非商品房買賣合同糾紛案件起草說明-預(yù)覽頁
【正文】 由于婚姻法與物權(quán)法相比是特別法，因此該類糾紛 應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問題的 解釋（一）》 （ 法釋 [2021]30 號(hào) ） 第 17 條第（二）項(xiàng) 的 規(guī)定， 即 買受人有理由相信出賣人轉(zhuǎn)讓房屋為夫妻雙方共同意思表示的，買賣合同有效。 關(guān)于已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房的買賣問題 ?；诖耍兑庖姟返?6 條第 1 款規(guī)定： 出賣人在相關(guān)政策、法規(guī)規(guī)定 的限制上市交易期限內(nèi)轉(zhuǎn)讓已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適 用住房的，房屋買賣合同一般認(rèn)定為無效。 對(duì)于實(shí)踐中最為常見的法院依出賣人主張確認(rèn)買賣合同無效的后果處理問題，應(yīng)當(dāng)適用《合同法》第 58 條的規(guī)定，在處理時(shí)要考慮買受人的居住安置問題，在認(rèn)定買受人所受損失數(shù)額時(shí)應(yīng)綜合考慮出賣人因房屋升值獲得的利益、買受人因此 喪失 的訂約機(jī)會(huì)損失 、買受人裝修房屋的添附價(jià)值及雙方的過錯(cuò)程度等因素予以確定 ?！兑庖姟?第 7 條 對(duì)此予以明確規(guī)定 。 因 8 此 ，依據(jù)合同自由和誠(chéng)實(shí)信用的原則， 《意見》第 8 條第 1 款規(guī)定： 房屋抵押權(quán)存續(xù)期間，出賣人（抵押 人）未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房屋的，不影響房屋買賣合同的效力。 如果強(qiáng)制措施在先，則出賣人處分房屋的權(quán)利受到限制，該房屋也屬于限制流通物， 故 房屋買賣合同一般認(rèn)定為無效；如果簽訂合同在先，則有權(quán)國(guó)家機(jī)關(guān)采取的強(qiáng)制措施不影響已成立的房屋買賣合同的效力 。 ”依據(jù)民法理論，房屋登記分為設(shè)權(quán)登記和宣示登記，該規(guī)定中的“登記”屬于宣示登記，權(quán)利人依據(jù)《物權(quán)法》 第 28 至 30 條規(guī)定 即可成為 房屋 的 所有權(quán)人，辦理 登記 只是為了宣示既有權(quán)利的存在，因此，前述規(guī)定中的“ 不發(fā)生物權(quán)效力 ”是指不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，而不影響房屋買賣合同的效力。當(dāng)然，居住人的合法權(quán)益也 應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒杀Ｗo(hù)，具體方式包括：買賣雙方 為 侵害居住人利益惡意串通 簽訂 的買賣合同無效；居住人 有權(quán)要求 出賣人賠償因此受到的相應(yīng)損失等等。 關(guān)于“陰陽合同”的處理問題。 關(guān)于 “ 一房數(shù)賣 ” 的處理問題 。 關(guān)于 房屋連環(huán)買賣的處理 問題。 實(shí)踐中，由于購(gòu)房資格 限制 、逃避債務(wù)、獲取貸款等原因 ，當(dāng)事人雙方約定，一方 以 他人名義購(gòu)買 房屋， 并將房屋登記在他人名下 ， 借名人實(shí)際享有房屋 權(quán)益 的情 形 十分常見 ， 雙方就房屋權(quán)屬發(fā)生糾紛 應(yīng)如何處理？ 我們認(rèn)為， 當(dāng)事人之間關(guān)于借名買房的約定，只要不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，即屬有效， 11 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依據(jù)約定履行。 對(duì)于實(shí)踐中經(jīng)常出現(xiàn)的 借名人違反相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定，借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性保障住房的， 由于 政策性保障住房 的購(gòu)買對(duì)于購(gòu)房資格有特殊的要求和嚴(yán)格的審查公示程序，雙方之間的借名購(gòu)房行為屬 違法 行為 ， 故 《意見》第 16 條 規(guī)定： 借名人主張 確認(rèn) 房屋 歸其所有 或者依據(jù)雙方之間的約定要求登記名義人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的， 一般 不予支持 。 