關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋條文釋義(編輯修改稿)
2025-05-13 23:32 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 責(zé)任：釋義：第八條強調(diào)的是合同違約責(zé)任，以合同有效為前提；而此條強調(diào)的實際上是一種締約過失責(zé)任，也就是說當(dāng)合同不成立或者無效時，開發(fā)商也要承擔(dān)責(zé)任；此條甚好！但是如果將兩倍賠償由“可以”改成“應(yīng)當(dāng)”則更好！目前很多案件開發(fā)商主動追求合同無效，因為合同無效后一切合同責(zé)任都可以免除，這里就明確通知開發(fā)商了：“合同就是無效，你也要承擔(dān)責(zé)任”；而且這樣對消費者就產(chǎn)生了一個有利之處，如果當(dāng)合同雖然有效但責(zé)任無法確定時，可以追求合同無效，變不利為有利，變被動為主動。（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；（三） 故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。釋義：以上三款都是對消費者知情權(quán)的保護(hù)，保是寫得不是很具體，就是如何確認(rèn)“故意隱瞞”這一事實，因為法律上說好說，但是在訴訟中做起來可以難了，這個法律環(huán)境是很難證明的，可以法官們想做好事，也不好做，只能讓律師來證明了。第十條 買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持。釋義：象此條所述行為本來可以確認(rèn)為詐騙，但是因為中國房地產(chǎn)市場中這種行為太多了，大家怕監(jiān)獄里富豪太多，就要為他們找一個出路，如果建富豪專獄又擔(dān)心“各地區(qū)發(fā)展不平衡”，再加房屋不動產(chǎn)又不象動產(chǎn)一樣可以移動，大家反而就將這種不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)地點的詐騙不認(rèn)為是詐騙了，這實在是一種對犯罪的縱容，此條不好，大大的不好。第十一條對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；釋義：此條前半句沒有什么可說的，說得都是應(yīng)當(dāng)說的內(nèi)容。買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。釋義：此條的后半句則有問題了，什么叫“無正當(dāng)理由”？為什么不強調(diào)一下交房通知里的內(nèi)容怎樣才是合法有效？為什么不看看目前交房時的各項“非法集資”？為什么不想一想交房前要讓消費者簽訂的各種不平等“條約”，總是強調(diào)消費者的單方責(zé)任，而不強調(diào)開發(fā)商的交付義務(wù)，明顯占在廣大資產(chǎn)階級一邊嘛，明顯將少數(shù)勞動人民看成是刁民嘛，希望下次寫司法解釋時可以改正！第十二條因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。釋義：這里面就幾個內(nèi)容可以讓某些人上下其手，什么叫“主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用”，什么是法律意義上的“主體結(jié)構(gòu)”？與技術(shù)意義上的“主體結(jié)構(gòu)”是否一樣？法律上的“質(zhì)量”是技術(shù)上的“質(zhì)量”是否一樣？此條是強調(diào)質(zhì)量問題的，如果出現(xiàn)了這種問題什么辦：主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量合格但房屋不能使用怎么辦？我花一百萬購買的房屋如果僅僅是主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量“合格”行不行？也就是說以高價購買了一輛符合夏利質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的寶馬車，這樣的合同能否解除？我想，大概很多法官都是文科出身，大概想說清楚質(zhì)量問題，但是又無法說清楚，就去找建設(shè)部有關(guān)質(zhì)量管理部門了，質(zhì)量管理部門也不想說得太清楚，干脆還是用這種不清楚的語句來表示吧，可嘆到頭來吃苦頭的還是消費者。第十三條因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。釋義：此款表面看來很好，但實際一用又極為不好，什么叫“嚴(yán)重影響正常居住使用”，例如：某宅一用廁所，則樓下廁所開始下雨；另一處客廳中間有一大煤氣立柱；還有一處在餐廳內(nèi)可以聽到隔壁臥室動靜。這些現(xiàn)象是否“嚴(yán)重影響正常居住使用”？法律不清則責(zé)任不明，責(zé)任不明則易枉法裁判。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。第十四條出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在３％以內(nèi)（含３％），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；（二）面積誤差比絕對值超出３％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出３％部分的房價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。釋義：中國的商品房買賣合同中會出多少個面積方面的述語，據(jù)我所知大概有以下五個：銷售面積、建筑面積、套內(nèi)建筑面積、套內(nèi)實用面積、公攤面積，其實面積就是長寬之積，為什么要做得這么復(fù)雜呢？其中一個重要的基本原理是：將簡單的事情復(fù)雜化后就可以獲得暴利。所以說北京現(xiàn)在的業(yè)主，幾乎人人都知道自己房屋的建筑面積是多少，但是能夠知道自己的建筑面積中分?jǐn)偟墓妹娣e是多少、公用部位又在何處的人可以說是萬里挑一。為什么實用面積這么簡單的內(nèi)容推廣不開，而建筑面積這么復(fù)雜的概念卻大行其事，就是因為實用面積太容易核實了，開發(fā)企業(yè)很難做假；而建筑面積不僅容易做假，而且即使被查出來也可以以“由第三方測量”為理由開脫責(zé)任；所以說中國的房地產(chǎn)市場是欺詐者的天堂，再老實的企業(yè)到中國搞房地產(chǎn)也要學(xué)著搞點小動作，而且往往從面積開始。這個司法解釋早就開始準(zhǔn)備了，我本來以為會在面積問題上有所突破，例如：業(yè)主是否有權(quán)
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