福建省高院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問(wèn)題的解答(編輯修改稿)
2025-05-14 08:01 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 性違約，買受人請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持。但是，出賣人交付的房屋實(shí)際層高、綠化面積等雖然不符合合同約定，但符合國(guó)家及當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)規(guī)范要求的，一般不認(rèn)為構(gòu)成根本性違約。[ Sm%w w*x4r(^0 海峽博客8d OJ|{ c)@ Zh1問(wèn)：如何認(rèn)定約定的違約金過(guò)高或過(guò)低？能否將超過(guò)《商品房買賣合同司法解釋》第十七條、第十八條規(guī)定的違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的30%作為判斷違約金過(guò)高的依據(jù)？將低于第十七條、第十八條規(guī)定的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)作為判斷違約金過(guò)低的依據(jù)？海峽博客sg x$f3@K a)l}答：《商品房買賣合同司法解釋》第十七條、第十八條第二款規(guī)定，在逾期付款、逾期交房或者逾期辦證等情形下，雙方當(dāng)事人未約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法時(shí)，可以參照該規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，并非必須以此為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。因此，《商品房買賣合同司法解釋》第十七條、第十八條第二款規(guī)定的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)不應(yīng)作為認(rèn)定約定的違約金過(guò)高或者過(guò)低的依據(jù)。約定的違約金是否過(guò)分高于或者低于造成的損失，原則上應(yīng)由主張過(guò)高或者過(guò)低的當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任；損失數(shù)額難以確定的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。海峽博客eK7^0_0x8[p9w Nx^8g6K D h5S0 1問(wèn)：如何認(rèn)定出賣人的逾期辦證責(zé)任？合同約定應(yīng)由出賣人負(fù)責(zé)辦理房屋權(quán)屬證書，但買受人不提供相關(guān)證件、不予配合造成遲延辦證的，出賣人是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任并且繼續(xù)履行辦證義務(wù)？《商品房買賣合同司法解釋》第十八條第一款規(guī)定的“由于出賣人的原因”，是否包括因行政部門或者其他第三方原因造成的遲延辦證情形？海峽博客O3I(I!E o 答：雙方當(dāng)事人約定由出賣人負(fù)責(zé)辦理房屋權(quán)屬證書，出賣人未在約定的期限內(nèi)辦妥房屋權(quán)屬證書的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，但因買受人的原因造成辦證逾期的除外。因買受人原因遲延辦證的，出賣人雖然不承擔(dān)違約責(zé)任，但仍應(yīng)繼續(xù)履行辦證義務(wù)。r{。`??8a _0 雙方當(dāng)事人未明確約定由出賣人負(fù)責(zé)辦理房屋權(quán)屬證書的，出賣人僅承擔(dān)協(xié)助辦證義務(wù)，即，在法定期限內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料(包括法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)報(bào)送的資料以及房地產(chǎn)行政主管部門要求提供的其他資料)，報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門，并告知買受人。由于行政部門或者其他非出賣人原因?qū)е沦I受人未能在《商品房買賣合同司法解釋》第十八條第一款規(guī)定的期限內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，出賣人不承擔(dān)違約責(zé)任。1問(wèn)：出賣人已經(jīng)將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門，但未告知買受人的，是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任？逾期辦證違約金應(yīng)當(dāng)計(jì)算至出賣人完成報(bào)備義務(wù)時(shí)止，還是買受人實(shí)際取得房屋權(quán)屬證書時(shí)止？g7T4Is R0 答：出賣人已經(jīng)將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門，但未告知買受人，致使買受人未能及時(shí)申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬證書的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)由此產(chǎn)生的逾期辦證的違約責(zé)任。按日計(jì)付違約金的，違約金數(shù)額應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際導(dǎo)致辦證拖延的天數(shù)計(jì)算，即，從《商品房買賣合同司法解釋》第十八條第一款規(guī)定的出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任之日起，計(jì)算至買受人知道或者應(yīng)當(dāng)知道出賣人完成報(bào)送資料義務(wù)之日止。海峽博客D/Q!tqL^)x0P,fk1@@0 1問(wèn)：《商品房買賣合同司法解釋》第十八條第一款規(guī)定的“房屋權(quán)屬證書”是否包括土地使用權(quán)證書？即，買受人已經(jīng)在第十八條第一款規(guī)定的期限內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書，但因出賣人原因未在該期限內(nèi)取得土地使用權(quán)證書的，能否請(qǐng)求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任？如果出賣人已經(jīng)就買受人未按時(shí)取得房屋所有權(quán)證書承擔(dān)了違約責(zé)任，買受人又請(qǐng)求出賣人就未按時(shí)取得土地使用權(quán)證書承擔(dān)違約責(zé)任，兩者的違約期間重疊部分，出賣人是否可以不再重復(fù)支付違約金？海峽博客1n ?8KbRv答：《商品房買賣合同司法解釋》第十八條第一款規(guī)定的“房屋權(quán)屬證書”包括房屋所有權(quán)證書和土地使用權(quán)證書。因出賣人原因致使買受人未在《商品房買賣合同司法解釋》第十八條第一款規(guī)定的期限內(nèi)取得土地使用權(quán)證書的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。海峽博客,W6P%b:R M5a }*h| 除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人就買受人未按時(shí)取得房屋所有權(quán)證書承擔(dān)了違約責(zé)任后，買受人又請(qǐng)求出賣人就未按時(shí)取得土地使用權(quán)證書承擔(dān)違約責(zé)任的，兩者的違約期間重疊部分之違約金，不應(yīng)予以支持。海峽博客damp。]Ck*fdx E5N}0Gw5_a(og。B Y0 1
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