關于審理物業(yè)服務糾紛案件若干問題的解釋(編輯修改稿)
2025-06-07 23:41 本頁面
【文章內容簡介】 續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。物業(yè)服務企業(yè)公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業(yè)服務合同的組成部分。解讀：此條容易理解，物業(yè)服務企業(yè)的義務依據包括：1)法律法規(guī)。2)行業(yè)規(guī)范。3)合同約定。4)公開的服務承諾和服務細則。不屬于物業(yè)服務企業(yè)的服務項目，物業(yè)服務企業(yè)務必在物業(yè)服務合同列為明示條款，但這也不能超越《合同法》第五十三條的免除責任無效：(1)造成對方人身傷害的。(2)因故意或者重大過失造成對方財產損失的。同時注意，并非是發(fā)生此種情形只能業(yè)主委員會出面起訴，業(yè)主具備訴訟主體地位，業(yè)主可以自行起訴。此等違約賠償之訴業(yè)主委員會可以提出，業(yè)主也可提出，兩者均可作為原告。第四條 業(yè)主違反物業(yè)服務合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務與管理的行為，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。解讀：業(yè)主的違規(guī)(違反法律法規(guī)和管理規(guī)約)或違約處理。物業(yè)服務企業(yè)可以視情況作為原告起訴業(yè)主。 管理規(guī)約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。管理規(guī)約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。(《物業(yè)管理條例》第十七條)建設單位應當在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權益?！〗ㄔO單位應當在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。(《物業(yè)管理條例》第二十二條、第二十三條)第五條 物業(yè)服務企業(yè)違反物業(yè)服務合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費用的，人民法院應予支持。解讀：《物業(yè)服務條例》第四十一條、第四十四條規(guī)定：物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定。物業(yè)服務企業(yè)可以根據業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定?！段飿I(yè)服務收費管理辦法》第六條、第七條規(guī)定：物業(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。具體定價形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產行政主管部門確定。物業(yè)服務收費實行政府指導價的，有定價權限的人民政府價格主管部門應當會同房地產行政主管部門根據物業(yè)管理服務等級標準等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，并定期公布。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據規(guī)定的基準價和浮動幅度在物業(yè)服務合同中約定。實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管服務收費還應當符合國家發(fā)展改革委、建設部《物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法(試行)》(發(fā)改價格〔2007〕2285號)、關于印發(fā)《物業(yè)服務收費明碼標價規(guī)定》的通知 (發(fā)改價檢[2004]1428號)等文件、物業(yè)服務企業(yè)應注意按上述規(guī)定收費，應避免：1)擅自擴大收費范圍。2)擅自提高收費標準。3)重復收費。第1)、2)項針對施行政府指導價的物業(yè)服務收費，第3)同時針對實行政府指導價和市場調節(jié)價。當然，此條規(guī)定并非說物業(yè)服務企業(yè)就不能擴大收費范圍或者提高收費標準，而是應當符合物業(yè)服務合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定。第六條 經書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持。物業(yè)服務企業(yè)已經按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務
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