關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》條文釋義-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。釋義：第八條強(qiáng)調(diào)的是合同違約責(zé)任，以合同有效為前提；而此條強(qiáng)調(diào)的實(shí)際上是一種締約過(guò)失責(zé)任，也就是說(shuō)當(dāng)合同不成立或者無(wú)效時(shí)，開(kāi)發(fā)商也要承擔(dān)責(zé)任；此條甚好！但是如果將兩倍賠償由“可以”改成“應(yīng)當(dāng)”則更好！目前很多案件開(kāi)發(fā)商主動(dòng)追求合同無(wú)效，因?yàn)楹贤瑹o(wú)效后一切合同責(zé)任都可以免除，這里就明確通知開(kāi)發(fā)商了：“合同就是無(wú)效，你也要承擔(dān)責(zé)任”；而且這樣對(duì)消費(fèi)者就產(chǎn)生了一個(gè)有利之處，如果當(dāng)合同雖然有效但責(zé)任無(wú)法確定時(shí)，可以追求合同無(wú)效，變不利為有利，變被動(dòng)為主動(dòng)。釋義：象此條所述行為本來(lái)可以確認(rèn)為詐騙，但是因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中這種行為太多了，大家怕監(jiān)獄里富豪太多，就要為他們找一個(gè)出路，如果建富豪專獄又擔(dān)心“各地區(qū)發(fā)展不平衡”，再加房屋不動(dòng)產(chǎn)又不象動(dòng)產(chǎn)一樣可以移動(dòng)，大家反而就將這種不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)地點(diǎn)的詐騙不認(rèn)為是詐騙了，這實(shí)在是一種對(duì)犯罪的縱容，此條不好，大大的不好。釋義：此條的后半句則有問(wèn)題了，什么叫“無(wú)正當(dāng)理由”？為什么不強(qiáng)調(diào)一下交房通知里的內(nèi)容怎樣才是合法有效？為什么不看看目前交房時(shí)的各項(xiàng)“非法集資”？為什么不想一想交房前要讓消費(fèi)者簽訂的各種不平等“條約”，總是強(qiáng)調(diào)消費(fèi)者的單方責(zé)任，而不強(qiáng)調(diào)開(kāi)發(fā)商的交付義務(wù)，明顯占在廣大資產(chǎn)階級(jí)一邊嘛，明顯將少數(shù)勞動(dòng)人民看成是刁民嘛，希望下次寫(xiě)司法解釋時(shí)可以改正！第十二條釋義：這里面就幾個(gè)內(nèi)容可以讓某些人上下其手，什么叫“主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用”，什么是法律意義上的“主體結(jié)構(gòu)”？與技術(shù)意義上的“主體結(jié)構(gòu)”是否一樣？法律上的“質(zhì)量”是技術(shù)上的“質(zhì)量”是否一樣？此條是強(qiáng)調(diào)質(zhì)量問(wèn)題的，如果出現(xiàn)了這種問(wèn)題什么辦：主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量合格但房屋不能使用怎么辦？我花一百萬(wàn)購(gòu)買(mǎi)的房屋如果僅僅是主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量“合格”行不行？也就是說(shuō)以高價(jià)購(gòu)買(mǎi)了一輛符合夏利質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的寶馬車(chē)，這樣的合同能否解除？我想，大概很多法官都是文科出身，大概想說(shuō)清楚質(zhì)量問(wèn)題，但是又無(wú)法說(shuō)清楚，就去找建設(shè)部有關(guān)質(zhì)量管理部門(mén)了，質(zhì)量管理部門(mén)也不想說(shuō)得太清楚，干脆還是用這種不清楚的語(yǔ)句來(lái)表示吧，可嘆到頭來(lái)吃苦頭的還是消費(fèi)者。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣(mài)人承擔(dān)。（一）面積誤差比絕對(duì)值在３％以內(nèi)（含３％），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；釋義：中國(guó)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中會(huì)出多少個(gè)面積方面的述語(yǔ)，據(jù)我所知大概有以下五個(gè)：銷售面積、建筑面積、套內(nèi)建筑面積、套內(nèi)實(shí)用面積、公攤面積，其實(shí)面積就是長(zhǎng)寬之積，為什么要做得這么復(fù)雜呢？其中一個(gè)重要的基本原理是：將簡(jiǎn)單的事情復(fù)雜化后就可以獲得暴利。