關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》條文釋義-全文預(yù)覽
【正文】 ；另一處客廳中間有一大煤氣立柱；還有一處在餐廳內(nèi)可以聽(tīng)到隔壁臥室動(dòng)靜。第十三條房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣(mài)人承擔(dān)，交付使用后由買(mǎi)受人承擔(dān)；釋義：此條前半句沒(méi)有什么可說(shuō)的，說(shuō)得都是應(yīng)當(dāng)說(shuō)的內(nèi)容。第十一條釋義：以上三款都是對(duì)消費(fèi)者知情權(quán)的保護(hù)，保是寫(xiě)得不是很具體，就是如何確認(rèn)“故意隱瞞”這一事實(shí)，因?yàn)榉缮险f(shuō)好說(shuō)，但是在訴訟中做起來(lái)可以難了，這個(gè)法律環(huán)境是很難證明的，可以法官們想做好事，也不好做，只能讓律師來(lái)證明了。（一）故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；但是此條如果能夠?qū)懙酶靡恍瑧?yīng)當(dāng)加一句“被拆遷人有權(quán)選擇是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，還是貨幣補(bǔ)償”，否則今后拆遷企業(yè)都不進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換了，這樣可以避開(kāi)一個(gè)責(zé)任“雷區(qū)”。釋義：中國(guó)房屋銷售登記備案制度來(lái)本就沒(méi)有法律規(guī)定，很多內(nèi)容都是房屋管理機(jī)構(gòu)為了掙那點(diǎn)“登記費(fèi)”，在自己的文件中規(guī)定了“合同必須登記”這樣幾個(gè)字；殊不知，這種規(guī)定給多少企業(yè)創(chuàng)造了機(jī)會(huì)：開(kāi)發(fā)商在預(yù)售時(shí)每平方米只收消費(fèi)者三千元，利用這部分資金將樓建設(shè)成后，房?jī)r(jià)暫進(jìn)可以漲到五千元，為了按照五千元的價(jià)格出售房屋，就要解除原來(lái)的預(yù)售合同，也就是要主動(dòng)違約；怎么辦呢？其中一個(gè)最有效的理由就是“沒(méi)有登記備案”。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。第六條第五條 商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，最保險(xiǎn)的方法就是將一切寫(xiě)入合同，具體方法可以參照《204條》。但是建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第十五條又說(shuō)：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。釋義：中國(guó)的預(yù)售制度由來(lái)已久，目前由94年《城市房地產(chǎn)管理法》和95年建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》兩個(gè)規(guī)范性文件進(jìn)行調(diào)整，但是兩個(gè)文件對(duì)這項(xiàng)人類歷史上最復(fù)雜的行為的描述加起來(lái)總共只有17條，如果除去重復(fù)和無(wú)用的內(nèi)容，則僅13條1100字，可謂大道至簡(jiǎn)。釋義：本條對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的概念進(jìn)行了定義，“商品房”大概只有在中國(guó)才有，它的作為房屋的一種，是相對(duì)于“公房”和“二手房”來(lái)說(shuō)；不僅如此，我們還給它賦予了新的內(nèi)容，就是那些還沒(méi)有完工不具備使用功能的房屋。另外，本人在此做一點(diǎn)常識(shí)性解釋，根據(jù)《立法法》的規(guī)定，我國(guó)的規(guī)范性文件有法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、國(guó)務(wù)院部門(mén)規(guī)章和地方政府規(guī)章幾種，象建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法》就是部門(mén)規(guī)章。