審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件司法解釋(編輯修改稿)
2025-05-13 22:44 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 且，根據(jù)該條法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外的規(guī)定，在法律、法規(guī)沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定的情況下，房屋的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移應(yīng)適用該條規(guī)定。因此，《解釋》第11條第2款明確規(guī)定：“房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣(mài)人承擔(dān)，交付使用后由買(mǎi)受人承擔(dān)。買(mǎi)受人接到出賣(mài)人的書(shū)面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面交房通知確定的交付使用之日起由買(mǎi)受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！薄 “恕⑸唐贩堪N(xiāo)合同的認(rèn)定處理 商品房包銷(xiāo)是盛行于我國(guó)香港和臺(tái)灣地區(qū)的一種商品房銷(xiāo)售方式，隨后進(jìn)入我國(guó)內(nèi)地。它在促進(jìn)商品房市場(chǎng)快速發(fā)展的同時(shí)，也帶來(lái)了諸多糾紛。在廣東、上海、北京等一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，很早就已出現(xiàn)因包銷(xiāo)引發(fā)的訴訟，最高法院也已審結(jié)多起此類(lèi)案件。但因內(nèi)地對(duì)商品房包銷(xiāo)尚無(wú)規(guī)定，因此，急需對(duì)包銷(xiāo)予以認(rèn)定?！ 「鶕?jù)司法實(shí)踐中遇到的包銷(xiāo)行為的一般做法，包銷(xiāo)是出賣(mài)人與包銷(xiāo)人簽訂商品房包銷(xiāo)合同，約定在包銷(xiāo)期內(nèi)，出賣(mài)人將已竣工或者尚未建成但符合預(yù)售條件的房屋，確定包銷(xiāo)基價(jià)交由包銷(xiāo)人以出賣(mài)人的名義與買(mǎi)受人簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，包銷(xiāo)期限屆滿(mǎn)，包銷(xiāo)人以約定的包銷(xiāo)價(jià)格買(mǎi)入未出售的剩余商品房的行為。對(duì)包銷(xiāo)的性質(zhì)認(rèn)定有三種觀(guān)點(diǎn)。一是附條件的代理說(shuō)。認(rèn)為包銷(xiāo)是包銷(xiāo)人以出賣(mài)人的名義銷(xiāo)售商品房，賺取差價(jià)利益，但包銷(xiāo)人在包銷(xiāo)期滿(mǎn)后購(gòu)買(mǎi)未出售的房屋。二是買(mǎi)賣(mài)說(shuō)。認(rèn)為包銷(xiāo)人最終購(gòu)買(mǎi)所包銷(xiāo)的商品房，包銷(xiāo)人雖以出賣(mài)人的名義銷(xiāo)售商品房，但實(shí)質(zhì)上是包銷(xiāo)人在為自身利益銷(xiāo)售商品房。包銷(xiāo)價(jià)格的確定，已在出賣(mài)人和包銷(xiāo)人之間成立了買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，只是未生效而已。三是兩合行為說(shuō)。認(rèn)為包銷(xiāo)是一種兼具代理和買(mǎi)賣(mài)特征的民事法律行為，在包銷(xiāo)期內(nèi)為一種委托代理關(guān)系，包銷(xiāo)期屆滿(mǎn)后則為一種買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。 筆者認(rèn)為因目前對(duì)商品房包銷(xiāo)沒(méi)有規(guī)定，《解釋》也不便對(duì)包銷(xiāo)行為的性質(zhì)給予歸類(lèi)，而只宜按照包銷(xiāo)的通常做法，根據(jù)合同法第七條、第八條、第一百二十四條規(guī)定，將其定性為無(wú)名合同。根據(jù)包銷(xiāo)的實(shí)踐做法，《解釋》第20條規(guī)定：對(duì)包銷(xiāo)期滿(mǎn)后的剩余房屋，當(dāng)事人有約定的，按照約定處理，沒(méi)有約定或約定不明的，由包銷(xiāo)人按包銷(xiāo)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)。為便于包銷(xiāo)糾紛的及時(shí)解決，《解釋》第22條同時(shí)對(duì)因包銷(xiāo)引發(fā)的訴訟主體問(wèn)題也作了明確規(guī)定。根據(jù)合同的相對(duì)性原則，因包銷(xiāo)合同發(fā)生的糾紛，訴訟主體為出賣(mài)人與包銷(xiāo)人。因買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生的糾紛，訴訟主體為出賣(mài)人與買(mǎi)受人，盡管商品房買(mǎi)賣(mài)合同是包銷(xiāo)人出面與買(mǎi)受人簽訂的，但因包銷(xiāo)人是以出賣(mài)人名義與買(mǎi)受人簽訂的合同，而且商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主體仍是出賣(mài)人，因此，買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的訴訟當(dāng)事人應(yīng)為出賣(mài)人和買(mǎi)受人。但如果出賣(mài)人、買(mǎi)受人、包銷(xiāo)人三方在買(mǎi)賣(mài)合同中約定包銷(xiāo)人與出賣(mài)人共同承擔(dān)履行義務(wù)的，包銷(xiāo)人也應(yīng)作為當(dāng)事人參加訴訟?！ 【?、商品房擔(dān)保貸款合同糾紛的處理 說(shuō)到商品房擔(dān)保貸款合同，就必然會(huì)涉及到商品房按揭的問(wèn)題。按揭是英美法系不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保的一項(xiàng)基本制度，與大陸法系的讓與擔(dān)保制度大致相同。商品房按揭是從香港傳入我國(guó)內(nèi)地的一種融資購(gòu)樓方式，包括樓花按揭和現(xiàn)樓按揭。我國(guó)內(nèi)地法律沒(méi)有按揭的稱(chēng)謂，只是在2000年最高法院審委會(huì)審議的《關(guān)于適用擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋(送審稿)》的說(shuō)明中，涉及到樓花按揭。該說(shuō)明
教學(xué)教案相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1