第十五條釋義：這一條寫(xiě)得不錯(cuò)，可以舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)明：本來(lái)合同約定2003年1月1日交房，但是開(kāi)發(fā)商到了2003年1月10日還沒(méi)有交房，于是業(yè)主就開(kāi)始行使催告權(quán)：“開(kāi)發(fā)商，你2003年2月1日前一定要給我房，我急著結(jié)婚用”。當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失３０％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額?！钡藯l容易與第八條、第九條產(chǎn)生矛盾的理解，因?yàn)榍皟蓷l是說(shuō)“不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任”，為什么這里又說(shuō)“以違約金超過(guò)造成的損失３０％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少”，一個(gè)是100%，一個(gè)是30%，這倒底是怎么一回事呢？答案可能有以下幾個(gè)： 法官們寫(xiě)錯(cuò)了，他們因?yàn)榉堑涮α?，可能少?xiě)了幾個(gè)字； 第八條、第九條適用于合同無(wú)效、解除、撤銷三種情況，而此條則適于普通情況下僅要求支付違約金的情況；不過(guò)當(dāng)合同解除時(shí)也有違約金啊，所以有點(diǎn)難以理解。逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。釋義：此條簡(jiǎn)單是從《204條商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中抄下來(lái)的，只是我當(dāng)時(shí)說(shuō)是租金是實(shí)際發(fā)生的租金，而此處寫(xiě)得是擬制的租金，我如果在合同里這么寫(xiě)可能被認(rèn)為無(wú)效條款，所以說(shuō)司法解釋的要求比我得要求還要高，沒(méi)有辦法，誰(shuí)讓人家是最高法院呢。（三）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。釋義：此條款是整個(gè)解釋中最偉大最清楚的條款了，從1949年建國(guó)以來(lái)，沒(méi)有任何一個(gè)法律、法規(guī)、規(guī)章、文件或者領(lǐng)導(dǎo)講話，說(shuō)過(guò)辦理產(chǎn)權(quán)證不準(zhǔn)時(shí)要承擔(dān)違約責(zé)任，這次說(shuō)得是非常具體了，是“三個(gè)代表”最直接的體現(xiàn)。釋義：此條與第十八條是不一樣的，上條說(shuō)是的違約責(zé)任，此條說(shuō)是解除合同，而且強(qiáng)調(diào)是由于出賣(mài)人的責(zé)任；只是留了一個(gè)小尾巴：什么是出賣(mài)人的責(zé)任呢？這又是給雙方律師提供了辯論的機(jī)會(huì)。第二十條第二十二條釋義：前面所說(shuō)都是實(shí)體問(wèn)題，此條說(shuō)的是審判程序問(wèn)題，此處將代理商做為第三人對(duì)待，三角合同最難處理，請(qǐng)消費(fèi)者在簽訂合同時(shí)務(wù)必與開(kāi)發(fā)商簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，如果有代理商的話最好簽一個(gè)居間合同罷了。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人。第二十五條第二十六條釋義：此條內(nèi)容比較難懂，這就是擔(dān)保法的高深之處，中國(guó)的土地法律很難，預(yù)售法律更難，預(yù)售房的擔(dān)保法律極難，但最難的是中國(guó)預(yù)售商品房的抵押法律，全民界難度第一，不要說(shuō)普通人搞不懂，就是抵押法專家也很難說(shuō)自己全懂了得；本來(lái)律師不想加入到這個(gè)市場(chǎng)里，但是沒(méi)有辦法，黨和國(guó)家非讓律師掙錢(qián)不可，除了專業(yè)律師誰(shuí)還搞得懂這些東西啊。買(mǎi)受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，但是已經(jīng)取得房屋權(quán)屬證書(shū)并與擔(dān)保權(quán)人辦理了商品房抵押登記手續(xù)，抵押權(quán)人請(qǐng)求買(mǎi)受人償還貸款或者就抵押的房屋優(yōu)先受償?shù)?，不?yīng)當(dāng)追加出賣(mài)人為當(dāng)事人，但出賣(mài)人提供保證的除外。本解釋自２００３年６月１日起施行?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生的糾紛案件，在本解釋公布施行前已經(jīng)終審，當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的，不適用本解釋。160
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