福建省高院關于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題的解答(編輯修改稿)
2025-05-14 08:01 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 性違約，買受人請求解除合同的，應予支持。但是，出賣人交付的房屋實際層高、綠化面積等雖然不符合合同約定，但符合國家及當?shù)氐南嚓P規(guī)范要求的，一般不認為構(gòu)成根本性違約。[ Sm%w w*x4r(^0 海峽博客8d OJ|{ c)@ Zh1問：如何認定約定的違約金過高或過低？能否將超過《商品房買賣合同司法解釋》第十七條、第十八條規(guī)定的違約金數(shù)額或者損失賠償額計算標準的30%作為判斷違約金過高的依據(jù)？將低于第十七條、第十八條規(guī)定的計算標準作為判斷違約金過低的依據(jù)？海峽博客sg x$f3@K a)l}答：《商品房買賣合同司法解釋》第十七條、第十八條第二款規(guī)定，在逾期付款、逾期交房或者逾期辦證等情形下，雙方當事人未約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法時，可以參照該規(guī)定的標準計算，并非必須以此為標準計算。因此，《商品房買賣合同司法解釋》第十七條、第十八條第二款規(guī)定的計算標準不應作為認定約定的違約金過高或者過低的依據(jù)。約定的違約金是否過分高于或者低于造成的損失，原則上應由主張過高或者過低的當事人承擔舉證責任；損失數(shù)額難以確定的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。海峽博客eK7^0_0x8[p9w Nx^8g6K D h5S0 1問：如何認定出賣人的逾期辦證責任？合同約定應由出賣人負責辦理房屋權(quán)屬證書，但買受人不提供相關證件、不予配合造成遲延辦證的，出賣人是否應當承擔違約責任并且繼續(xù)履行辦證義務？《商品房買賣合同司法解釋》第十八條第一款規(guī)定的“由于出賣人的原因”，是否包括因行政部門或者其他第三方原因造成的遲延辦證情形？海峽博客O3I(I!E o 答：雙方當事人約定由出賣人負責辦理房屋權(quán)屬證書，出賣人未在約定的期限內(nèi)辦妥房屋權(quán)屬證書的，應當承擔違約責任，但因買受人的原因造成辦證逾期的除外。因買受人原因遲延辦證的，出賣人雖然不承擔違約責任，但仍應繼續(xù)履行辦證義務。r{。`??8a _0 雙方當事人未明確約定由出賣人負責辦理房屋權(quán)屬證書的，出賣人僅承擔協(xié)助辦證義務，即，在法定期限內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料(包括法律、法規(guī)規(guī)定應報送的資料以及房地產(chǎn)行政主管部門要求提供的其他資料)，報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門，并告知買受人。由于行政部門或者其他非出賣人原因?qū)е沦I受人未能在《商品房買賣合同司法解釋》第十八條第一款規(guī)定的期限內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，出賣人不承擔違約責任。1問：出賣人已經(jīng)將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門，但未告知買受人的，是否應當承擔逾期辦證的違約責任？逾期辦證違約金應當計算至出賣人完成報備義務時止，還是買受人實際取得房屋權(quán)屬證書時止？g7T4Is R0 答：出賣人已經(jīng)將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門，但未告知買受人，致使買受人未能及時申請辦理房屋權(quán)屬證書的，出賣人應當承擔由此產(chǎn)生的逾期辦證的違約責任。按日計付違約金的，違約金數(shù)額應當按照實際導致辦證拖延的天數(shù)計算，即，從《商品房買賣合同司法解釋》第十八條第一款規(guī)定的出賣人應當承擔違約責任之日起，計算至買受人知道或者應當知道出賣人完成報送資料義務之日止。海峽博客D/Q!tqL^)x0P,fk1@@0 1問：《商品房買賣合同司法解釋》第十八條第一款規(guī)定的“房屋權(quán)屬證書”是否包括土地使用權(quán)證書？即，買受人已經(jīng)在第十八條第一款規(guī)定的期限內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書，但因出賣人原因未在該期限內(nèi)取得土地使用權(quán)證書的，能否請求出賣人承擔違約責任？如果出賣人已經(jīng)就買受人未按時取得房屋所有權(quán)證書承擔了違約責任，買受人又請求出賣人就未按時取得土地使用權(quán)證書承擔違約責任，兩者的違約期間重疊部分，出賣人是否可以不再重復支付違約金？海峽博客1n ?8KbRv答：《商品房買賣合同司法解釋》第十八條第一款規(guī)定的“房屋權(quán)屬證書”包括房屋所有權(quán)證書和土地使用權(quán)證書。因出賣人原因致使買受人未在《商品房買賣合同司法解釋》第十八條第一款規(guī)定的期限內(nèi)取得土地使用權(quán)證書的，出賣人應當承擔違約責任。海峽博客,W6P%b:R M5a }*h| 除當事人有特殊約定外，出賣人就買受人未按時取得房屋所有權(quán)證書承擔了違約責任后，買受人又請求出賣人就未按時取得土地使用權(quán)證書承擔違約責任的，兩者的違約期間重疊部分之違約金，不應予以支持。海峽博客damp。]Ck*fdx E5N}0Gw5_a(og。B Y0 1
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