關(guān)于房屋無權(quán)處分和善意取得問題。換言之，如果房屋登記的權(quán)利狀態(tài)與真實(shí)的權(quán)利狀態(tài)不一致，登記權(quán)利人并不享有真實(shí)的物權(quán)，其擅自轉(zhuǎn)讓房屋的，就屬于不動(dòng)產(chǎn)善意取得中的無權(quán)處分。 關(guān)于 房屋買賣中 買受人提起 確權(quán)之訴的 處理 問題。 （ 四 ）、違約救濟(jì)與責(zé)任承擔(dān) 。我們認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)區(qū)分合同解除是由于一方當(dāng)事人的根本違約行為還是不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由 導(dǎo)致 的。 按照約定全面履行合同義務(wù)是合同信守原則 的 基本 要求 ，強(qiáng)制履行是《合同法》第 107 條規(guī)定的違約責(zé)任承擔(dān)方式之一，只有合同繼續(xù)履行才能實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人簽訂合同的目的，因此買賣雙方就合同是否繼續(xù)履行存在爭(zhēng)議 時(shí) ， 原則上 應(yīng)當(dāng)判決合同 強(qiáng)制繼續(xù)履行。其二是《合同法》第 110 條 關(guān)于不能強(qiáng)制履行情形 的規(guī)定 。《意見》第 22 條予以明確規(guī)定。因此 ， 《意見》第 23 條第 1 款規(guī)定： 當(dāng)事人在房屋買賣合同中對(duì)定金性質(zhì)約定不明的，不應(yīng)視為解約定金?！逗贤ā返?97 條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。 《合同法》第 58 條規(guī)定：合同無效或者被撤銷后，有過錯(cuò) 的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。《意見》第 25 條規(guī)定對(duì)此予以明確?！睂?shí)踐中就承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的性質(zhì)存在爭(zhēng)議，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（法釋 [2021]11 號(hào)）將其性質(zhì)確定為債權(quán)，且 屬于附強(qiáng)制締約義務(wù)的請(qǐng)求權(quán)。 實(shí)踐中，在依法保護(hù)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)防止承租人濫用優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，甚至出租人與承租人惡意串通侵害第三人利益的情形發(fā)生。 實(shí)踐中，當(dāng)前房屋買賣 大多 是 通過房屋中介機(jī)構(gòu) 提供居間服務(wù)完成 的，中介機(jī)構(gòu)在房屋買賣合同糾紛中 居于 非常重要 的 地位 。如果房屋中介機(jī)構(gòu)違反忠實(shí)居間義務(wù)，嚴(yán)重?fù)p害委托人利益 ，給委托人造成損失的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過錯(cuò)程度承擔(dān)相應(yīng)的損害賠償責(zé)任。依據(jù)權(quán)利正確性推定原則， 房屋登記簿 及 權(quán)屬證書 記載的權(quán)利人 17 推定為真實(shí)權(quán)利人，因此， 在 房屋買賣等 非權(quán)屬糾紛民事案件中，當(dāng)事人一方對(duì)另一方作為權(quán)屬證據(jù)提供的房屋登記簿和權(quán)屬證書提出異議，法院原則上僅對(duì)房屋登記簿和權(quán)屬證書形式上的真實(shí)性進(jìn)行審查，經(jīng)查證屬實(shí)的，即可作為民事訴訟的證據(jù)使用。我們認(rèn)為，涉及不動(dòng)產(chǎn)糾紛的案件從性質(zhì)上可以分為涉及不動(dòng)產(chǎn) 的 權(quán)屬糾紛 和 涉及不動(dòng)產(chǎn)的合同糾紛 兩類 。 《意見》第 29 條規(guī)定對(duì)此予以明
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1