關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件若干問(wèn)題的解釋-全文預(yù)覽
【正文】 務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。筆者以為，如有三方物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主或者物業(yè)實(shí)際使用人達(dá)成合同或者物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)達(dá)成交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的協(xié)議的情況，可以僅起訴物業(yè)實(shí)際使用人。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可主動(dòng)要求業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人在租賃或借用等合同中約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)，屆時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可要求業(yè)主與物業(yè)使用人承擔(dān)連帶支付責(zé)任。不過(guò)，現(xiàn)實(shí)中多大數(shù)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)未完全按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，或者業(yè)主主張物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)不到位為由拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的。既然如此，物業(yè)公司應(yīng)有業(yè)主確定的書(shū)面送達(dá)地址或聯(lián)絡(luò)方式。解讀：本條規(guī)定了業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)前置程序：先行書(shū)面催交，催交后，業(yè)主有兩種反應(yīng)的情況下才可起訴主張物業(yè)費(fèi)：1)拒絕交納。第1)、2)項(xiàng)針對(duì)施行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，第3)同時(shí)針對(duì)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定?！段飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第六條、第七條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。(《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十二條、第二十三條)第五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。(《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十七條)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以視情況作為原告起訴業(yè)主。同時(shí)注意，并非是發(fā)生此種情形只能業(yè)主委員會(huì)出面起訴，業(yè)主具備訴訟主體地位，業(yè)主可以自行起訴。3)合同約定。第三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。“將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托他人”包括一并委托給專業(yè)性的服務(wù)企業(yè)或非專業(yè)性的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也包括肢解轉(zhuǎn)委托或轉(zhuǎn)包的情形也應(yīng)屬無(wú)效范疇。解讀：現(xiàn)實(shí)中前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本上是開(kāi)發(fā)商控制，因此前期物業(yè)服務(wù)合同難免出現(xiàn)利益沖突的條款。本解釋似乎認(rèn)為物業(yè)服務(wù)合同是一種委托性質(zhì)的合同(因其也用“轉(zhuǎn)委托”的說(shuō)法)。提及“前期物業(yè)服務(wù)合同”的性質(zhì)，則不能不提及“物業(yè)服務(wù)合同”的性質(zhì)，前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同是兩個(gè)不同的有名合同，不應(yīng)被混淆。第一條 建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。 第十三條 本解釋自2009年10月1日起施行。 第十條 物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項(xiàng)維修資金的，人民法院應(yīng)予支持。 第八條 業(yè)主大會(huì)按照物權(quán)法第七十六條規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求解除物業(yè)服務(wù)合同的，人民法院應(yīng)予支持。 業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費(fèi)用的，人民法院應(yīng)予支持。 第三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。 第一條 建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。 二○○九年五月十五日 為正確審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人 民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)合同法》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定
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