舉證證明守約方因違約所造成的實(shí)際損失，人民法院可以根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋（二）》第二十九條的規(guī)定，結(jié)合案件具體情況，在中國(guó)人銀行發(fā)布的同期同類貸款利率四倍的范圍內(nèi)，對(duì)約定的違約金進(jìn)行調(diào)整。在合同約定的履行期限屆滿時(shí)因抵押登記仍未涂銷，導(dǎo)致無法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買受人請(qǐng)求解除合同的，可予支持。三、關(guān)于農(nóng)村房屋買賣合同糾紛1城鎮(zhèn)居民、法人或其他組織購(gòu)買農(nóng)村集體所有土地上建設(shè)的房屋簽訂的房屋買賣合同，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條和《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十三的規(guī)定，認(rèn)定為無效合同。四、其他問題1共有房屋的部分登記權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房屋，屬于無權(quán)處分行為，其他登記權(quán)利人以轉(zhuǎn)讓房屋未經(jīng)其同意為由主張買賣合同無效的，一般予以支持。但有證據(jù)證明買受人與出賣人惡意串通損害債權(quán)人利益的除外。第五篇：審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見(試行)市高級(jí)人民法院關(guān)于印發(fā)《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見（試行）》的通知（2010年12月22日 京高法發(fā)[2010]458號(hào)）市第一、第二中級(jí)人民法院，北京鐵路運(yùn)輸中級(jí)法院；各區(qū)、縣人民法院，各鐵路運(yùn)輸法院：《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見（試行）》已經(jīng)市高級(jí)人民法院審判委員會(huì)第21次（總第269次）會(huì)議于2010年12月13日討論通過，現(xiàn)予印發(fā)，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。第一條 本意見所稱的房屋買賣，是指城鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)國(guó)有土地上的“二手房”買賣。因可歸責(zé)于當(dāng)事人一方的原因致使房屋買賣合同未能訂立，預(yù)約協(xié)議約定有定金條款的，應(yīng)當(dāng)適用定金罰則；沒有約定定金條款，或者定金處罰數(shù)額不足以彌補(bǔ)守約方實(shí)際損失的，違約方應(yīng)當(dāng)賠償守約方因此所受到的信賴?yán)鎿p失。出賣人在合同履行期限屆滿時(shí)仍未取得房屋所有權(quán)，致使買受人不能辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。前款中出賣人為夫妻一方，轉(zhuǎn)讓房屋行為符合《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問題的解釋（一）》第十七條第（二）項(xiàng)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用該規(guī)定。經(jīng)出賣人主張房屋買賣合同被確認(rèn)無效的后果，適用《合同法》第五十八條的規(guī)定，并考慮居住安臵問題妥善處理，在認(rèn)定買受人所受損失數(shù)額時(shí)應(yīng)當(dāng)綜合考慮出賣人因房屋升值獲得的利益、買受人因此喪失的訂約機(jī)會(huì)損失、買受人裝修房屋的添附價(jià)值及雙方的過錯(cuò)程度等因素，公平合理的予以確定。法院可以根據(jù)案件具體情況征詢抵押權(quán)人的意見，必要時(shí)可以追加抵押權(quán)人作為無獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人參加訴訟。第十條 房屋權(quán)利人依據(jù)《物權(quán)法》第二十八條至第三十條規(guī)定取得房屋所有權(quán)，尚未辦理宣示登記即轉(zhuǎn)讓房屋的，不影響房屋買賣合同的效力。第十二條 當(dāng)事人之間就轉(zhuǎn)讓同一房屋先后分別簽訂數(shù)份買賣合同，合同中關(guān)于房屋價(jià)款、履行方式等約定存在不一致，當(dāng)事人就此產(chǎn)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)當(dāng)事人真實(shí)意思表示的合同約定繼續(xù)履行。第十四條 房屋經(jīng)多次轉(zhuǎn)手買賣，均未辦理轉(zhuǎn)移登記，終局買受人以前手出賣人為被告提起訴訟，要求辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，法院可以依申請(qǐng)或根據(jù)案件具體情況追加登記權(quán)利人（第一手出賣人）作為第三人參加訴訟，經(jīng)審查訴訟請(qǐng)求應(yīng)予支持的，可以判決當(dāng)事人依次辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，但當(dāng)事人另有約定的除外。當(dāng)事人一方提供證據(jù)證明其對(duì)房屋的購(gòu)買確實(shí)存在出資關(guān)系，但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定，其主張確認(rèn)房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，不予支持；其向登記人另行主張出資債權(quán)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)出資的性質(zhì)按照相關(guān)法律規(guī)定處理。第十八條 《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定的房屋的無權(quán)處分主要包括以下情形：（1）權(quán)利人基于非依法律行為的物權(quán)變動(dòng)取得房屋所有權(quán)，但未辦理宣示登記，房屋登記在他人名下，登記人擅自以自己名義處分房屋的；（2）因房屋登記機(jī)關(guān)登記錯(cuò)誤，致使房屋登記簿上記載的原所有權(quán)消滅，產(chǎn)生了新的登記權(quán)利，登記人擅自以自己名義處分房屋的；（3）夫妻共同共有及其他法定共有房屋僅登記在其中部分共有人名下，登記人未經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或全體共同共有人同意，擅自以自己名義處分房屋的；（4）出賣人轉(zhuǎn)讓房屋并辦理了所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，其后買賣合同被確認(rèn)無效或被撤銷、解除，尚未辦理所有權(quán)回復(fù)登記，登記人（買受人）擅自以自己名義處分房屋的；（5）其他無權(quán)處分房屋的情形。（3）房屋善意取得以房屋所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移登記到買受人名下為生效要件。如果因不可抗力或情事變更等原因，致使合同目的無法實(shí)現(xiàn)的，合同雙方均有權(quán)要求解除合同。第二十四條 房屋買賣合同簽訂后，因一方當(dāng)事人根本違約致使另一方訂立合同的目的不能實(shí)現(xiàn)，守約方要求解除合同，并要求違約方賠償房屋差價(jià)損失、轉(zhuǎn)售利益損失等可得利益損失的，應(yīng)酌情予以支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。第二十六條 出租人轉(zhuǎn)讓房屋給第三人，侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，承租人請(qǐng)求判決其與出租人在與第三人同等條件下成立房屋買賣合同關(guān)系，出租人為其辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，經(jīng)審查承租人購(gòu)買房屋的意思表示真實(shí)，且具備合同履行能力的，法院可以支持其訴訟請(qǐng)求，并判決承租人在合理期限內(nèi)依同等條件支付房屋價(jià)款，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。房屋中介機(jī)構(gòu)違反忠實(shí)居間義務(wù)，嚴(yán)重?fù)p害委托人利益的，不得要求委托人支付中介服務(wù)費(fèi)用及從事居間活動(dòng)的必要費(fèi)用。第二十四條關(guān)于合同糾紛管轄的規(guī)定確