編號(hào)：時(shí)間：2021年x月x日書(shū)山有路勤為徑，學(xué)海無(wú)涯苦作舟頁(yè)碼：第14頁(yè) 共14頁(yè)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》條文釋義2003版 2003511 9:13:39作者：秦律師 摘自： 編輯：秦律師文字顯示大小選擇：【 大 中 小 】 釋義：本條說(shuō)明了此司法解釋的法律依據(jù)，我們可以看到依據(jù)的都是全國(guó)人大制定的法律性規(guī)范文件，沒(méi)有一部是行政機(jī)構(gòu)制定的法規(guī)或者規(guī)章，這說(shuō)明此解釋的制作者對(duì)部分行政機(jī)構(gòu)制定的法規(guī)及規(guī)章的穩(wěn)定性并不認(rèn)同，為了保證此解釋的合法性，作者只引用了相對(duì)來(lái)說(shuō)級(jí)別比較高的法律。第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。本來(lái)《合同法》第十五條已經(jīng)規(guī)定了廣告內(nèi)容可以作為要約或者要約邀請(qǐng)，如果作為要約的話，其內(nèi)容應(yīng)當(dāng)作為合同內(nèi)容兌現(xiàn)，否則將承擔(dān)違約責(zé)任。希望這一條最后直接改成“廣告和宣傳資料應(yīng)當(dāng)做為房地產(chǎn)合同的要約”，因?yàn)檫^(guò)長(zhǎng)的定語(yǔ)使消費(fèi)者難以理解，而且還會(huì)給欺詐者以更多開(kāi)脫的機(jī)會(huì)；例如我現(xiàn)在就可以給有關(guān)人士出計(jì)一條：大家在廣告下面寫(xiě)一行小字“一切以最后完工為準(zhǔn)”或者“本廣告內(nèi)容尚未最終確定”，那么此法律解釋的前提條件就喪失了，消費(fèi)者也就無(wú)法再用“內(nèi)容確定”來(lái)一條來(lái)要求開(kāi)發(fā)商兌現(xiàn)承諾了。這一條本來(lái)是想說(shuō)，即使簽訂了定金合同，如果沒(méi)有簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，那么開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)退還定金，但是又覺(jué)得這樣寫(xiě)好象太對(duì)不起開(kāi)發(fā)商的良苦用心，所以又寫(xiě)了“果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理”，那么，怎么叫做“一方原因呢”？怎么又叫“未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同”呢？消費(fèi)者去了現(xiàn)場(chǎng)雙方?jīng)]有就合同的條款達(dá)成一致性建議，是不是就是未能訂立合同呢？此時(shí)是哪一方的原因呢？我想司法解釋是對(duì)現(xiàn)有的司法審判中可能出現(xiàn)模棱兩可的結(jié)果進(jìn)行排除，將條件與結(jié)果進(jìn)行確定，而一條司法解釋顯然沒(méi)有做到這一點(diǎn)，它不能解決目前大量存在的定金合同爭(zhēng)議，也就是說(shuō)無(wú)法使消費(fèi)者擺脫那個(gè)脖子上的小套。我們一般將定金合同稱為預(yù)合同，而將買(mǎi)賣(mài)合同稱為本合同，預(yù)合同實(shí)際上是給雙方一個(gè)退出的機(jī)會(huì)，使大家在損失不大的情況下及時(shí)解除或者中止本來(lái)設(shè)想的交易行為，所以各國(guó)都規(guī)定了預(yù)合同解除的內(nèi)容，嚴(yán)格限制將預(yù)合同認(rèn)定為本合同的條件，但是這一條里我們看不到這種法律思想，很遺憾。第七條被拆遷人請(qǐng)求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。釋義：本為這一個(gè)司法解釋全部都是寫(xiě)商品房的，但是這里卻寫(xiě)到了拆遷房，可見(jiàn)是因?yàn)椴疬w問(wèn)題到了“非抓不可”的地步了；我想大概是有的法官自己體會(huì)到中國(guó)拆遷制度的腐敗性了，當(dāng)然腐敗之源就是《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，其中以十五條、十六條、十七條為最劣，簡(jiǎn)直就是強(qiáng)搶豪奪?？蓱z法官們的一番苦心，他們不能直接出關(guān)于拆遷的解釋，只能在這里面提幾句，將補(bǔ)償安置房歸于商品房調(diào)整的范圍之內(nèi)，可見(jiàn)是良心未泯啊?！保ǘ?商
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